Правительство поддержало упрощение жилищных сделок с маткапиталом

Правительство поддержало депутатский законопроект, который упрощает раздел имущества, приобретенного на средства маткапитала. Это следует из отзыва на проект, который был утвержден на правкомиссии по законопроектной деятельности. Источник в кабмине подтвердил, что отзыв был утвержден на заседании 11 декабря.

Законопроект предусматривает возможность отказа от доли в жилье для супруга и совершеннолетнего ребенка – сейчас у членов семьи матери, получившей поддержку, такого права нет. Из-за этого собственники ограничены в продаже недвижимости, купленной в кредит с использованием средств маткапитала.

Правительство высказало к поправкам ряд замечаний. В частности, в кабмине обратили внимание, что в законопроекте не описывается, как семье нужно делить квартиру, купленную на деньги от продажи жилья, ранее приобретенного с использованием маткапитала.

«Ведомости» направили запрос представителю правительства.

Что предлагают депутаты

Законопроект дает совершеннолетнему ребенку и его отцу право отказаться от долей в жилом помещении, купленном с использованием маткапитала. Возможность отказа позволит продать жилье до погашения кредита, следует из пояснительной записки. Сейчас закон обязывает сначала погасить ипотеку, разделить жилье по соглашению и только после этого продавать. Это приводит к «затягиванию сделок и вынуждает продавать недвижимость по цене ниже рыночной», говорится в пояснении к проекту. Сейчас совершеннолетний ребенок и супруг не могут отказаться от получения ими доли в жилом помещении, что, по мнению авторов проекта, противоречит нормам Гражданского кодекса. Получение такого права позволит совершеннолетним детям «самостоятельно принимать решение о необходимости выделения им доли в жилом помещении», в том числе в случае их отдельного проживания и наличия собственной жилплощади.

Теперь появится возможность перенести обязательства по распределению долей на следующее жилье, купленное на деньги от продажи первого, где был задействован маткапитал. Но это возможно лишь в том случае, когда жилищные условия улучшаются. Таким образом снижаются риски ущемления права несовершеннолетних детей получить свою долю. При этом граждане получают возможность обменять одну квартиру на другую без потери в цене и тем самым решить свою жилищную задачу. Таким образом, принятие законопроекта «повысит эффективность использования средств материнского капитала и повлечет за собой благоприятные социальные последствия для семей с детьми», считают депутаты.

Кроме того, проект предлагает установить срок, в течение которого владелец сертификата или его супруг обязаны оформить жилое помещение, купленное на средства маткапитала, в общую долевую собственность, что позволит исключить разногласия. Сейчас в правоприменительной практике существует проблема, связанная с наследованием жилых помещений, купленных с использованием маткапитала, их отчуждением или получением разрешений органов опеки и попечительства. 

Судебная практика

Вопросы о господдержке семей с детьми с направлением средств маткапитала для улучшения жилищных условий «являются одними из самых острых в судебной практике», признает юрист юридической компании «Шаги» Марина Шиховцова. Проблемы, связанные с применением настоящего закона, возникают из-за отсутствия единообразного толкования, объясняет она. При этом такие дела решаются сейчас только в суде с целью установить использование средств материнского капитала по назначению, а именно на улучшение жилищных условий, говорит Шиховцова. 

Верховный суд в 2016 г. «внес сумятицу» в решение вопроса об отказе от долей в праве на недвижимость, приобретенную за счет средств материнского капитала, отмечает партнер «Юков и партнеры» Светлана Тарнопольская. Суд наделил обязанностью совершеннолетних членов семьи выделять в собственность долю в такой недвижимости, указывает она.

Сейчас действует закон, по которому после использования средств маткапитала на улучшение жилищных условий возникает обязанность оформить жилье в общую собственность супруга владельца сертификата и его детей, объясняет партнер юридической группы «Гришин, Павлова и партнеры» Полина Павлова. На практике это порождает ряд проблем – «увеличены сроки и расходы на оформление долей, наличие минимальных долей также может породить сложности при перепродаже этих помещений». В действующей версии закона «существует ряд пробелов, которые в дальнейшем выливаются в судебные тяжбы», соглашается Шиховцова. Если жилое помещение будет продано без выделения долей детям, то в судебном порядке сделку могут признать недействительной, а также могут требовать возврата средств маткапитала в Социальный фонд, добавляет Шиховцова. 

Многие вообще забывают или не знают об обязанности выделить данные доли, а когда узнают, то быстро это сделать проблематично, отмечает Павлова. Предлагаемый проект упростит эту задачу и поможет оперативно распорядиться такой квартирой, исключив необходимость обходить обязанность выделения долей на всех членов семьи и избавив от принудительного дробления недвижимости, говорит Павлова. 

По ее словам, на практике часто возникают ситуации, когда при покупке жилья на целевые средства оформление в долевую собственность после снятия обременения «фактически происходит через 5–15 лет». За несколько лет жилищные потребности семьи по каким-либо причинам могут измениться, может появиться необходимость в изменении климатических условий, региона проживания, увеличении площади, признает Шиховцова. 

Проект, по сути, предлагает перенаправить средства маткапитала с одного объекта недвижимости на другой в пределах срока действия договора ипотеки, это может решить проблему улучшения жилищных условий до момента выплаты по ипотеке, говорит Тарнопольская. Однако основная проблема с недвижимостью, приобретенной на средства маткапитала, возникает «не в рамках ипотечного периода, а уже после – на стадии отчуждения недвижимости, заведомо обремененной долями несовершеннолетних». При этом доля материнского капитала в стоимости жилья может составлять всего «2–5%, а проблемы при отчуждении такой недвижимости вы получите на все 100%», уверяет Тарнопольская. И здесь без законодательного закрепления дополнительных механизмов баланса прав несовершеннолетних и прав всей семьи на улучшение жилищных условий, с учетом размера вложения материнского капитала, не обойтись, заключает она.