Покупатели в дефиците
“Рынок словно притаился. Покупатели выжидают, а застройщики в отсутствие спроса не повышают цены. Многие компании, и наша в том числе, не пересматривали цены в октябре. И на ноябрь повышения тоже не планируют”, – комментирует ситуацию на рынке Наталья Корнеевец, менеджер АН “Выбор-недвижимость”. Но, несмотря на стагнацию, в своих предпочтениях нижегородцы остались верны традиции. Елена Соловьева, директор по продажам АН “Адрес”, отмечает, что спросом сейчас пользуются небольшие квартиры, в основном одно-, двухкомнатные. “Покупатели обращают внимание на разумное соотношение жилой и общей площади. Если холл – 16 кв. м, а жилая комната – 12–14 кв. м, вряд ли удастся убедить покупателя, что это удачная планировка. Охотников вкладывать деньги в коридоры, а не в жилое пространство, становится все меньше. Но пока еще не все застройщики это поняли”, – считает Соловьева.
Светлана Виноградова, руководитель отдела новостроек АН “Адвекс”, тоже обращает внимание на то, что небольшие квартиры расходятся быстрее – “футбольные поля” спросом уже не пользуются. С другой стороны, найти хорошую четырехкомнатную квартиру тоже проблема. “Один наш клиент готов был выложить $120 000, но подходящей квартиры мы с ним так и не нашли. Были квартиры, которые клиент готов был купить при условии перепланировки. Но застройщики не захотели брать на себя дополнительную обузу и вносить изменения в проект. Часто сделки срываются из-за негибкости застройщика”, – считает она.
Елена Соловьева тоже жалуется на то, что сложно найти подходящее жилье для элитного клиента. “У нас есть несколько неудовлетворенных заявок. Но пока нечего предложить клиентам. Ведь если жилье строится в центре города и продается по $1000 за 1 кв. м, оно не становится автоматически элитным. Девятиэтажка по соседству с развалюхой на этот статус претендовать не может. Застройщики, видимо, не понимают, что покупателю элитного жилья некуда торопиться – над ним не капает, соседи по коммуналке не досаждают, поэтому выжидать и выбирать он может долго. Сегодня элитный клиент точно знает, чего он хочет. Но рынок пока этого не предлагает. Пока нет, например, домов или кварталов с клубной системой. “Росавтострой” только собирается строить такой квартал на ул. Горького”.
Несмотря на дефицит покупателей, застройщики не собираются снижать цены. В лучшем случае цены не растут, а если квартиры все же продаются, то цены потихоньку поднимаются. “Мы не повышаем цены в ноябре, потому что для нас цена на стройматериалы не вырастет – у нас заключены долгосрочные договоры на поставку всех основных материалов. Наша компания – крупный покупатель, поэтому нам охотно идут навстречу. Но в договорах с дольщиками мы предусматриваем рост цены на 1,5% в месяц”, – сообщила Ольга Сажина, директор по маркетингу компании “Жилстрой-НН”.
“Цены растут на тех объектах, которые покупают более активно, хотя, конечно, темпы роста невысоки”, – считает Елена Соловьева. “В лучшем случае застройщик может уступить $10 с 1 кв. м при условии полной предоплаты”, – отмечает Светлана Виноградова из “Адвекса”.
Риэлторы удивляются негибкости застройщиков. Даже в условиях снижения спроса они неохотно идут на уступки не только в цене, но даже в размере первоначального взноса. По данным Виноградовой, большинство застройщиков не снижают 50%-ную планку.
Правда, по мнению Елены Соловьевой, пример столичных конкурентов, предлагающих гибкие схемы и кредиты, заставляет и нижегородцев идти на более мягкие условия. Некоторые застройщики снижают размер первоначального взноса до 20%, есть даже примеры 10%-ного первого взноса. Но это самое большее, на что может пока рассчитывать покупатель, – на прямое и открытое снижение цен застройщики не идут.
Хотя объемы строительства жилья и цены на него росли быстрее, чем заработная плата, риэлторы и застройщики не считают, что платежеспособный спрос исчерпан, а исчезновение с рынка покупателя объясняют психологическим фактором.
“Во всех СМИ идет информация о том, что цены на жилье завышены, и о том, что правительство вот-вот примет программу доступного жилья. Одни ждут снижения цен, другие – доступных кредитов”, – считает Соловьева.
Сергей Иванов, генеральный директор компании “Выбор”, тоже считает, что снижение покупательской активности носит психологический характер. Но оснований ждать снижения цен, по мнению Иванова, нет. “Цены на все стройматериалы росли в течение всего года и продолжают расти, выросла зарплата. Бензин подорожал на 50%. С нового года опять подорожает электроэнергия, а значит, опять будут расти цены на стройматериалы. Снижать цены – значит работать себе в убыток. Объективных оснований для снижения цен нет”, – утверждает Иванов.
Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), тоже считает, что объективных причин для снижения цен нет, и добавляет еще один аргумент: в городе нет больше свободных площадок, стоимость земли для застройщиков растет за счет увеличения отчислений городу и стоимости подключения к инженерным коммуникациям. Более того, снижение цен может привести к появлению недостроев. Вот и получается, что для дольщиков снижение цен таит в себе опасность.
По мнению Елены Соловьевой, сейчас для покупателей самое благоприятное время: есть возможность выбора и последующего торга. Затишье на рынке новостроек она считает временным: “Если только будет принят закон о финансовом контроле, который предполагает, что риэлторы должны будут сообщать обо всех “сомнительных” сделках куда надо (правда, что такое “сомнительная сделка”, никто не знает), а чтобы снять $20 000 со своего депозитного счета, нужно будет ждать пять дней – даже слух о принятии подобных ограничений способен создать ажиотаж на рынке. Тогда уж будет не до выбора. Да и цены сразу подскочат”.