Индикатор деловой активности

Москва: офисы подорожают к концу года.

Сергей Жарков.

Ведомости.

Компании, расширяющие свой бизнес, не просто ищут офисы попросторнее, но и стремятся в помещения лучшего качества. Эта тенденция прошлого года в полной мере сохранилась в первом полугодии этого. К хорошему привыкаешь быстро. Еще 3 - 4 года назад в офисных зданиях, считавшихся средними, предметом обсуждения была возможность установить дополнительные телефонные линии. Сейчас даже арендаторы помещений класса С+ в обязательном порядке ожидают наличия если не оптоволоконных, то хотя бы широкополосных линий связи. Более высокие требования, чем раньше, предъявляются к парковкам, наличию дополнительных услуг в бизнес-центрах. По оценке ряда риэлторских компаний, рынок офисов, как и торговых помещений, явно свидетельствует о бурном оживлении в экономике. Многие клиенты подают заявки на поиск офисов в 2 - 2,5 раза просторнее, чем прежние.

Спрос на офисные помещения еще далек от того ажиотажа, который наблюдается в отношении торговых площадей, однако аналитики отмечают четкую тенденцию к подъему рынка офисных помещений. Несмотря на большое количество строящихся бизнес-центров, темпы роста спроса на офисы опережают темпы увеличения предложения.

"Уже к концу года ставки аренды офисов вырастут, - говорит аналитик компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. - К этому рынок подтолкнет дефицит помещений, который ощутим уже сейчас". Начальник отдела коммерческой недвижимости риэлторской компании "МИАН" Владислав Портнов рекомендует клиентам заключать договоры аренды минимум на два года, обязательно фиксируя условия на этот период.

По оценке Никуличевой, в первую очередь будет не хватать офисов класса А, которых сейчас строят очень мало. В Москве остались буквально единичные объекты этого класса, имеющие свободные площади. Аналитики связывают это с послекризисным падением цен, позволившим многим компаниям переехать в лучшие комплексы. Однако тот же кризис и связанный с ним резкий рост индекса незаполненных площадей привели к падению инвестиций в новое строительство и ограничили приток предложений на рынок первого поколения.

Индекс незаполненных площадей - один из основных показателей успешности бизнеса девелопера. По словам Портнова, в идеале при строительстве нового бизнес-центра нужно до сдачи объекта иметь договоры на аренду не менее 80% площадей. Договоры аренды, особенно на длительный срок, - это ценные бумаги, под которые кредитные организации могут давать ссуды, говорит он. Если они заключены, значит, застройщик правильно выбрал место, определил ценообразование, потенциальную доходность. Тогда его можно и дальше кредитовать, риски снижаются.

Сейчас спрос на объекты класса А растут более высокими темпами, чем на других сегментах рынка. При средней базовой ставке аренды в $460 за кв. м в год общее содержание офиса зачастую уже обходится в $550 (на $50 дороже, чем в начале года). Рынок офисов класса В более стабилен, хотя недостаток предложений на нем также сильно ощущается, говорит директор Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко. По его словам, самый большой интерес к офисам класса В проявляют технологические компании. "Сейчас мы рассматриваем вопрос организации строительства здания класса В для нескольких наших клиентов", - говорит Рябокобылко.

По его мнению, помочь решить проблему нехватки качественных, но в то же время недорогих офисов по $300 за кв. м в год может проект "Ворота Москвы", концепция которого утверждена на Архитектурном совете Москвы весной прошлого года. В районе пересечения Ленинградского шоссе и МКАД планируется возвести бизнес-парк по аналогии со многими зарубежными столицами. В зданиях подальше от центра города любят размещать свои офисы, в частности, крупные компьютерные и сервисные компании. Там располагаются основные службы, сотрудники которых редко общаются с клиентами. Для них важнее площади под автомобильные парковки, доступ к основным транспортным магистралям. Даже удаленность от метро не имеет большого значения: управляющая компания бизнес-центра организует автобусный "челнок" до ближайшей станции. Эта услуга включается в договор аренды. Например, для компании DHL, которая арендовала 2700 кв. м офисов на ул. 8 Марта, возможность парковки автотранспорта была одним из важнейших критериев при выборе офиса. Вторым преимуществом стало наличие в этом же доме складских помещений.

