НЕДВИЖИМОСТЬ: Офисы идут нарасхват
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - Арендаторы предпочитают просторные офисы. Такова самая примечательная тенденция на петербургском рынке офисных помещений. За прошлый год расценки аренды в среднем увеличились на 15 - 20%. Незаполненными остались лишь 12% офисов. Однако, несмотря на рост спроса, девелоперы не бросились реализовывать новые масштабные проекты. На данный момент в городе с нуля не строится ни одного современного офисного центра.
В прошлом году ситуация на петербургском офисном рынке постепенно стабилизировалась, а с осени начался явный подъем.
Скромные офисы класса С (вроде зданий "Югры" и "ТВ-Полиса"), начинавшие 2000 г. со ставок $130 - 150 за 1 кв. м в год, к декабрю достигли планки в $200. Некоторые объекты класса В выросли за год в цене на $100 (например, помещения в бизнес-центрах "Нобель" и "Мариинский") и сейчас предлагаются по цене $250 - 350 за 1 кв. м. Офисы высшего класса сдаются в аренду в среднем за $350 - 500 за 1 кв. м в год. Правда, владельцы бизнес-центров класса люкс не снижали сильно ставки аренды даже после кризиса. Из-за политики сдерживания цен год для бизнес-центров категории А начинался безрадостно, однако осенью застой сменился оживлением и по заявленным ценам наконец стали совершаться сделки.
Уникальная сделка.
Структура спроса на офисные помещения в Петербурге также изменилась. Помещения площадью до 50 кв. м уже не пользуются такой бешеной популярностью, как год назад. Основная масса заявок приходится на офисы площадью 150 - 200 кв. м в бизнес-центрах класса С или В. Спрос создают не только новые фирмы, но и старые "жильцы", которые стремятся расширить свои площади.
Более того, в городе появились компании, готовые арендовать помещения площадью 500 - 1000 кв. м, хотя год назад спрос на такие офисы отсутствовал в принципе. Например, прошлой осенью Siemens арендовала в бизнес-центре "Северная столица" на набережной реки Мойки (класс А) 1000 кв. м, еще 1200 кв. м снял в нем один из австрийских банков. ("Северная столица" сегодня предлагает самые дорогие офисы в Петербурге - ставки доходят до $550 за 1 кв. м в год.) Управляющие бизнес-центра Admiralty House (от $315 за 1 кв. м в год) заключили договор на 530 кв. м, центр "Нобель" ($300 за 1 кв. м) сдал помещение на 500 кв. м.
В январе завершилась уникальная для петербургского офисного рынка сделка. Крупная отечественная компания, чье название пока не раскрывается, приобрела действующий бизнес-центр "Басков-Хаус". Объект площадью 1600 кв. м относится к категории В. Все арендаторы, которые снимали в нем помещения по ставке примерно $230 за 1 кв. м в год, были заранее предупреждены и сейчас уже выехали. Сумма сделки по покупке "Басков-Хауса" не разглашается, однако цены предложений за аналогичные объекты доходят до $1 млн. Татьяна Филоненко, менеджер агентства недвижимости "Бургомистр", утверждает, что небольшие особняки площадью 1000 - 2000 кв. м, расположенные в исторической части города, сегодня пользуются ажиотажным спросом.
Скромные инвестиции.
Активность на рынке коммерческой недвижимости привела к тому, что свободных помещений в Петербурге становится все меньше. По данным Центра консалтинга и оценки (ЦКО), лишь 12% офисов, выставленных на рынок, не заполнено арендаторами. Причем в начале 2000 г. незаселенными были 22% офисов. Общий объем предложения офисных помещений ЦКО оценивает в 152 000 кв. м.
К концу прошлого года загрузка самых популярных бизнес-центров приблизилась к 100% -ной. Так, "Северной столице" за год удалось увеличить заполняемость на 60%, "Акватории" - на 30%.
В условиях роста дефицита на офисные помещения некоторые бизнес-центры начали расширять свои площади, осваивая соседние корпуса, надстраивая здание и т. п. (по этому пути, в частности, идут хозяева Делового центра "Невский", "Акватории", "Елизаветинского"). Такие проекты, как правило, не требуют крупных инвестиций, а на их реализацию уходит от нескольких месяцев до года.
Кроме того, в городе уже сформировался круг управляющих компаний, которые одновременно работают с несколькими адресами ("VMB-Траст", BCM Group, "Петербургская недвижимость", "Искра-Балт" и "Бекар"). Сегодня они охотно инвестируют в покупку новых объектов. Однако участники рынка не торопятся вкладываться в новое строительство. Их привлекают здания бывших НИИ и заводов, которые ценой небольших усилий можно дотянуть до бизнес-центров уровня С или даже В.
Данные о рентабельности подобных проектов не всегда доступны. По информации Центра консалтинга и оценки, она может достигать 60% при объеме инвестиций в несколько сотен тысяч долларов. "По приблизительным подсчетам, петербургские научно-исследовательские учреждения занимают около 2 млн кв. м нежилого фонда. Десятки НИИ расположены в престижных кварталах. Эти здания - наиболее перспективные объекты для развития", - считает директор ЦКО Максим Крепак.
Владельцы бизнес-центров полагают, что в первом полугодии 2001 г. спрос на офисы будет по-прежнему высоким, а ставки увеличатся еще на 5 - 10%. Заместитель председателя совета директоров управляющей компании BCM Group Елена Черевко считает, что подобный прогноз справедлив как в отношении дорогих объектов, так и зданий экономкласса.