ДОХОДНОЕ МЕСТО: Рай для сталкеров

В зону “Шерризон” любого наблюдателя может привести чистая случайность. Например, жестяная банка из-под энергетического напитка Adrenaline, на которой написано, что ее произвела компания “ПепсиКо Холдингс”. Такие баночки уже в большом количестве продаются в киосках Москвы. Как оказалось, происхождение банки непростое. Офис “ПепсиКо Холдингс”, выпускающей популярную сейчас в мире разновидность напитков, расположен в одном из самых быстроразвивающихся районов Подмосковья – Солнечногорском. Теперь здесь, совсем рядом с международным аэропортом “Шереметьево”, находится особая экономическая зона (ОЭЗ). Или зона свободной торговли (ЗСТ), или свободная экономическая зона (СЭЗ) – есть разные определения.

Районы, подпадающие под общее определение “особая экономическая зона”, – явление для России новое. Территории таких зон, образовавшихся пока лишь в единичных экземплярах, кажутся неосвоенными, непонятными и чуждыми, словно места падения метеорита. Одним словом, для каждого местного рынка это эксперимент. Зоны задумывались российским правительством и отдельными автономиями еще в начале 1990-х гг. Несколько подобных было создано в СНГ. Например, в Калмыкии, Беларуси, на Украине. Одна из известных ОЭЗ – Калининградская область, куда импортеры могут ввозить товары без уплаты таможенных пошлин и НДС. На той же Украине с резидентов зон не взимались пошлины – 20%-ный НДС на товары, ввозимые на территорию ОЭЗ, – и вводилась льготная ставка по налогу на прибыль размером 20% вместо 30%. Однако не всегда такой опыт был удачным. Компании, находящиеся на таких территориях, могут работать в основном на внутренний рынок, что создает недобросовестную конкуренцию по отношению к другим производителям, не зарегистрированным в СЭЗ. Многочисленные же калмыцкие офшоры использовались компаниями в первую очередь для минимизации налогов.

Но недавно вышел федеральный закон № 116 от 22.07.2005 “Об особых экономических зонах в РФ”. Он предусматривает создание двух видов особых экономических зон – технико-внедренческих (ТВЗ) и промышленно-производственных (ППЗ). В некоторых ОЭЗ будет действовать свободный таможенный режим, при котором иностранные товары станут продаваться без импортных пошлин, а российские – без экспортных. Региональные власти могут не брать в любых ОЭЗ земельный налог и налог на имущество в течение первых пяти лет работы компании.

Специально созданные технико-внедренческие и производственные кварталы станут подходящими оазисами для творческих амбиций девелоперов коммерческой недвижимости, считают игроки рынка. Например, если рассматривать такую бизнес-модель, как технопарк, то ОЭЗ должны стать для нее подходящими. “На сегодняшний день технопарков, ориентированных на инновационное высокотехнологичное предпринимательство, очень мало”, – говорит директор технопарка “Курчатовский” Борис Стависский. А директор отдела офисной недвижимости компании Knight Frank Андрей Петров считает свободные экономические зоны, создающиеся вблизи аэропортов, привлекательными для крупных логистических компаний, таможенных брокеров и других компаний, так или иначе ориентированных на аэропорт. Источник в стройкомплексе Москвы говорит, что создание зон благоприятно сказывается на экономике района, города, страны, способствует привлечению внешних инвестиций.

Все в “Шереметьево”!

Территория, прилегающая к аэропорту “Шереметьево-1”, находящаяся минутах в 10 езды от “Шереметьево-2”, между городами Сходней и Лобней, – это и есть место дислокации первой в московском регионе СЭЗ. Она создавалась около 10 лет. Начало созданию особой зоны положил указ президента РФ 1992 г. № 1572 “О создании зоны свободной торговли “Шереметьево”. Первоначально концепция получила название зоны свободной торговли “Шереметьево”. Вслед за этим вышло распоряжение премьера московского правительства от 25 августа 1994 г. № 1556 “Об организационных мерах по созданию зоны свободной торговли “Шереметьево”, по которому создавать зону должно было агентство по управлению ЗСТ “Шереметьево” при правительстве Москвы. Под этот проект отводилось около 165 га земли, принадлежность которой была спорной. Как рассказал чиновник столичного стройкомплекса, из-за этого участка даже велась судебная тяжба. Арбитражный суд рассматривал споры между областным и столичным правительствами о границах их территорий, которые, как оказалось, встретились именно на территории свободной зоны “Шереметьево”. В итоге город проиграл области.

В современном варианте проект полностью отошел под управление Мособласти и преобразовался в свободную экономическую зону, расположенную на 125 га рядом с аэропортом “Шереметьево-1” в 15 км к северо-западу от МКАД. Развитием СЭЗ управляет компания “Шерризон” (ОАО), созданная по инициативе правительства области. Игроки рынка иногда ласково называют эту территорию “Шерризона”.

Налоговый оазис

По информации управляющей компании “Шерризон”, она создана под руководством областного правительства с уставным капиталом $1 млн и зарегистрирована администрацией Солнечногорского района 8 февраля 1993 г.

