НЕДВИЖИМОСТЬ: Рост рынка поможет не всем
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - Обилие проектов по строительству торговых центров начинает волновать петербургскую администрацию. Дело в том, что новые магазины очень неравномерно ложатся на городскую карту, усиливая уже имеющиеся диспропорции. Чтобы исправить положение, власти Петербурга решили принять городскую программу размещения объектов потребительского рынка. В Москве подобный документ был разработан годом раньше.
По статистике Комитета по экономическому развитию, промышленной политики и торговли петербургской администрации (КЭРППТ), в городе насчитывается 9230 магазинов. Их общая торговая площадь - примерно 1,2 млн кв. м. За последнее десятилетие число предприятий розничной торговли увеличилось в три раза. К 1 января 2002 г. число продовольственных точек достигло 3976, промтоварных - 4722, смешанных - 179.
"Последние пару лет спрос на помещения под магазины непрерывно растет, а цены на них взвинчиваются, - говорит президент ассоциации "Дар" Дмитрий Прасолов. - На протяжении 2001 г. стоимость ликвидных объектов увеличилась на 30 - 50%. В 2002 г. они подорожают еще минимум на 25% ".
Тем не менее, если верить официальным нормативам, утвержденным еще в начале 1980-х гг. (других у чиновников нет), в Петербурге налицо переизбыток магазинов. По данным специалистов КЭРППТ, обеспеченность населения торговыми площадями в среднем по городу составляет 115,5%. Однако, даже если бы этот показатель отражал реальное положение вещей, легче петербургским чиновникам не стало бы, так как основная проблема торговли в Северной столице связана не с количеством магазинов, а с их ассортиментом и качеством предоставляемых услуг.
"Сегодня мы повсеместно наблюдаем, как ларечный бизнес, не меняя формата торговли, перебирается под крыши капитальных строений, - сетует заместитель генерального директора специализированного института "Торгпроект" Дмитрий Ловкачев. - Такие проекты заранее обречены. Да и выделение участков под застройку происходит пока стихийно и по заявочному принципу". Ловкачев приводит такой пример: у станции метро "Проспект Просвещения", где уже сооружена одна вещевая ярмарка, строится еще несколько подобных объектов. По его словам, в городе отсутствует зонирование территорий, предназначенных для крупных, средних и мелких торговых комплексов.
Чтобы розница в Петербурге развивалась по плану, и решено было создать городскую программу. Среди ее разработчиков КЭРППТ и другие комитеты администрации, а также ГУП "Торгпроект".
Разумное вмешательство городских властей в развитие торгового бизнеса становится необходимостью. Это признают и частные консультанты. Ритейл-директор петербургского офиса компании Colliers International Борис Юшенков прогнозирует: "В ближайшие три года на городской рынок может быть выброшено до 500 000 кв. м торговых площадей. Борьба за покупателей и арендаторов - основная проблема, с которой владельцы объектов столкнутся завтра. Но решать ее нужно уже сейчас. Успешность ТК зависит в первую очередь от выбранной концепции. Ее диктует местоположение, конкурентная среда, состав потенциальных покупателей... " Ряд наиболее крупных розничных проектов, готовых или строящихся, можно перечислить уже сейчас. В марте рядом со станцией метро "Ленинский проспект" (на юго-западе Петербурга) открылся комплекс "Бриз". К моменту запуска вакантных площадей в нем не осталось. Арендаторы разобрали 3000 кв. м по цене $400 - 500 за 1 кв. м в год (вносился депозит в размере годовой ставки). "Бриз", перестроенный из типового универсама, сумел вписаться в зону, весьма насыщенную объектами торговли (по соседству с ним расположен крупный "Нарвский универмаг" и популярная вещевая ярмарка). По словам генерального директора "Стэнли пропети корпорейшн" (управляющая компания "Бриза") Евгения Рязанцева, идея цивилизованной "барахолки" была отвергнута еще на стадии проектирования. На первых двух этажах в "Бризе" разместились полноценные магазины, на третьем - ресторан.
В январе в районе Сенной площади (исторический центр города) началось сооружение самого крупного на сегодня торгового комплекса Петербурга. Общая площадь объекта - 59 000 кв. м, а стоимость - $30 млн. Девелопер проекта - ООО "Коммерческий центр "Питер" вкладывает в строительство $18 млн, а остальные средства рассчитывает привлечь в виде кредитов. Ранее "Питер" уже профинансировал реконструкцию Сенного и Троицкого рынков.
Площадка застройки - 1,92 га - ограничена набережной Фонтанки, Московским пр. и ул. Ефимова. ТК "Сенная" расположится рядом с двумя станциями метро, в одном из самых бойких мест Петербурга - на месте бывшего Горсткина рынка. В комплексе предусмотрено три входа и подземный паркинг на 600 машин. В разноуровневом здании (3 - 6 этажей) примерно 30 000 кв. м займут арендаторы. Среди них будет несколько "якорных" (например, запланирован супермаркет на 4000 кв. м и универмаг на 1600 кв. м). Вдоль променадов отведено место под магазины от 30 кв. м до 250 кв. м. К открытию "Сенной", которое запланировано на лето 2003 г., "Питер" рассчитывает сдать в аренду 85% площадей.
Председатель совета директоров ООО "Коммерческий центр "Питер" Николай Пономарев полагает, что крупные торговые "форматы", подобные "Сенной", способны вытеснить из города вещевые рынки.
Еще один примечательный проект с ярко выраженной концепцией - универмаг бутиков "Гранд-Палас", расположенный напротив Большого Гостиного двора (один из самых дорогих и востребованных торговых "пятачков" в центре). Главный фасад "Паласа" выходит на Невский проспект, а другой - на Итальянскую улицу. Комплекс общей площадью 20 000 кв. м состоит из трех зданий. Одно из них - действующий торговый центр "Малый Пассаж". "Гранд-Палас" будет ориентирован на состоятельную публику. Инвестиции в проект составят примерно $20 млн. Строительство должно завершиться в декабре 2002 г. Арендные ставки обещают быть повыше, чем в "Малом Пассаже", где плата сейчас достигает $960 за 1 кв. м в год.