ЗЕМЛЯ: Не только скалы

На этой неделе сделан шаг навстречу инвесторам – упрощены процедуры перевода неиспользуемых сельскохозяйственных земель под земли для промышленного производства. Однако наряду с упрощением в законе появилась оговорка, способная свести на нет положительный эффект нововведения и привести к злоупотреблениям со стороны чиновников при выделении земли под строительство.

После вступления в силу в 2005 г. федерального закона “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую” одной из наиболее значимых новелл явилось определение оснований и порядка перевода земельных участков сельскохозяйственных угодий в другую категорию. Такой перевод допускался в исключительных случаях, связанных в том числе со строительством на землях, непригодных для сельского хозяйства.

Однако применение норм закона, регулирующих изменение категории земель сельскохозяйственного назначения, на практике вызывало ряд трудностей. В частности, чиновники неоправданно узко толковали термин “непригодность земель для осуществления сельскохозяйственного производства”, некорректно считая такими землями лишь “скалы, обнажения плотных пород, осыпи, ледники, вечные снега и [земли] под водой”. Существенно затруднены были добыча общераспространенных полезных ископаемых и строительство коммуникаций на сельскохозяйственных землях.

В результате в закон о переводе внесены поправки, главная цель которых – расширение возможностей перевода земель сельскохозяйственных угодий в земли иных категорий (вступили в силу 7 августа 2005 г.).

По сравнению с прежней редакцией закона размещение промышленных объектов допускается теперь не только на землях, непригодных для сельскохозяйственного производства, но и на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району. Земли сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых не превышает более чем на 50% среднерайонный уровень, можно переводить в иные категории для иных несельскохозяйственных нужд при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов (это неоднозначная норма: что означает “отсутствие иных вариантов”? кто должен подтвердить такое отсутствие?).

В соответствии с поправками единственным ограничением для строительства линейных объектов (дорог, линий электропередачи, газопроводов и т. д.) и добычи полезных ископаемых (в том числе общераспространенных) на землях сельскохозяйственных угодий является наличие утвержденного проекта рекультивации. Строительство линейных объектов и добычу полезных ископаемых можно осуществлять также на землях лесного фонда при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель без перевода земель лесного фонда в земли иных категорий.

Следует особо отметить, что в новом законе сняты ограничения на изменение категории особо ценных сельскохозяйственных угодий и угодий, кадастровая стоимость которых превышает 50% от среднерайонного уровня. Теперь такие угодья можно переводить в земли иных категорий в связи с установлением или изменением черты поселений, строительством линейных объектов, выполнением международных обязательств и добычей полезных ископаемых.

Срок введения в действие нормы Градостроительного кодекса РФ, запрещающей принятие решений о резервировании, изъятии для государственных и муниципальных нужд и изменении категории земельных участков при отсутствии документов территориального планирования, перенесен с 1 января 2006 г. на 1 января 2008 г.

Оценивая изменения к закону о переводе, можно только поздравить инвесторов с тем, что у них появилось гораздо больше возможностей для строительства промышленных объектов на сельскохозяйственных землях. Остается надеяться, что переводиться в иные категории будут действительно неиспользуемые малоценные сельскохозяйственные угодья.