Земельные радости
Второе заседание Госсовета было настолько предсказуемым, что походило скорее на декорацию, на фоне которой президент Владимир Путин объявил дату сдачи в Госдуму проекта Земельного кодекса. В нижнюю палату этот документ должен попасть к 1 мая. Но сторонников свободной торговли сельхозугодьями больше волновало будущее другого документа - закона о земле. По их мнению, если право разрешать куплю-продажу земли останется за регионами, две трети из них предпочтут серый рынок.
Три с лишним недели назад земельный вопрос обсуждал президиум Госсовета, и вчерашнее заседание к высказанным тогда соображениям не добавило ничего. До конца года президент должен подписать Земельный кодекс, который вопрос купли-продажи сельхозугодий регламентировать не будет, а вслед за ним - отдельный закон о земле, предоставляющий регионам решать, может их земля быть предметом торговли или нет. Против этого плана не высказывались даже наиболее консервативные губернаторы, и он был одобрен.
Единственным существенным итогом стали четкие сроки решения земельного вопроса, которые в конце заседания озвучил премьер-министр Михаил Касьянов. Кодекс, подготовленный Минэкономразвития, по его словам, уже окончательно написан и в ближайшие дни будет разослан по регионам. Они могут представить свои замечания до 20 марта, с тем чтобы к 1 апреля кодекс был внесен на рассмотрение правительства. Путину такой график понравился, и он потребовал от Касьянова утвердить кодекс в апреле и внести его в Думу до 1 мая.
"Думаю, что теперь Дума примет кодекс до конца года, - говорит Юрий Краснов, эксперт аналитического управления Госдумы. - Компромисс, на который готовы пойти президент и правительство, будет оценен и левой оппозицией. Необходимость принять многострадальный кодекс сейчас осознает большинство депутатов Госдумы".
Что касается рамочного закона, он, по словам Касьянова, должен быть внесен в Думу к осенней сессии. В администрации президента, как сообщил источник "Ведомостей", рассчитывают, что он будет принят "к следующей посевной", т. е. к весне 2002 г.
Частная собственность на землю в этом случае появится далеко не везде. Саратовский губернатор Дмитрий Аяцков в своем выступлении на Госсовете сказал, что сейчас треть губернаторов поддерживает куплю-продажу сельхозугодий, треть - не поддерживает, а оставшиеся колеблются. Аналогичными цифрами оперирует и депутат Госдумы Виктор Похмелкин, разрабатывавший Земельный кодекс, который внесла фракция СПС. "Если регионам будет позволено решать [торговать землей или нет], то у нас в двух третях субъектов не будет оборота сельхозземли, - говорит он. - Вернее, он будет, но будет серым и подконтрольным местным элитам".
Зоя Каика. Ведомости. Пока законодательство о торговле сельхозугодьями неторопливо движется в сторону неопределенности, судьба земель, занятых приватизированными предприятиями, постепенно проясняется. Через несколько дней Минимущество, по словам одного из его чиновников, внесет в правительство проект указа президента, который гарантирует права на земельные участки под объектами недвижимости. Если указ будет подписан, приватизированным предприятиям больше не придется время от времени договариваться с местными властями об аренде земли.
Большинство собственников объектов недвижимости сейчас используют земельные участки на основании договоров аренды или бессрочного пользования, которые заключаются в соответствии с законодательством субъектов РФ. Это обстоятельство фактически дает местным властям инструмент вмешательства в деятельность частных компаний. Готовящийся сейчас в Минимуществе президентский указ даст возможность собственникам приватизированных объектов недвижимости приобрести право собственности и на земельные участки под ними.
В проекте указа предусматривается, что договор о купле-продаже участка может быть заключен как с федеральным органом исполнительной власти, так и с органом субъекта Федерации или местного самоуправления - в зависимости от того, в чьей собственности находился ранее сам приватизированный объект недвижимости.
В соответствии с проектом указа договор о купле-продаже земельного участка под приватизированным зданием заключается после представления собственником строения необходимых документов: заявления о заключении договора, учредительных документов для юрлица или документов, удостоверяющих личность, для физического лица, документов, подтверждающих право собственности на недвижимость, а также удостоверенного кадастрового плана земельного участка.
Пока что неурегулированным остается главное положение будущего указа - размер выкупной цены за земельный участок. В первоначальном проекте предполагалось установить, что выкупная цена земельного участка не может быть меньше 10-кратной ставки земельного налога за единицу площади. Однако другие ведомства, участвующие в написании проекта указа, предложили снизить эту величину до 5-кратной ставки земельного налога. Вчера представитель Минимущества, курирующий разработку указа, сказал, что работа над определением выкупной цены еще продолжается.
"В идеале надо было бы передавать земельные участки в собственность бесплатно, - полагает автор нескольких российских федеральных нормативных актов по недвижимости Андрей Лазаревский. - Потому что фактически они уже были приобретены вместе со зданием: ведь понятно, что участок неразрывно связан со зданием. И потом, такая передача - единственный честный выход из тупика, в котором оказались все собственники строений: их права на здания ограничены правами аренды или пользования участком".
В проекте указе также устанавливается, что уплата выкупной цены за земельный участок может производиться как единовременно, так и в рассрочку (в этом случае до момента внесения последнего платежа участок признается находящимся в залоге у продавца).
Rак рассказал собеседник "Ведомостей" в Минимуществе, разработчики отказались от своей первоначальной идеи о том, что участок может быть приобретен открытым акционерным обществом за пакет своих акций. Для расплаты за землю ОАО предполагалось даже дать право специально проводить допэмиссию. Однако эксперты согласны с тем, что отказ от этой идеи вполне обоснован. "Это была бы национализация под знаменем приватизации", - полагает Лазаревский.
Если проект указа будет реализован, он автоматически повысит инвестиционную привлекательность российских предприятий, считают специалисты по недвижимости. "Бизнес на собственной земле - это заведомо куда более надежный бизнес", - говорит Андрей Морозов, руководитель отдела агентства недвижимости "Инком".