Постепенно меняется структура спроса и по размеру площадей. Хотя традиционно максимальное количество сделок происходит с помещениями площадью до 250 кв. м, на рынке появляется большое число заявок на офисы более 1000 кв. м, говорит Никуличева. "Если раньше потенциальные арендаторы больших офисов поручали поиск площадей и переговоры рядовым специалистам, то теперь вторые, а то и первые лица компаний готовы садиться и обсуждать детали", - говорит Портнов. Среди крупнейших сделок II квартала, в частности, аренда компанией "Русский алюминий" дополнительных 4400 кв. м в здании "Форум-3", а "Ренессанс Страхование" заняла 3100 кв. м в "Голутвинском дворе".

Но возможностей получить большие помещения на одном этаже или хотя бы в одном здании остается все меньше. Например, в комплексе "Риверсайд Тауэр" сейчас свободно около 10 000 кв. м, однако наибольший размер предлагаемого помещения - только 900 кв. м. Все незанятые площади разбросаны по разным этажам и корпусам.

Наиболее стабильны средние цены на аренду площадей низкого класса в зданиях разнообразных НИИ и на первых этажах жилых домов. За II квартал цены на них по большинству направлений выросли только на $10 за метр в год. Исключение - Восточный, Юго-Восточный и Южный административные округа, где данные риэлторских компаний свидетельствуют о небольшом снижении цен. Это отражает общую тенденцию развития рынка недвижимости Москвы: западная часть дорожает, восточная - дешевеет.

Петербург: бизнес-центры жестко конкурируют.

Дмитрий Синочкин, Анастасия Ясинская.

Для Ведомостей.

С весны этого года число заявок на коммерческие помещения в Санкт-Петербурге неуклонно растет. Качественные торговые помещения на популярных магистралях уже стали дефицитом (что немедленно выразилось в росте цен и арендных ставок), спрос на производственно-складские помещения (по данным аналитиков "Петербургской недвижимости") в четыре раза превышает предложение, а вот в офисном секторе ситуация обратная: предложение офисных помещений более чем вдвое превышает спрос на них.

В общем объеме заявок офисы занимают 18%, в совокупном предложении - 48%. И это вполне объяснимо. Прямые последствия финансового кризиса, в общем, сглажены, однако опосредованно события двухлетней давности продолжают влиять на рынок. Торговля и производство приносят доход с каждого квадратного метра, в то время как рентабельность затрат на офис оценить сложно. Поэтому клиенты подбирают их особенно внимательно; между владельцами офисных помещений и бизнес-центров разворачивается конкуренция издержек. Рынок офисных помещений насыщен, выбор велик, как никогда прежде.

В "культурной" зоне диапазон ставок (и соответствующего сервиса) достаточно широк: от $560 за кв. м в "Шведском Доме" на Малой Конюшенной до $100 - 120 (включая НДС и коммунальные услуги) где-нибудь на пр. Энергетиков или Пискаревском проспекте. Впрочем, в многочисленных НИИ (которые в рекламе тоже позиционируют себя как офисные центры) можно найти конторское помещение еще дешевле.

Средние ставки в бизнес-центрах за год подросли на 8 - 10%. Это более низкие темпы роста, чем в "торговой зоне" (рост на 18%) и в производственном секторе (рост на 16%). Управляющие компании активно развивают сферу сервиса: при прочих равных условиях наличие кафе, фитнес-центра, центра связи или даже сауны в бизнес-центре может стать весомым конкурентным преимуществом.

