ЗЕМЛЯ: Заблуждение 1982 года

Депутаты Госдумы вместе с чиновниками Минэкономразвития настаивают на внесении поправок в недавно вступивший в силу федеральный закон “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”. Они мотивируют свою инициативу желанием устранить фактический запрет на застройку сельхозугодий, который, по их мнению, введен вместе с этим законом. Однако никакой необходимости во внесении подобных поправок нет.

В соответствии со статьей 7 закона перевод сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных среди прочего со строительством на землях, непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства, промышленных объектов.

Казалось бы, эта норма, имеющая принципиальную важность для бизнеса, довольно проста и понятна: если сельскохозяйственное угодье (а это согласно статье 79 Земельного кодекса РФ пашня, сенокос, пастбище, залежь, земля, занятая многолетними насаждениями) непригодно для осуществления сельскохозяйственного производства, то оно в случае соблюдения ограничений по кадастровой стоимости может быть переведено в иную категорию, например в состав земель промышленности.

Однако в последнее время появилось много комментариев, пример которых можно прочитать и в “Ведомостях” (см., например, статью “Землю – заводам” в номере от 11.05.2005): “...нормативное определение непригодных земель дается только в одном из актов Минсельхоза СССР 1982 г. Это “скалы, обнажения плотных пород, осыпи, ледники, вечные снега и [земли] под водой”... Соответственно, другие земли переводить из сельскохозяйственной в промышленную категорию нельзя”.

Даже если расценивать инструкцию Минсельхоза СССР 1982 г. как действующий документ (хочется отметить, что поиски нашей компанией этого документа в доступных правовых базах данных не увенчались успехом), такое толкование закона абсолютно неправильно с точки зрения законодательства и элементарной логики.

Никто не спорит, что “скалы, обнажения плотных пород, осыпи, ледники, вечные снега и земли под водой” непригодны для сельскохозяйственного производства. Суть в том, что эти самые скалы и обнажения в принципе не могут входить в состав земель сельскохозяйственного назначения и тем более сельскохозяйственных угодий, тогда как закон говорит именно о сельскохозяйственных угодьях, непригодных для сельскохозяйственного производства.

В земельных кодексах 1970 г., 1991 г., а также в действующем Земельном кодексе РФ 2001 г. земли сельскохозяйственного назначения определяются как земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. Следуя же приведенной выше ошибочной логике, получается, что скалы и обнажения сначала признают землями сельскохозяйственного назначения, а потом выясняется, что они непригодны для сельскохозяйственного производства в силу инструкции Минсельхоза СССР 1982 г.?!

В действительности непригодность сельскохозяйственных угодий для сельскохозяйственного производства понятие оценочное. Угодья могут быть признаны непригодными для сельскохозяйственного производства в разных случаях, в частности:

при их деградации, т. е. ухудшении свойств в результате природного и антропогенного воздействий,

загрязнении почв, т. е. содержании в них химических и иных вредных соединений в количествах, оказывающих вредное воздействие на здоровье человека, окружающую природную среду, плодородие земель сельскохозяйственного назначения,

длительном неиспользовании сельскохозяйственных угодий, в результате чего воспроизводство плодородия земель является экономически невыгодным.

Непригодность доказывается независимым экспертом (например, в Московской области – МосНИИПИземлеустройства) по результатам комплексного почвенного и кадастрово-оценочного исследования и подтверждается заключением уполномоченного государственного органа в сфере сельского хозяйства. Основания для таких выводов дают анализ законодательства и судебная практика.

В этой связи имеющие место отказы чиновников в переводе земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию на основании инструкции Минсельхоза СССР 1982 г. можно расценить как незаконные, а законодательную инициативу Минэкономразвития и аграрного комитета Государственной думы по изменению закона о переводе – по меньшей мере странной.

Действующая редакция статьи 7 закона о переводе земель с учетом сложившейся правоприменительной и судебной практики достаточно сбалансирована: с одной стороны, она позволяет использовать деградированные, загрязненные, длительно неиспользуемые сельскохозяйственные угодья более эффективно для промышленного строительства, с другой стороны, не допускает выбытия из сельскохозяйственного производства продуктивных земель.