Целый город иностранцам не купить
Петербург - город призрачных инвестиций Анастасия Ясинская Для Ведомостей Несмотря на общее оживление российского бизнеса и намного более активное, чем в прошлом году, привлечение иностранных инвестиций, московская и петербургская недвижимость оказываются не столь лакомыми кусками, как многие привыкли считать. Отечественные инвесторы, четко представляющие себе условия работы и обладающие необходимыми связями, оказываются намного активнее зарубежных, хотя явно пользуются иностранными деньгами на условиях кредитования или других форм финансирования. С другой стороны, указывают аналитики, интерес к недвижимости со стороны иностранцев обязательно вернется. На фоне относительно стабильной обстановки в России локальные и не требующие многомиллиардных инвестиций строительные проекты оказываются коммерчески привлекательными и относительно малорискованными. Крупные инвестиционные проекты в сфере недвижимости, реализованные в городе с иностранным участием, можно пересчитать по пальцам. Недаром Питер имеет репутацию призрачного города. Роскошные фасады оборачиваются грязными и небезопасными дворами, хитросплетения законодательства сбивают с толку выпускников Сорбонны, а инвестиционный климат так же переменчив, как и петербургская погода.
Петербургские парадоксы.
Город имеет высокий инвестиционный рейтинг, славится своей законопослушностью, детально проработанной нормативной базой и передовой системой регистрации прав на недвижимость. Однако все эти плюсы могут быть сведены на нет всевластием бюрократии, несогласованностью действий городских структур и отсутствием четко сформулированной стратегии развития мегаполиса.
Петербургские власти вовсю демонстрируют информационную открытость: публикуют перечни участков, предназначенных под застройку, и объектов, нуждающихся в реконструкции; вывозят проекты развития крупных городских территорий в Канн и представляют их на постоянно действующей выставке на площади Островского. Но на поверку оказывается, что город торгует товаром, который должным образом не "упакован". Инвестор, получая участок для строительства, не располагает данными о технических условиях по подключению необходимых мощностей. Выбирая здание под реконструкцию, можно только догадываться о состоянии инженерных сетей в микрорайоне. Развитие доходной недвижимости в историческом центре тормозится жесткими требованиями Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП).
Наконец, до сих пор не решен самый главный для инвестора (особенно иностранного) вопрос - о правовом статусе объекта инвестиций. До тех пор, пока застройщик не завершил работы и не сдал готовый объект госкомиссии, он не является его собственником. Западные девелоперы опасаются вписываться в проект без четких юридических гарантий. Тем более что привлечь кредитные ресурсы под право аренды весьма затруднительно.
Рассчитать долю иностранных вложений в общей структуре инвестиций в городскую недвижимость сложно. Зачастую зарубежные инвесторы действуют через компании, зарегистрированные в России. Многие проекты имеют смешанное финансирование.
"Коммунальные" инвестиции.
В Петербурге присутствует довольно много западных инвесторов - физических лиц, которые вкладываются в локальные проекты с быстрым сроком окупаемости и низкими рисками. Состоятельные иностранцы охотно финансируют расселение коммунальных квартир в престижном центре города. Как правило, средства направляются на выкуп всех квартир в подъезде или в небольшом особнячке. Таким образом, формируется социально однородное пространство. После ремонта бывшие коммуналки превращаются в апартаменты или офисы, сдаваемые в аренду. Инвестиции в такие проекты, как правило, не превышают $1 - 1,5 млн. Срок окупаемости - до двух лет. До августа 1998 г. цена аренды элитных квартир с видом на реку или канал достигала в Петербурге $7000 - 9000 в месяц. Сегодня ценники сделались скромнее, но эксклюзивные варианты по-прежнему сдаются дорого - по $3000 - 5000 в месяц.
На Итальянской и Малой Конюшенной ул., на набережных Мойки и канала Грибоедова возникли первые доходные дома для состоятельных арендаторов. Многие из таких объектов принадлежат иностранным гражданам. В последнее время инвестиционная привлекательность этого сегмента рынка недвижимости снижается из-за того, что лучшие варианты уже разобраны.
На паях с городом.
Среди крупных инвестиционных проектов (от $10 млн и выше), реализованных с иностранным участием, преобладают бизнес-центры и смешанные торгово-офисные или офисно-жилые комплексы.
