Сомнения и нервозность

По данным управления Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Москве, в 2007 г. зарегистрировано 77 393 договора купли-продажи недвижимости – немногим больше, чем в 2006 г. (75 576), но существенно меньше, чем в 2005 г. (84 186). «Цифры отражают тенденцию, – говорит вице-президент корпорации «Бест-недвижимость» Михаил Гороховский. – Люди отложили покупку, считая, что так дорого квартиры в Москве не стоят».

С рынка ушли те, чьих накоплений оказалось недостаточно для приобретения жилья даже с ипотечной поддержкой. Хотя ее объемы растут: по данным УФРС по Москве, в 2005 г. было зарегистрировано 2283 договора ипотеки, в 2006 г. – 4396, в 2007 г. – 5787. Гороховский считает, что влияние ипотеки на московский рынок недооценено: «Зачастую кредитные деньги стоят в начале альтернативных цепочек из 10–15 сделок».

Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», характеризует ситуацию на вторичном рынке в 2007 – начале 2008 г. как «нервозную». По ее информации, до 30% сделок откладываются – продавцы и покупатели не могут принять решение. При нормальном состоянии рынка этот показатель, по ее оценке, не превышает 10–15%.

«В феврале – марте 2007 г., – делятся аналитики «МИАН – агентство недвижимости», – поползли слухи о грядущем обвале цен на жилье в Москве. И в разы упали продажи любого жилья». Но в декабре некоторые риэлторы отмечали на рынке даже что-то вроде ажиотажа, приведшего в том числе к росту цен. Вадим Мартыненко, директор департамента корпорации «Рескор», добавляет: «С 24 декабря в Москве отменили срочную регистрацию, сейчас зарегистрировать сделку можно только за месяц. Многие хотели успеть, и продавцы «подкручивали» цены».

Мало недвижимости

Объем предложения вторичного жилья аналитики и активные участники рынка оценивают по-разному, однако тенденция к его уменьшению налицо.

По подсчетам независимого аналитика Андрея Бекетова, предложение к концу декабря 2007 г. составило 10 348 объектов – это в 1,7 раза меньше, чем в декабре 2006 г. (18 120). Максимальный для 2007 г. уровень отмечался весной (более 24 000 объектов), затем он в основном снижался. Оценки Нины Кузнецовой, гендиректора «МИАН – агентство недвижимости», куда щедрее: около 25 000 квартир и комнат предлагалось в декабре, говорит она. Но в целом за 2007 г. рынок сжался более чем на треть (36%), соглашается Кузнецова.

Гороховский убежден, что в Москве мало хорошей недвижимости, и много морально устаревших объектов. «Очередного удвоения цен можно избежать только при значительном увеличении объемов строительства и предложения на рынке», – говорит и главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник.

Ненормальная цена

Цена 1 кв. м по всем классам столичного жилья догнала, а то и превысила европейский уровень при более низком качестве, говорится в отчете аналитического центра Irn.ru: в большинстве европейских столиц ее разброс в пределах $2000–5000, дороже – элитное жилье в престижных местах. В Москве $4000–5000 за 1 кв. м – средняя цена квартир в панельных домах, пятиэтажках, жилье в спальных районах города. Жилье бизнес-класса стоит уже $7000–10 000 за 1 кв. м и выше, элита предлагается от $20 000 до $50 000 за 1 кв. м, подытоживают аналитики Irn.ru.

По оценкам ряда риэлторских компаний, средние цены в долларах все-таки повысились. «За год жилье на вторичном рынке подорожало на 9% в долларах и около 3% в рублях», – уточняет Кузнецова. По данным Стерника, с декабря 2006 по декабрь 2007 г. средняя цена предложения на вторичном рынке выросла в Москве с $4828 до $5429 за 1 кв. м (прирост 12%), или с 126 930 до 133 000 руб. за 1 кв. м (+5%); в Московской области – с $2522 до $2536 за 1 кв. м (+1%), или с 66 300 до 62 130 руб. за 1 кв. м (-6%). Аналитики Irn.ru, напротив, считают, что с учетом ослабления американской валюты и российской инфляции цены за первое полугодие откатились вниз: на 5–10% (с учетом скрытой коррекции – до 15%), в целом же остались на уровне конца 2006 – начала 2007 г. «Изменение цен в долларах и рублях получается разное», – констатируют в Irn.ru.

Большую часть года, по словам Кузнецовой, изменения стоимости 1 кв. м составляли плюс-минус 1,5%, варьируясь от месяца к месяцу в зависимости от категории жилья. Аналитики «Миэля» выделяют три этапа: стагнацию спроса и стабилизацию цен с осени 2006 г. вплоть до весны 2007 г.; коррекцию с марта по июнь и снижение цен на 2%; плавный рост с середины лета, «который уже к концу осени набирает обороты до 3–4% в месяц».

Декабрь порадовал сторонников роста цен, увеличение было самым большим за год, отмечает Бекетов, уточняя, что в декабре на рынке просто стало больше очень дорогих квартир. «Для разговоров о том, что рынок со дня на день рванет вверх, оснований нет», – считает он.

Стерник, впрочем, прогнозирует, что к декабрю 2008 г. 1 кв. м будет стоить $8000. Прогнозы МИАН скромнее: подорожание на 10–15% за год. Но москвичи и гости столицы уверены, что дороже и так уже некуда.