Недвижимость вновь подорожает, но не сразу. Москва:предложение сокращается, спрос остается
Правительство Москвы повысило в апреле цены на новостройки в Марьинском парке и Южном Бутове примерно на 10%. Это неизбежно повлияет на общее положение дел на первичном рынке жилья, который, правда, пока не готов "проглотить" новые цены, считают риэлторы. Однако по этой и некоторым другим причинам аналитики ожидают к лету не сезонного спада, а повышения динамичности реализации и цен. Впервые такая ситуация была год назад, и,возможно, она повторится вновь.
Районы Марьинского парка, Южного Бутова, Куркина, в которых ведется наиболее интенсивное строительство, пока сохраняют привлекательность для покупателей. Однако львиная доля строящегося там жилья отойдет в муниципальный фонд. "Мы теперь справочно смотрим коммерческое, но очень внимательно следим за муниципальным жильем и жильем для переселения из пятиэтажек и ветхого фонда, за которое мы призваны отвечать в первую очередь", - сказал первый вицепремьер столицы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, реконструкции и развития города Владимир Ресин.
Например, в Южном Бутове по городскому заказу сейчас строится 109 500 кв. м муниципального жилья (13 корпусов), 49 300 кв. м - коммерческого (6 корпусов) и 26 000 кв. м - для ипотечных программ (три корпуса). В прошлом году соотношение объемов муниципального и коммерческого жилья было примерно 50 на 50.
Еще один фактор, который может подтолкнуть цены к началу лета вверх, - сокращение объема предложения готового жилья. Таковое на сегодняшний день есть практически только у частных застройщиков - департамент внебюджетной политики строительства под руководством Леонида Краснянского продает в основном квартиры в домах со сроком ввода через 6 - 9 месяцев. А это значит, считают специалисты, что реальное заселение этих домов может начаться не раньше чем через 1 - 1,5 года.
По словам Ресина, в I квартале этого года в общей сложности построено примерно на 300 000 кв. м меньше по сравнению с тем же периодом 1999 г., но по итогам полугодия цифры будут примерно одинаковы, заверил он. Ранее, касаясь проблемы ритмичности ввода в строй муниципального жилья, Ресин говорил, что в этом году будут сделаны выводы из ошибок прошлых лет и весь объем муниципального жилья будет введен за 10 месяцев. А в 2001 г. весь объем муниципального жилья столицы планируется построить уже к сентябрю.
"К июню цены могут вполне подрасти на 5 - 7%, - считает генеральный директор агентства "Миэль" Григорий Куликов. - Неверно считать, что летом активность падает, наоборот, в этот период много обменов и переездов.
Единственный месяц, когда доходы риэлторов действительно снижаются, - август, но это объясняется тем, что лучшие агенты уходят в отпуска".
Тем не менее официальных планов повышения цен у правительства Москвы нет или, по крайней мере, о них не заявляют.
Отвечая на вопрос "Ведомостей", Ресин сказал, что правительство Москвы не планирует в ближайшее время повышать отпускные цены на построенное коммерческое жилье, хотя в дальнейшем они будут зависеть от общей макроэкономической ситуации и курса доллара.
Он сказал, что не берется прогнозировать ценовую ситуацию на первичном рынке жилья на срок более чем до конца года.
"Все зависит от Всевышнего и от тех, кто регулирует соотношение доллара и рубля", - сказал он. По его словам, сегодня нет предпосылок для повышения цен, но такое положение вещей будет не вечно. "Цены на то, что мы заложили в прошлом году и построили в этом, уже сформировались, сказал он. - Но говорить о ценах на то, что мы будем закладывать в этом году, а вводить в будущем, я могу, только основываясь на прогнозах федеральной власти в области макроэкономики". В целом, подчеркнул Ресин, пока московскому правительству удается сдерживать рост цен.
Ресин уверяет, что прекращение практики оптовых продаж жилья послужит снижению цен мол, посредники "накручивают" лишние 15 - 20%. "Департамент Краснянского создан не для того, чтобы оптом торговать жильем, а чтобы помочь каждому нуждающемуся в жилой площади москвичу приобрести квартиру по минимальным ценам с хорошим качеством, - сказал он. - Поэтому ограничиваются продажи жилья оптом и ставится задача продавать его каждому физическому лицу".
Однако большинство риэлторов уверены, что этот шаг, наоборот, подхлестнет цены. "Правительство Москвы давало оптовикам скидки до 20%, и те часто продавали жилье дешевле, чем департамент Краснянского, - сказал руководитель агентства недвижимости, попросивший не упоминать его имени. - Оно просто не хочет создавать таким образом демпинговую конкуренцию самому себе".
Цены на московскую недвижимость будут расти, считает президент Российской гильдии риэлторов Андрей Гусев. По его словам, рынок недвижимости, как и любой другой, развивается циклично. На разных рынках обычный цикл составляет 7 - 11 лет. "Недвижимость быстро росла в цене с 1990 до 1995 г., - сказал он. - Она была более или менее стабильна до резкого падения в 1998 г. и снова стабилизировалась. Начинается новый виток подъема".