В Петербурге довольно распространен вариант, когда для привлечения иностранных инвестиций в развитие конкретного адреса создается закрытое акционерное общество с участием города. Власти вносят в уставный капитал имущественные права на недвижимость, а инвестор финансирует проект. В частности, по такой схеме реконструировалось здание на Малой Морской ул., 23, под бизнес-центр класса "А" - White Nights House. Инвестором выступила британская компания Morrisson Construction Group. Стоимость проекта - более $10 млн. Право долгосрочной аренды здания и земельного участка обошлось инвестору в $2,64 млн. Несмотря на участие города, у инвестора в ходе реализации проекта возникли серьезные проблемы. Более двух лет ушло на согласования реконструкции с КГИОП и Министерством культуры. В результате здание вышло на рынок значительно позже изначально запланированного срока, аккурат осенью 1998 г. 6200 кв. м офисных площадей, отделанных по высшему стандарту, до сих пор пустуют.
Вполне успешно по указанной выше схеме работает международный концерн Skanska. В 1995 г. было создано ЗАО "Сканска Санкт-Петербург Девелопмент". Силами компании осуществлена реконструкция трех административно-жилых комплексов - "Золотая Казанская", "Дом Швеции" и "8-я Советская, 31". Учредители акционерного общества - комитет по управлению городским имуществом Петербурга и Skanska. Город внес пай имущественными правами на здание на Невском пр., 59, Skanska - 1 млн финских марок ($150 500).
Общее для всех проектов Skanska в Петербурге - объединение с городскими структурами на начальном этапе с последующей передачей функций управления в подконтрольные компании, в том числе специально создаваемые.
В настоящее время концерн Skanska намерен вложиться в строительство первого в Петербурге индустриального парка на Кубинской ул. (площадь участка - более 37 га).
Инвестиционный компот.
В процессе реализации дорогостоящих инвестпроектов с длительными сроками окупаемости образуются весьма причудливые альянсы. В них российский капитал объединяется с частными и институциональными зарубежными инвесторами.
Например, на углу Невского и Владимирского пр. строится четырехзвездочный отель. Проект реализует ЗАО "Корпорация "Отель". Ее учредители - инвестиционный фонд "США - Россия", ЗАО "Москва - Америка", турецкая компания UCGEN и бельгийская Radisson SAS. Стоимость работ оценивается примерно в $30 млн. Источники инвестиций - кредит ЕБРР и средства учредителей. Немаловажный нюанс: около 80% площадей в реконструируемом здании принадлежит ЗАО "Москва - Америка" на правах частной собственности. Вряд ли российской стороне удалось бы привлечь западных партнеров под арендованный у города объект.
Игра в приватизацию.
Еще один способ инвестирования иностранных денег в недвижимость - покупка акций предприятия в процессе приватизации. Пакеты акций многих промышленных гигантов Петербурга сегодня находятся в руках зарубежных корпораций. Наиболее яркий пример из объектов доходной недвижимости - гостиничный комплекс "Астория". Осенью 1997 г. британская компания Sir Rocco Forte приобрела на инвестиционном конкурсе 25,5% акций отеля. Общая сумма инвестиций - около $10 млн. На следующем конкурсе британцы пытались приобрести еще один пакет (35% акций), но неудачно. Позже борьба за эти акции стала причиной затяжного арбитражного конфликта, в который оказался втянут и иностранный инвестор. Приватизация отеля так до сих пор и не завершилась, а англичанам пришлось пережить немало неприятных минут. На фоне громких приватизационных скандалов последнего времени этот способ инвестирования становится довольно рискованным.
Москва: проекты есть, но не так уж много Сергей Жарков Ведомости Объемы нового строительства крупных офисных и торговых центров в Москве сейчас превышают уровень 1997 г., однако доля прямых иностранных вложений в общем объеме инвестиций остается небольшой. Основную часть крупных проектов в последнее время реализуют российские компании, которые действуют намного активнее иностранных. Впрочем, без помощи с Запада они все равно не могут обойтись.
