Искусство побеждать: Сделать ипотеку интересной

Нужны ли рынку ипотеки новые рекорды, зачем банки изобретают все новые программы для приобретения еще не построенных квартир, а застройщики готовы поддерживать заемщиков, обсуждали участники круглого стола в «Ведомости. Недвижимости» в апреле.

ФСК «Лидер» работает с МИА, рассказала Софья Старкова, гендиректор одноименного агентства недвижимости. «Мы начали сотрудничество по программе социальной ипотеки для очередников. Но, к сожалению, уровень [их] платежеспособности не позволяет им воспользоваться даже ипотекой под 9,5% годовых в рублях, сделки единичные», – признает она. В 2011 г. «Лидер» продавал по ипотеке 20% квартир, в 2012 г. – уже 30–35%, по некоторым объектам – до 50% (в «Западном Кунцеве» в Одинцове). Как и ПИК, «Лидер» готов быть активным посредником между покупателями и банками, популяризировать ипотеку ради увеличения продаж. «Если банки по-прежнему будут кредитовать стройки на нуле, что нужно нам, застройщикам, то число ипотечных сделок только увеличится», – объясняет Старкова.

Алексей Новиков из Est-a-Tet сожалеет, что хорошие условия по ипотеке предлагает ограниченный пул банков: Сбербанк, «ВТБ 24», «Возрождение», Газпромбанк, а «в основной массе коммерческие банки не поддерживают желание застройщиков [при них] аккредитоваться».

Денис Махов, замдиректора департамента ипотечного кредитования Номос-банка, отмечает, что, несмотря на «очень хорошие» условия ипотеки, выдача кредитов намного меньше одобренных заявок. Заемщику не из чего выбирать, «старый фонд обветшал, раскуплен или цены высокие, новых квартир строится мало, а если строятся, то дорогие», объясняет он. Банкир полагает, что государство должно поддерживать не только банки – чтобы те снижали ставки, но и застройщиков – чтобы те имели возможность строить дешевое жилье. У Ольги Докучаевой из Росбанка другая версия того, почему число одобренных ее банком заявок превышает количество взятых кредитов: «Потенциальные заемщики подают заявки сразу в несколько банков».

По прогнозу АИЖК, в 2013 г. ипотечный рынок вырастет не более чем на 10–15%, сообщил Андрей Туманов, руководитель направления управления маркетингового анализа и стратегического планирования агентства. Сказываются замедление темпов роста экономики в целом и потребительского спроса. Опросы потенциальных заемщиков показывают: многие пересматривают планы о покупке жилья. «Поэтому не стоит ожидать такого бурного развития рынка, как в 2012 г.», – считает представитель АИЖК.

Ставки по кредитам в первом полугодии продолжат расти, «но не превысят 13,5%», заявил Туманов. Хороший сценарий до конца года, по его мнению, – снижение ставок до 12,5–13%. По данным Банка России, на начало марта 2013 г. средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам составила 12,8% годовых в рублях.

У ГК ПИК, по информации Елены Кураткиной, замначальника управления предпродажной подготовки и маркетинга группы, доля продаж по ипотеке в I квартале этого года составила 35–38% (в конце 2012 г. было 30%, всего продали около 0,7 млн кв. м). Кураткина считает, что сейчас задача банков – «придумать что-то еще интересное, что позволит переманить клиентов», а задача девелоперов – «найти партнеров, которые помогут удовлетворить буквально любые интересы клиентов».

Ряд ведущих ипотечных игроков возобновили или расширяют предложения кредитов без первоначального взноса, без подтверждения доходов, тревожится Туманов. Это рискованно, если развитие экономики пойдет по негативному сценарию. Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet, успокаивает: никто особо программ без первоначального взноса не предлагает, кроме «ВТБ 24», фактического спроса на которые он не отмечает, «потому что ставка там 17,5%». Сергей Постнов, вице-президент банка «Петрокоммерц», также не замечает, что ослабление требований становится тенденцией на рынке. «Когда мы смотрим заемщика, мы не его справку оцениваем – настоящая она или нет, мы оцениваем его трудовой путь и образование. Даже по двум документам хороший андеррайтер способен понять, может ли компания с такими оборотами платить главному бухгалтеру такую зарплату или не может», – делится он. 90% кредитов «Петрокоммерц» выдает на покупку жилья на вторичном рынке, средний чек – 8–9 млн руб. Это выше среднестатистического московского кредита – в Москве, по данным ЦБ, на готовые квартиры берут от 3,5 млн до 7 млн руб., признает банкир. Он намерен увеличивать долю кредитов на новостройки в портфеле, но максимум до 20%.

