На асфальте: Когда альтернативы нет

Галина и Павел Кочетовы, семейная пара из Нижнего Новгорода, давно мечтали обменять доставшуюся им от родителей 3-комнатную хрущевку на что-нибудь более комфортабельное. Увы, на достойный обмен наличных денег не хватало, а невысокий уровень доходов не позволял рассчитывать не банковский кредит. Но в 2007 г. Павел перешел на новую работу. Теперь его зарплата позволяла получить ипотечный кредит, благодаря которому обмен из мечты превратится в реальность.

В мае 2008 г. Павел с официальной справкой о хорошей зарплате за последние полгода отправился в банк. После андеррайтинга Кочетовы получили одобрение на получение кредита, а в риэлторской фирме им быстро подобрали подходящую квартиру на вторичном рынке – чтобы сразу можно было переехать. Но квартиру выбрали практически новую: дому всего три года. Осталась сущая мелочь: чтобы приобрести понравившийся всей семье вариант, нужно продать свою квартиру. Но покупать ее никто не хотел.

Агент виновато разводила руками: за июнь – август всего пара звонков и ни одного просмотра. Время, отведенное банком на подбор варианта, истекло, выбранная Кочетовыми квартира была продана, а на их жилье никто из потенциальных покупателей даже не взглянул. И сезонный фактор здесь сыграл не главную роль.

Дешевое дорожало быстрее

Альтернативные сделки всегда стимулировали продажи на вторичном рынке, отмечает Антон Кузнецов, замдиректора риэлторской фирмы «Чекни». В Нижнем Новгороде, по его подсчетам, они составляют 80% от общего числа. Но этим летом, по словам Кузнецова, они реализовывались с трудом. Основным препятствием становились проблемы с получением ипотечного кредита, на который рассчитывал покупатель, и сложности с продажей имеющейся квартиры.

«По ликвидным квартирам много звонков, идут просмотры. Но потом клиенты, смотревшие квартиры, куда-то исчезают. А по менее ликвидным даже и звонков нет», – пожаловался Кузнецов. А потом попытался объяснить, куда же уходят покупатели. Одни выжидают – вдруг подешевеет. Другие пытаются получить ипотечный кредит. Третьи (как Кочетовы) ищут покупателя на свою квартиру.

В этом сезоне определение «ликвидное» чаще всего достается доступному, дешевому жилью. Быстрее всего продавались 1- и 2-комнатные квартиры. Заречная часть города пользовалась большим спросом, чем престижная нагорная.

Что лучше продавалось, то и дорожало быстрее. Самыми популярными оказались гостинки (малогабаритные квартиры в домах с коридорной системой). Они, по данным Екатерины Антошиной, маркетолога «Выбора», были самыми активными «участниками» альтернативных сделок и подорожали с начала года на 32%. Так, в Автозаводском районе цена 1 кв. м в гостинках выросла с 44 554 руб. в январе до 56 894 руб. в августе. Хрущевки, брежневки и квартиры стандартной планировки (в 9-этажных домах 1970–1980-х гг. постройки с кухней 6–7,5 кв. м) подорожали почти одинаково – около 20%. В автозаводских хрущевках 1 кв. м подорожал с 41 895 до 52 567 руб.

В категории «эконом», к какой относятся все вышеназванные типы квартир, по словам Кузнецова, повышенным спросом пользовалось малокомнатное жилье. «У кого есть деньги или кто может получить кредит, купят квартиру более качественную. Современные покупатели думают о перспективе, и внимание к ликвидности недвижимости им не чуждо», – объясняет Кузнецов.

Цены на квартиры улучшенной планировки (в домах современной постройки с кухней более 9 кв. м), по данным «Выбора», с начала года выросли чуть более чем на 16%. В Автозаводском районе 1 кв. м в квартирах улучшенной планировки подорожал с 44 384 до 51 531 руб.

Неравномерно росли цены и в разных районах города, признает Антошина. Сильно прибавили в цене ранее дешевые Автозаводский и Московский районы (заречная часть), а в самом дорогом Нижегородском (центр города) квартиры дорожали за истекший период вдвое медленнее. «Покупатели явно выбирали, где дешевле», – объясняет риэлтор. Кроме того, вторичному рынку качественного жилья успешно составляют конкуренцию новостройки. «В Верхних Печерах, где самый большой объем строительства, темпы роста цен были в 2–3 раза ниже, чем в других районах города, а с мая цены на вторичное жилье там вообще не росли», – приводит пример Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы.

Каникулы длиной в полгода

«20%-ный рост цен на вторичное жилье не должен вводить покупателей в заблуждение: квартиры преимущественно (на 15%) подорожали в I квартале 2008 г., с апреля рост цен почти прекратился», – говорит менеджер риэлторской компании «Монолит» Сергей Сорочан.

Когда в апреле темпы роста цен упали, продавцы начали снимать квартиры с продажи. В апреле, по данным Кузнецова, объем предложения снизился на 15% по сравнению с началом года, а в летние месяцы упал еще на 5–7%. Покупатели, говорит Кузнецов, тоже заняли выжидательную позицию: надеялись на снижение цен, да и выбирать было не из чего.