"Мы ведем переговоры о возможном иностранном кредитовании или прямых инвестициях в наш проект, - говорит директор департамента управления развитием корпорации "Конти" Виктор Болдырев (эта компания управляет проектом "Новое кольцо Москвы" по строительству целой серии высотных жилых зданий, первое из которых заложено на Давыдковской улице, недалеко от Поклонной горы. - "Ведомости"). - Но кредитование предпочтительнее: не нужно входить в сложные отношения, связанные с собственностью. Кредиты можно взять и в России, но, например, у Сбербанка деньги очень короткие и дорогие". Строительство только первого здания в архитектурном стиле сталинских высоток ориентировочно обойдется в $80 млн. Пока "Конти" ведет работы за счет собственных средств. Традиционно иностранцы практически не присутствуют на рынке жилья, делая основные инвестиции в офисные и торговые проекты, которые сейчас считаются наиболее перспективными. По оценке Jones Lang LaSalle, компаниям с иностранным капиталом принадлежит 46% московских офисных площадей класса А, но доля иностранцев снижается до 26%, если брать классы А и В вместе. Всего в Москве в этом году строится, по оценке Colliers HIB, 300 000 кв. м офисных площадей. В 1997 г. их возводилось лишь 120 000 кв. м, не говоря уже о посткризисных годах - 72 000 кв. м в 1998 г. и 84 000 кв. м в 1999 г. Но ведущую партию здесь все же играют российские девелоперы, которые, правда, часто скрываются за красивыми западными названиями. Например, около Кремля продолжено строительство экстравагантного офисного центра "Царев Сад" общей площадью 83 500 кв. м. Стоимость проекта, который осуществляется компанией Keystone, оценивается в $100 млн.
Лидерами иностранного инвестирования риэлторы называют турецкую компанию Enka, которой, в частности, принадлежит офисный комплекс "Павелецкая плаза". "У нее сильные позиции на рынке, - считает аналитик риэлторской компании Colliers HIB Хаик Нарсисян. - Насколько мне известно, она сейчас ведет переговоры о размораживании строительства третьей очереди комплекса, которое было остановлено из-за кризиса". Но помимо офисной недвижимости турецкая компания владеет 50% -ной долей в компании "Рамэнка", управляющей сетью "Рамсторов". После гипермаркетов в Кунцево (28 000 кв. м) и Марьиной роще (30 000 кв. м) турецкая фирма открыла ряд небольших (по сравнению с этими гигантами) супермаркетов в Сокольниках (1000 кв. м), Митине (2500 кв. м) и Чертанове (850 кв. м). На очереди реконструированные магазины на площади трех вокзалов и около метро "Марьино". Они должны открыться соответственно в октябре и ноябре, также на подходе третий гипермаркет на Каширском шоссе (34 000 кв. м). Только кунцевский проект обошелся в $34 млн, всего же к концу года вложения "Рамэнки" в России должны составить порядка $140 млн. Но все же ведущим событием года в секторе торговых помещений следует признать окончание строительства магазина IKEA общей площадью 28 000 кв. м. Инвестиции в проект составили $100 млн. По данным Colliers HIB со ссылкой на информацию IKEA, за первые три месяца работы магазина его посетили 800 000 человек, 25% из которых потом приехали в магазин снова. Более 95% посетителей были россиянами.
Теперь шведская компания намерена развивать успех. По соседству с магазином компания планирует построить торговый центр площадью 150 000 кв. м. Там уже не будет продаваться мебель, площади предназначены для сдачи в аренду. В целом IKEA планирует открыть еще пять магазинов в Москве и два в Санкт-Петербурге. Компания уже оформила в аренду участок земли площадью 53 га к юго-западу от Москвы, где будут построены мебельный магазин и торговый центр. Кроме того, IKEA также инвестировала $23 млн в российские мебельные компании и планирует увеличить объемы произведенных в России товаров, которые будут продаваться в более чем 150 магазинах компании по всему миру. На юго-востоке Москвы открылся торговый центр "Магнит" общей площадью 7500 кв. м, который принадлежит новичку московского рынка - компании Loret (со смешанным капиталом российского и иностранного происхождения). Объем инвестиций составил $30 млн. Как ожидается, ежедневно центр будет принимать 5000 - 7000 посетителей, срок окупаемости оценивается в 31 месяц. К 2003 г. должны открыться еще три магазина "Магнит".
На будущий год инвестиционную активность планирует увеличить турецкая компания Alarco, построившая, в частности, офисный комплекс на Марксистской ул., 16. По словам ее генерального директора Энгина Чолпана, идея состоит в строительстве подобного IKEA торгового комплекса на окраине Москвы площадью 50 000 - 60 000 кв. м, однако необходимый для него участок в 5 - 6 га еще не подобран. Компания планирует привлечь к финансированию турецкие компании, производящие дешевую одежду, кожу, обувь, которые и будут торговать своей продукцией в новом комплексе. "Это позволит нам вытеснить с рынка челноков, - считает Чолпан. - Крупные поставки позволят продавать товары намного дешевле". Ориентировочный объем инвестиций составит около $50 млн, начало строительства намечено на апрель 2001 г.