Ориентиры: Рост ожиданий и цен
Ситуация со стоимостью аренды офисов в 2007 г. напоминает ситуацию с ценами на квартиры в 2006 г.: она растет удивляющими аналитиков темпами. По итогам III квартала, говорят в Cushman & Wakefeild / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), запрашиваемые арендные ставки для лучших, только что построенных площадей достигли $2000, а офисные блоки, освобождаемые выезжающими арендаторами, собственники предлагали новым клиентам уже по $2500.
В компании Jones Lang LaSalle (JLL) ситуацию оценивают более спокойно – по их данным, максимальная стоимость аренды в октябре осталась на уровне $1500 за 1 кв. м в год (без НДС и эксплуатационных расходов).
Инвесторам трудно адекватно оценить рынок, жаловался на прошедшей в октябре конференции “Ведомостей” “IPO и долговые инструменты” Брюс Гарднер, партнер “Международного логистического партнерства”. По его словам, то, что мы называем рынком коммерческой недвижимости в России, представляет собой некую виртуальную модель. Игроки – действующие или только приходящие – подсчитывают потенциальную доходность, исходя скорее из предполагаемых величин, нежели из реально существующего положения дел.
Например, в 2006 г. было заявлено о выходе на рынок 2 млн кв. м офисных площадей – в результате их появилось где-то 0,6 млн кв. м. Дефицит, а еще больше циркулирующие в прессе и отчетах консультантов данные о неснижающемся неудовлетворенном спросе, повлиял на ставки аренды. К концу III квартала 2007 г., говорят в JLL, они поднялись в среднем на 25%, к концу года ожидается прирост в 50%. Насколько дороже будут обходиться арендаторам статусные объекты вроде “Военторга”, сдача в эксплуатацию которых планировалась в этот период, но была отложена, непонятно. Очевидно, как договорятся между собой “запоздавшие” арендаторы и собственники.
Аналитики Colliers International поправляют коллег – по их мнению, уже в октябре было зафиксировано в среднем 30%-ное подорожание аренды, а в отдельных случаях ставки увеличились на 50%. В Colliers также не сомневаются, что арендные ставки будут расти до конца года. Очевидно, что пора ценовых рекордов на рынке офисной недвижимости не закончилась.
Спрос остается высоким – эта фраза из отчета аналитиков C&W/S&R, по их же мнению, будет актуальной не менее чем до 2010 г. В компании Russian Research Group (RRG) потенциальный спрос подсчитывают, исходя из “современных мерок” средней обеспеченности городов офисными площадями. Согласно им последняя должна составлять 9–10 кв. м на человека. Сейчас же в Москве офисный парк рассчитан примерно на 3 млн сотрудников. “А население столицы составляет 10–12 млн, плюс 2 млн приезжих и персонала западных компаний, выходящих на российский рынок”, – высчитывает гендиректор RRG Денис Колокольников. И тут же сам себя поправляет: “Это, конечно, грубый подсчет”.
Тем не менее сейчас “рынок остается исключительно благоприятным для владельцев офисных зданий”, говорят в C&W/S&R. По их данным, в III квартале было куплено или арендовано 345 000 кв. м офисных площадей, а с января по октябрь этот показатель достиг 1,2 млн кв. м – сколько же, сколько за весь 2006 год.
Предложение современных офисных площадей, говорят в JLL, за январь – сентябрь увеличилось на 950 000 кв. м. В C&W/S&R уточняют, что только в III квартале в столице появилось более полусотни новых офисных зданий – это примерно вдвое превышает типовые показатели строительства такого рода. Число вакантных помещений возросло: с 2,3% в начале года до 3,2% в октябре – для класса А и с 4,5% до 6,5% – для класса В. “Количество вакантных площадей класса А растет из-за крайне высоких арендных ставок”, – признает Денис Соколов, ведущий аналитик C&W/S&R. Цена аренды в 2007 г. стала для клиентов определяющим фактором выбора новых кабинетов, отодвинув такие популярные еще годом раньше требования, как престижность и месторасположение.
Соколов прогнозирует, что с течением времени арендаторы все чаще будут экономить. И первой жертвой такой экономии станет качество: предпочтение будет отдаваться менее качественным, а значит, более дешевым помещениям. Результатом этого станут ускоренный рост ставок на офисы класса В и замедление темпов роста цены аренды на офисы класса А.
Еще одной тенденцией, набирающей силу, в компании Knight Frank называют увеличение сделок по субаренде офисов. Аналитики JLL подчеркивают, что спрос на небольшие помещения постоянно растет. На московском рынке оформился новый вид бизнеса: отдельные компании арендуют крупные помещения, чтобы разбить их на небольшие площади, которые затем сдают субарендаторам. Владимир Пантюшин, глава отдела экономических и стратегических исследований JLL, советует девелоперам не закрывать глаза на потребности мелких арендаторов и предусматривать при реализации проектов возможность “частичного выделения площадей” для их нужд.
Децентрализация офисного рынка также остается одной из главных тенденций. Хотя, отмечают в Knight Frank, в столице по-прежнему есть районы, не востребованные арендаторами и потому не осваиваемые девелоперами. К их числу относятся спальные районы недалеко от МКАД, восток, юго-восток и отчасти север города. Зато качественные офисы, в том числе для москвичей, строятся в Подмосковье.