В апреле – мае началось скрытое снижение цен: чтобы продать квартиру, приходилось идти на уступки. По словам Сорочана, покупатели в процессе торга отыгрывали до 100 000–150 000 руб. за квартиру. Сроки экспозиции даже ликвидных квартир по адекватной цене выросли до 2–3 месяцев.

Ситуация на рынке летом очень напоминала прошлогоднюю. Это подтвердили и данные управления Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Нижегородской области. Как сообщили в УФРС по НО, в первом полугодии 2008 г. в Нижнем Новгороде было зарегистрировано 56 221 право на жилье, что всего на 371 регистрационное действие больше, чем за тот же период 2007 г. «Это такая ничтожная разница, что можно считать обороты рынка одинаковыми», – считает Романчева.

Начало осени, по словам Кузнецова, ознаменовалось небольшой активизацией рынка и ростом объема предложения. По сравнению с летними месяцами предложение выросло на 10–15%. Удар по этому оживлению нанес мировой финансовый кризис. «Обычно, когда на фондовом рынке падение, инвесторы перетекают на рынок недвижимости. Но сейчас боятся дефицита денег, не хотят рисковать и предпочитают деньги любым инвестициям. Продавцы и покупатели тоже ведут себя осторожно», – считает Сергей Иванов, генеральный директор компании «Выбор».

Медленнее инфляции

На первичном рынке, по данным «Выбора», цены с начала года выросли в среднем на 9%. Самые высокие темпы роста, по словам Антошиной, в Сормовском районе. Но это связано с изменением структуры предложения: возросло число дорогих объектов в центре района. В Нижегородском и Советском районах, где наибольшее число новостроек, цены выросли на 7–8%. «Если принять во внимание, что новостройки дорожают и в зависимости от стадии строительства, то рыночный рост цены 1 кв. м покажется вообще минимальным – медленнее инфляции», – считает Татьяна Романчева.

В 2007 г. в Нижнем Новгороде было сдано примерно 630 000 кв. м жилья, в 2008 г. планировалось сдать 750 000 кв. м. «Но изобилия на рынке нет, предложение однообразно. Строится много дорогого жилья в центре города, а новые микрорайоны (на окраинах) ориентированы на экономкласс», – считает Татьяна Степанова, руководитель отдела продаж компании «Автобан» (ГК «Династия», строит ЖК «Зенит» и «Нагорный» в Советском районе).

«Мы анализируем данные по 130 строительным площадкам. 40% из них – практически завершенные объекты, еще 30% – в стадии завершения, будут сданы в 2008 г. или начале 2009 г., 30% – в самой начальной стадии. У покупателя выбора почти нет», – грустит Сергей Иванов.

Ситуация с продажами неоднозначна. Есть застройщики, которые на отсутствие покупателей не жалуются. «Мы не ощутили ни сезонного спада летом, ни вообще какого-либо снижения спроса», – констатирует Татьяна Степанова. Ольга Сажина, директор по маркетингу «Жилстрой-НН», с удовлетворением сообщила, что продажи этим летом шли лучше, чем в прошлом году, спрос был устойчивым и на жилье в Автозаводском районе в квартале «Водный мир», и в Верхних Печерах, где конкуренция весьма высока.

«Уровень продаж квартир в жилом комплексе «Седьмое небо» уверенно растет, спада продаж не было даже в летние месяцы. Например, 19 августа начались продажи квартир в очередном (третьем по счету) доме. За этот период в доме уже проданы все 1-комнатные квартиры, 2-комнатных осталось не больше 10», – рассказал Олег Сорокин, генеральный директор ГК «Столица Нижний», строящей жилой комплекс в микрорайоне «Мещерское озеро» в Канавинском районе.

Не испытывали дефицита покупателей «Жилстройресурс» (ЖК «Пражский квартал» в Нижегородском районе и «Город будущего» в Советском), «Выбор» (квартал в районе ул. Ванеева – Дунаева – Ижорской – Невзоровых в Советском районе, строит жилой дом в Сормовском районе), «Волгожилстрой-НН» (квартал по ул. Трудовой в Нижегородском районе), «Кварц» (дома в Московском и Канавинском районах) и другие компании, которые давно строят жилье в Нижнем Новгороде.

Но были и застройщики, которые пытались завлечь покупателей скидками. «Летние суперскидки» обещал покупателям «Пересвет-Регион» на квартиры в ЖК «Пушкинский». «ПИК-Регион» летом обещал скидки под лозунгом «Лето на пике спорта», а сейчас приурочил скидки к своему дню рождения. Сорочан утверждает, что и многие другие застройщики идут на уступки, только говорят об этом не во всеуслышание, а наедине с клиентом.

«Причины низких темпов продаж в отдельных компаниях независимо от общего состояния рынка разнообразны: не самое удачное место, непродуманные планировки, медленные темпы строительства, нарушение сроков... Достаточно одной из этих причин, чтобы покупатели не досаждали отделу продаж», – считает Кузнецов.

Эксперты разошлись во мнении, как будет развиваться ситуация. Сорочан считает, что вполне вероятно снижение цен на жилье, но скорее всего не сейчас, а в 2009 г. Кузнецов и Иванов полагают, что формируется отложенный спрос, который может спровоцировать очередное подорожание. Однако все эксперты на 2008 г. высоких темпов роста не прогнозируют.

Для супругов Кочетовых благоприятен второй сценарий: на активном рынке продать можно даже малоликвидное жилье.