Офисные сети разрастаются
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - Несмотря на активное строительство бизнес-центров, признаков перенасыщения на петербургском офисном рынке пока нет: в действующих комплексах арендные ставки стабильны при заполняемости, близкой к 100%. Инвестиционная активность остается высокой: создавать деловые центры готовы даже структуры, до сих пор не имевшие опыта в этой области. Управляющие компании, которые профессионально занимаются офисными объектами, набирают все новые здания.
По данным Colliers International, за последний год в Петербурге было введено более 90 000 кв. м офисных площадей. Общий объем городского рынка специалисты компании оценивают в 670 000 кв. м. При этом доля площадей класса А, запущенных в 2003 г. , составляет всего 7% в общей структуре офисного пополнения.
Фактически речь идет о единственном объекте - бизнес-центре на Караванной ул. , 10, сданном госкомиссии прошедшим летом. Уникальная площадка на Манежной площади предназначалась в советские времена для расширения Дома кино. Однако стройка так и не была закончена. Незавершенку приобрела компания "Мезон-инвест". Новое здание с атриумом занимает 10 300 кв. м, включая подземный гараж на 20 - 25 машин и крышную котельную. Собственно под офисы предназначено около 6000 кв. м. Это единственный в городе бизнес-центр класса А, который не является продуктом реконструкции, а построен с нуля по современным технологиям. К моменту сдачи комплекса в эксплуатацию его арендатор уже определился. Все здание намерен занять ведущий оператор сотовой связи на Северо-Западе - компания "МегаФон". По неподтвержденной информации, плата за офисные помещения составит $500 за 1 кв. м в год. Это самая крупная сделка по аренде офисных площадей за всю историю петербургского рынка.
Несмотря на востребованность действующих бизнес-центров класса А, существенного притока предложения в этом секторе пока не ожидается. Пожалуй, единственный из строящихся объектов, который может претендовать на высшую категорию, - торгово-офисный центр в здании Промстройбанка на Невском пр. , 38. Исторический дом серьезно пострадал от пожара 1994 г. и теперь находится в процессе комплексной реконструкции. Завершение работ намечено на конец 2003 г. Общая площадь обновленного здания составит 14 500 кв. м. По предварительным данным, в аренду будет сдаваться около 5000 кв. м. Остальное пространство займут банковские структуры.
О планах по возведению бизнес-центра класса А объявила этим летом компания "Веда-система", известная своим водочным бизнесом. В марте прошлого года инвестор приобрел административный корпус завода "Вибратор" на Петроградской наб. , 18, а теперь намерен его реконструировать и достроить. В здании кроме офисов (10 000 кв. м) запланирован водно-оздоровительный комплекс, ресторан с собственной пивоварней, зимний сад и крытый теннисный корт. Стройка начнется осенью и должна финишировать через полтора года. Объем инвестиций не разглашается.
Среди новинок офисного рынка безусловно преобладают объекты В-класса. По данным Colliers International, на их долю приходится 66% в общей структуре сданных за последний год площадей. "Сейчас наиболее привлекательными для инвесторов являются здания класса В с арендными ставками в диапазоне $200 - 450 за 1 кв. м в год, - считает директор по развитию управляющей компании "Бекар" Дмитрий Золин. - Последний наш проект - "Бизнес-центр XIX века" - оказался в этом смысле весьма показательным. Он был заполнен на 100% всего за четыре месяца, еще до окончания реконструкции".
Это здание на Пироговской наб. , 17, примечательно тем, что это памятник архитектуры, находящийся в федеральной собственности. "Бекар" арендовал его у государства на 10 лет и уже инвестировал в ремонт $300 000 собственных средств. Кстати, на этом объекте у "Бекара" тоже есть оптовый арендатор: половину бизнес-центра - 1700 кв. м - займет компания "Евро-контракт" (оператор мебельного рынка).
Генеральный директор "ВМБ-Траст" Александр Гришин отмечает, что и в его фирме зафиксировано несколько заявок на аренду качественных офисов от 1000 до 3000 кв. м. Это новое явление на рынке. Прежде клиенты предпочитали покупать такие крупные объекты. По мнению Гришина, смена настроений вызвана в первую очередь тем, что продажные цены на офисную недвижимость сейчас явно завышены.
По-прежнему чрезвычайно актуальны проекты по перепрофилированию административных и производственных объектов в офисные. Например, "Менеджмент-компания ПСБ" (МК ПСБ) сейчас работает с двумя такими зданиями. Оба они принадлежат Промстройбанку. В бывшем инженерно-лабораторном корпусе Кировского завода на пр. Стачек, 47, организуется бизнес-центр "Шереметев" (общая площадь - 17 000 кв. м). Здание уже заполнено арендаторами примерно на 80% , актуальные ставки - $168 - 180 за 1 кв. м в год. После реконструкции, которая продлится до конца 2004 г. , "Шереметев" будет позиционирован как объект класса В+, а уровень арендной платы, по расчетам управляющих, достигнет $300 за 1 кв. м в год. Второе здание (10 000 кв. м) , также находящееся в процессе реконструкции, раньше принадлежало Подъемно-транспортному объединению им. Кирова. Будущий бизнес-центр на наб. Обводного канала, 118 (рядом со ст. м. "Балтийская") , получит название "Адмирал" и класс В. МК ПСБ планирует запустить его к концу года.
В Петербурге продолжают активно формироваться сети бизнес-центров с единой управляющей компанией и зачастую с общим собственником. Например, МК ПСБ занимается сразу пятью офисными и производственно-складскими объектами Промстройбанка.
Холдинг "Империя" развивает сеть офисных комплексов класса В под общим брэндом "Сенатор". Один из них функционирует уже два года на 2-й Советской ул. , 7, в здании бывшей типографии "Детская книга". Завершаются работы на втором бизнес-центре. Он создан на территории бывшей Обойной фабрики (Большой пр. Васильевского острова, 80). Третий "Сенатор" появится на ул. Кропоткина (Петроградская сторона). Все здания - собственность холдинга и находятся в его управлении. "Империя" формирует и другие элементы сетевой инфраструктуры. Так, генподрядчиком на всех объектах выступает ООО "Абрис", также входящее в холдинг.
К подобной централизации прибегают и другие игроки. Например, в управляющей компании "Бекар" (в ее активе сейчас пять бизнес-центров) в этом году создана специальная служба проект-менеджмента, которая контролирует все стройки, привлекает на новые объекты архитекторов, подрядчиков и проверяет качество работ. По словам Дмитрия Золина, это особенно актуально, когда строительство ведут структуры собственника, всегда готового списать все недоделки на управляющего.