У банка «Возрождение», напротив, третий год подряд 70% выдач приходится на первичный рынок, рассказал Олег Коркин, заместитель начальника департамента розничного бизнеса. Банкир посетовал, что источников для фондирования ипотеки на рынке по-прежнему немного: АИЖК, ВЭБ, в этом году прошли три сделки банковской секьюритизации, одну из них провел банк «Возрождение». Начиная работать с новостройками, он выдавал кредиты, когда дом был готов на 50%, сейчас готов аккредитовывать объекты на нулевой стадии. Пусть это единичные случаи, признался Коркин, «но мы этот шаг уже сделали».

В принадлежащем Москве КБ МИА кредит на новостройки могут дать под 9,5% годовых в рублях, а в перспективе – и под 7%, рассказала Лада Краснова, заместитель гендиректора банка. Но только официально зарегистрированным очередникам. Клиентуру банка Краснова оценивает примерно в 10 000 человек: «3000 пройдут по ипотеке, остальные воспользуются субсидиями, которые составляют от 2,5 млн до 5 млн руб. на семью». Пока что у МИА объем кредитов под залог готового жилья втрое превышает показатель по кредитам под залог жилья строящегося.

«Мортон» по ипотеке (не считая социальной или военной) продавал в 2012 г. 40% новостроек, в I квартале 2013 г. – 45%, у компании 20 банков-партнеров, сообщила Алена Анцышкина, руководитель департамента ипотеки и субсидий. Застройщик проводит совместные с банками акции по снижению ставок или уменьшению первоначального взноса до нуля, стандартные предложения уже не так интересны клиентам. «В марте сразу три банка нас порадовали разнообразием предложений: «Металлинвест», Сбербанк (с акцией «12–12–12») и «Возрождение» («11–13–15»). Думаю, это даст отклик в течение всего года», – делится она.

По мнению Натальи Саакянц, коммерческого директора Rose Group, клиентов может привлечь даже не уменьшение ставок, а изменение условий кредитования – сроков, первоначального взноса. Компания сейчас предлагает покупателям «Микрогорода в лесу» совместную программу с банком «Металлинвест», по которой первоначальный взнос – 5%. У ГК «Пионер» 90% клиентов идут от Сбербанка и «ВТБ 24», рассказал представитель компании Артем Котловский. Доля ипотеки в среднем составляет 35%. У «ЛСР. Недвижимость – Москва» 90% продаж по ипотеке делают пять банков из 10 партнеров, рассказал ее коммерческий директор Василий Фетисов. Больше всего квартир в кредит компания продает в Москве (43% в I квартале 2013 г.). «Главмосстрой-недвижимость» работает с 13 банками, которые обеспечивают примерно 48% выдач по ипотеке, говорит ведущий аналитик Георгий Новиков.

Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group, полагает, что для жилья бизнес-класса нормальный уровень ипотечных сделок – 30%: «Это позволяет не ставить бизнес под угрозу от внешних экономических ситуаций, колебаний курсов валют». Доля ипотеки в 40% и тем более 50% – это риск для деятельности девелопера, уверен и Сергей Кузьминов, коммерческий директор «Авгур эстейта»: «Хотя мы эту долю не ограничиваем, мы просто с этим риском живем, спим и работаем дальше». У его компании по итогам 2012 г. «проникновение ипотеки» на разных объектах составило 40–50%.

«Застройщики говорят банкам, как надо разогревать рынок, как кредитовать – первоначальный взнос вообще убрать, чтобы все было максимально лояльно для заемщика», – иронизирует Алексей Успенский, заместитель председателя правления Русского ипотечного банка. Конечно, это разогреет рынок, но ведь застройщик не готов поступиться ценой квадратного метра, не готов взять на себя риски в части дефолта заемщика, уверен банкир.

Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки Tekta Group, вступился за банки, которые общество пытается загрузить еще и повышением финансовой грамотности населения. На его взгляд, банкиры должны продавать деньги, просвещать население должно государство, а девелоперы – строить и продавать квартиры. У Tekta Group (строит бизнес-класс в Подмосковье) по ипотеке продается от 40 до 80% квартир. «В Одинцове популярны программы без справки о доходах, и 40% ипотечных сделок – уже результат. А в Балашихе или Мытищах программа без справки о доходах не идет вообще, там у нас уровень ипотеки – 70–80%», – описывает региональные нюансы Строилов.

«В Москве нехватка квартир, – подтверждает Дмитрий Цветков, директор по продажам MR Group, но обещает восполнить дефицит апартаментами: – Мы до конца года выведем более 0,5 млн кв. м апартаментов». Которые, как и квартиры, он надеется в том числе продавать в кредит.