Аренда на выбор

По данным Becar, за прошлый год в Петербурге было введено 418 800 кв. м офисных площадей классов А, В и С. Предложение, таким образом, выросло до 1,8 млн кв. м. Запланировано было больше, но вмешался кризис, отмечают аналитики Becar.

Все на продажу

На 2009 г. заявлен ввод почти 70 офисных зданий классов А и В (примерно 700 000 кв. м), но на рынок в лучшем случае выйдет 20, говорит руководитель группы исследований рынков «Knight Frank Санкт-Петербург» Олег Громков. Отложено не менее 50 офисных проектов, в том числе таких крупных, как «Электрик сити» ЛСР, «Адамант-парка» от «Адаманта», перечисляет Громков.

Удорожание кредитов сделало реализацию новых проектов финансово не выгодной, говорит президент «Адаманта» Игорь Лейтис. По словам Георгия Богачева, руководителя направления жилой и коммерческой недвижимости ЛСР, его компания рассматривает возможность пересмотра концепции офисного проекта «Электрик сити» и, возможно, строительства там жилья вместо офисов.

Ряд объектов, как готовых, так и строящихся, выставлены на продажу с дисконтом – некоторые вместе с компаниями, которые ими занимаются.

Недавно пул инвесторов (в их числе Сулейман Кернимов) приобрел ООО «Главстрой-СПБ». В Петербурге «Главстрой» развивал четыре проекта на 6 млн кв. м, в том числе деловой квартал на ул. Шкапина, где компания планировала построить 300 000 кв. м офисов. Николай Вечер, директор петербургского филиала GVA Sawyer, полагает, что в течение пары лет работы на ул. Шкапина вестись не будут: «Этот проект увязан с развитием окружающей территории – в том числе «Измайловской перспективы», что может потребовать до семи лет». По мнению Вечера, не исключено, что новый собственник перепродаст портфель бывших проектов «Главстроя». А вот бизнес-центр «Строгановский» (1185 кв. м) на Невском проспекте, принадлежащий напополам предпринимателю Василию Сопромадзе и американской Monte Vista, ищет нового владельца с 2007 г. За это время цена снизилась с 11,3 млн евро до $8 млн. Компания Becar отказалась от редевелопмента под бизнес-парк 47 000 кв. м промышленных площадей в периферийном Рыбацком. Участок выставлен на продажу в январе за $9,4 млн, сообщил директор по коммерческой недвижимости Becar Алексей Лазутин.

Офисы без арендаторов

Сейчас уровень вакантных площадей в среднем по городу составляет 7,4% (11% для класса А и 6% для класса В), подсчитали аналитики GVA Sawyer. По данным АРИН, заполняемость новых бизнес-центров высоких классов, введенных в 2008 г., составляет 50–80%, строящихся – 40–60%. По данным аналитика АРИН Зоси Захаровой, «Австрийский бизнес-центр» (Пироговская наб., 9) заполнен примерно на 60%, «Толстой сквер» (ул. Льва Толстого, 9) – на 70%, вторая очередь бизнес-центра «Бенуа» (Свердловская наб., 44) – на 80%.

Доля вакантных площадей в офисах класса А и В выросла почти в три раза – с 5% в начале 2008 г. до 14% в январе этого, говорит директор департамента офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Кузнецов. И это не предел, считает Громков. Большинство управляющих бизнес-центрами фиксируют снижение спроса, что приводит к снижению арендных ставок на 10–20% даже по действующим договорам, добавляют аналитики Praktis CB. По данным Colliers International, сейчас ежемесячные ставки аренды 1 кв. м в классе А составляют 1400–2200 руб. в центре и от 900 руб. на окраине (включая НДС и эксплуатационные расходы). В бизнес-центрах класса В ставки варьируются от 700 до 1400 руб. за 1 кв. м в месяц.

По прогнозу Богачева, ставки аренды в новых объектах могут упасть до 30%. Ставки по действующим контрактам могут снизиться, но не серьезно, уверен Богачев. Это будет решаться индивидуально с каждым арендатором, но компания, владеющая бизнес-центром Apollo, «готова торговаться», признается он.

Компании съезжают

Примерно 9% арендаторов переезжают в более дешевые помещения, а 44% сокращают площади, самыми востребованными стали помещения площадью 20–30 кв. м, говорится в исследовании, которое провели аналитики Praktis CB, опросив управляющих бизнес-центрами.

УК «Альфа-капитал» в декабре покинула БЦ «Магнус» (владелец – Ruric). Компания, сняв те же самые 100 кв. м в новом бизнес-центре класса А, сэкономила на аренде 25%, говорит Сергей Павлюк, директор управления по работе с ключевыми клиентами.

Бизнес-центр Apollo покинули два арендатора, в том числе страховая компания Aviva, вместе они занимали около 350 кв. м, признался Богачев. «Страховщики предложили серьезно снизить ставки, на что компания не была готова пойти», – рассказал он. Банк «Хоум кредит» закрыл ряд офисов в центре и арендовал 800 кв. м в бизнес-центре на углу Богатырского проспекта и Гаккелевской улицы, говорит представитель банка София Абдразакова. Переезд в офис, расположенный на окраине, она объясняет оптимизацией расходов.