"Вольный" рынок встроенных помещений, приспособленных под офисные нужды, также готов предложить товар на любой вкус. Здесь можно найти дорогие нежилые помещения в самых престижных зонах (500-метровый офис с евростандартом отделки, расположенный на Большой Конюшенной, сдан в аренду за $12 000 в месяц - $288 за кв. м в год). Но одновременно предлагаются и полуподвалы с входом через два двора. Снова стал популярным и перевод в нежилой фонд удачно расположенных квартир.

Девелоперы активно изыскивают новые возможности: вкладываются в перепрофилирование производственных зданий (есть весьма успешные проекты - например, бизнес-центры "Нобель" и "Акватория"; особенно много перспективных объектов на Петроградской стороне), осваивают земельные участки при заводах и учреждениях, присматриваются к масштабной реконструкции. Качественно изменился подход к экономическому обоснованию такого рода проектов: деньги считают все, хотя прогнозировать развитие рынка на пару лет вперед все еще крайне сложно. Поэтапная "косметика" в помещениях какого-нибудь НИИ, расположенного в центре, даст небольшой доход, но немедленно; реконструкция дома в престижном центре займет 3 - 5 лет и потребует масштабных инвестиций ($1,5 - 2 млн), зато и возможный выигрыш существенно больше.

В центре при реконструкции старого фонда уже на стадии проекта предусматривается определенное количество нежилых помещений. Нередко они бывают распроданы (реже - сданы в аренду) еще до окончания строительных работ.

В спальных районах развитие офисного рынка сдерживают неудачные планировки: подобрать удачное помещение в цокольном этаже жилого дома не так-то просто, особенно если речь идет о типовом, а не об индивидуальном проекте. В фирме "Бургомистр" считают, что проектировщики просто не учитывают требования рынка. Между тем спрос на офисные помещения в северных районах и, например, в зоне Кировского завода есть, и довольно устойчивый.

С городом большинство арендаторов офисных помещений связываться избегают - хлопотно, да и недешево: Комитет по управлению городским имуществом периодически подтягивает муниципальные ставки к рыночному уровню.

Специалисты "Стэнли пропети корпорейшн" отмечают рост спроса на относительно большие офисные помещения - 200 кв. м и более. Об этой же тенденции говорят и менеджеры фирмы "Ината": происходит смещение спроса от маленьких (20 - 30 кв. м) помещений к рабочим офисам площадью 100 - 200 кв. м.

Относительная политическая стабильность, снижение курса доллара и одновременный рост рублевых цен на товарных рынках оказали любопытное влияние на офисный сектор. Во-первых, большинство клиентов и собственников стараются обязательно регистрировать арендные договоры (даже краткосрочные) в городском бюро регистрации. Во-вторых, предметом оживленного торга неизменно становится механизм пересмотра арендных ставок (участники рынка опасаются внезапных скачков валютного курса). И в-третьих, заметно вырос спрос на покупку помещений в собственность. Хотя таких предложений немного, а компактные нежилые здания и вовсе в дефиците. Цены предложения на отдельно стоящие дома, по данным риэлторского агентства "АПЕК", - от $50 - 60 за кв. м в административном здании, требующем комплексного ремонта с заменой перекрытий, до $150, если объект в рабочем состоянии.

География предпочтений практически не изменилась: пять петербургских районов из 13 (без учета пригородов) - Адмиралтейский, Центральный, Петроградский, Василеостровский и Московский - аккумулировали 64% спроса на помещения в бизнес-центрах.

Вместе с тем постепенно формируются новые престижные зоны. Обозначилась элитная жилая застройка на Крестовском острове - и там немедленно выросли в цене объекты, пригодные под коммерческое использование. Летом два пустующих детских садика (с участками земли) на Крестовском были проданы за $1,5 млн.

К осени специалисты предполагают плавный рост спроса и некоторое повышение цен и арендных ставок.