Хорошо иметь домик в центре города
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - В последние несколько лет малоэтажные городские проекты - индивидуальные дома и таун-хаусы - пользовались популярностью у инвесторов: они менее капиталоемки, если сравнивать со строительством многоквартирного дома; строительный цикл короче; риски, соответственно, ниже. Однако из всего петербургского рынка недвижимости именно в секторе малоэтажной застройки за прошлый год произошел заметный спад.
В 1999 г. в городской черте инвесторы построили (и продали) 281 индивидуальный дом, в 2000 г. - на 66 меньше (215). По площадям сокращение по малоэтажным проектам составило 45%: введено 35 900 кв. м (в 1999 г. - 65 142 кв. м).
Спад продаж в малоэтажной застройке объясняется разными причинами. "Первоначальная мода на особняки и таун-хаусы в черте города прошла, но реальный рынок так и не создан, - считает президент компании "Элита-Девелопмент" Владимир Любомиров. - Объемы продаж - несколько сотен объектов за последние три года - еще не достигли критической массы".
По мнению Любомирова, малоэтажные комплексы не стали привычным товаром, альтернативой типовому жилью. Рынок не насыщается новым предложением, немногочисленные (их не более десятка) специализированные фирмы предпочитают строить в уже обжитых зонах - таких как Каменка, Коломяги, Озерки. Перспективные территории (например, Петродворец и Пушкин) требуют вложения больших средств, а в этом секторе рынка действуют, в основном, средние и малые компании.
Конкурентный товар - типовая квартира.
Генеральный директор ЗАО "Озерки" Валерий Гутовский считает, что спрос ограничивается также не слишком удачным расположением многих малоэтажных комплексов: одни примыкают к промзонам, другие окружены высотными многоквартирными домами. Однако он полагает, что реализация проекта застройки зоны "Озерки" (ввод приблизительно 20 000 кв. м ежегодно, в три очереди - с 2002 г. по 2004 г.) переломит негативные тенденции. Он считает, что принципиально важно изменить позиционирование малоэтажных объектов в сознании потенциальных покупателей: "По соотношению цена/качество мы должны конкурировать с предложением комфортных квартир в типовых новостройках, - говорит он. - Для этого необходимо выровнять цены (а сокращение издержек возможно лишь при строительстве достаточно крупных комплексов). Кроме того, с помощью рекламы необходимо довести до потребителей, что различие не столько в жилье, сколько в образе жизни: есть разница - выходить из квартиры на лестничную клетку с битой лампочкой или босиком на газон перед собственным домом".
Президент агентства "Бекар" Александр Шарапов полагает, что малоэтажное строительство станет реально конкурентоспособным не ранее чем через 10 лет. Он также отмечает принципиальную важность создания однородной социальной среды для обитателей малоэтажных поселков. А для этого комплексы таун-хаусов и индивидуальных домов должны быть достаточно обособлены от типовой застройки и насыщены объектами социальной инфраструктуры. Получается замкнутый круг - снова впору говорить о масштабных инвестициях.
Город не потянул.
Городские власти до недавнего времени активно продвигали собственный масштабный малоэтажный комплекс - "Северная долина" (территория в северной части города, примыкает к промзоне "Парнас"). Проект предполагает застройку 545 га преимущественно индивидуальными и сблокированными домами. Администрация даже собиралась подготовить несколько пилотных кварталов и выставить их на торги. При этом город рассчитывал на кредит Всемирного банка в $16,9 млн на инженерную подготовку 115 га (три квартала, таун-хаусы и коттеджи общей площадью 350 000 кв. м).
Однако начало реального освоения крупнейшей городской зоны малоэтажной застройки отодвигается на неопределенный срок. В конце этого года, по условиям договора, истекает срок предоставления средств (банк был готов оплачивать 80% уже выполненного объема работ). На выполнение работ по контракту требовалось не менее 12 месяцев. Но проект застрял на согласованиях в Москве. Время было упущено, а с ним и деньги. Продлевать сроки ВБ не согласился. Администрация города, впрочем, продолжает искать инвестора.
Президент концерна "Петербургстрой" Виталий Вотолевский сожалеет о том, что ВБ сворачивает жилищные программы в России (специалисты "Петербургстроя" принимали активное участие в подготовке проекта; компания рассчитывала выступить одним из заказчиков по пилотным кварталам). Разработчики "Долины" считают, что продавать в "Долине" по 40 000 - 50 000 кв. м ежегодно на протяжении 5 - 8 лет было бы вполне реально.