Среди основных учредителей СЭЗ – администрация Солнечногорского района в лице комитета по управлению имуществом, Центральное управление международных воздушных сообщений (“Аэрофлот”), московский банк “Возрождение”, Академия народного хозяйства при правительстве РФ. В 1995 г. управляющая компания “Шерризон” была принята во Всемирную ассоциацию свободных экономических зон и зон экспортного производства (WEPZA). Как рассказал генеральный директор “Шерризон” Валерий Лынник, шереметьевская СЭЗ была признана мировым сообществом в числе трех российских, две другие – это “Находка” на Дальнем Востоке и “Янтарь” в Калининградской области.

Вкратце концепция “Шерризоны” такова. Здесь построены и строятся предприятия по сборке оборудования для аэропортов и самолетов, радиоэлектронной аппаратуры, бытовой техники, переработке и производству продуктов питания, склады и хранилища многоцелевого назначения, таможенные терминалы, оптовый рынок.

СЭЗ состоит из пяти площадок. Первая располагается на 10 га в 0,8 км от р. Клязьмы, в 2 км от аэропорта “Шереметьево-1”, в 0,5 км западнее дер. Дубровка; здесь предполагается строительство многофункционального делового центра. Площадка № 2 на 8,1 га в 100 м от Дубровки предназначена для строительства производственно-складского комплекса. Третья площадка, самая большая из трех в этой части “Шерризоны” – на 29 га, находится в 0,5 км от дер. Паршино. На ней находятся офисы управляющей компании “Шерризон”, руководства “ПепсиКо Холдингс”. В числе крупных действующих объектов – складские терминалы фирм “Стат-Карго” и “Фрахтсервисзон”. На участке № 3 расположен “Сити-отель” (проект ГАО “Москва”) – офисно-гостиничный комплекс “Шерризон”. По данным Knight Frank, маркетингового агента проекта, офисы комплекса уже сдаются, минимальный арендуемый блок – 300 кв. м по цене $325 (без НДС) за 1 кв. м в год. Общая площадь офисных помещений – 3600 кв. м, гостиница 3-звездочного уровня рассчитана на 150 номеров. Площадь участка № 4 – 39,5 га, он расположен на левом берегу р. Клязьмы и примыкает к дер. Исаково, его назначение – производственно-складское. Пятый участок находится около дер. Чашниково. Общая площадь его застройки рассчитана на 500 000 кв. м, из которых около 117 000 кв. м занимает завод “Пепси-Кола”. Все пять площадок почти застроены.

По словам участников проекта, их привлекает сюда скорее выгодное географическое положение зоны, нежели какие-либо скидки по налогам и льготы. “В настоящий момент “Шерризон” не является в чистом виде свободной экономической зоной, – считает Андрей Петров. – Идея проекта заключается в упорядочивании процесса девелопмента в одном из самых популярных районов Подмосковья”.

По мнению Нателлы Климовой, директора по стратегическому развитию гостиничного комплекса “Шереметьево-2”, территория “Шерризон” может быть привлекательна для арендаторов офисов и складов, так как предлагает выгодные условия аренды, например большие площади по сравнительно низкой арендной ставке. Здесь удобно хранить большие объемы продукции и здесь же продавать ее оптовикам. На взгляд Климовой, модель “Шерризоны” чем-то напоминает распространенные в Европе технопарки или бизнес-инкубаторы, но льготы в таких зонах не должны ограничиваться только скидками на аренду помещений или земли.

“Наша зона создавалась в начале 1990-х гг. как эксперимент, – комментирует Валерий Лынник. – Тогда в России еще не было законодательной базы для особых экономических зон. Однако все эти годы мы предоставляли участникам нашего проекта налоговые льготы на уровне муниципальной администрации – Солнечногорского района, например по налогу на прибыль. Все остальные льготные условия, предписанные новым законом, на нашу территорию не распространялись. Но сейчас мы не видим острой необходимости менять свою концепцию, так как считаем свой проект состоявшимся. Этот закон больше распространяется на новые особые экономические зоны. Хотя, конечно, нельзя отрицать, что “Шерризон” как свободная экономическая зона тоже входит в число ОЭЗ”. Как объяснил Лынник, главное преимущество зоны не в каких-либо льготах на налоги: ее 125 га – это готовые для строительства площадки со всеми инженерными коммуникациями. Другое преимущество в том, что управляющая компания берет на себя все административные риски, помогая бизнесменам решить вопросы с местными администрациями и получить все необходимые согласования, что сейчас бывает основной сложностью при строительстве. Построить объекты в “Шерризоне” можно быстро. По мнению Андрея Петрова, поддержка областного правительства на участке, принадлежащем области, существенно повышает привлекательность “Шерризоны”. Порой это становится решающим фактором при строительстве складских и производственных объектов.

По данным Лынника, общий объем прямых инвестиций, уже привлеченных в “Шерризон”, составляет $325 млн. Всего же, по его оценкам, удастся привлечь до $500 млн. Один из новых проектов зоны на третьем участке – бизнес-инкубатор. Модель достаточно известна в Европе. Он будет помогать становиться на ноги малому и среднему бизнесу. Управляющая компания здесь предоставляет предприятиям в течение первых трех лет льготные условия для развития, в частности скидку на аренду помещения до 25% от рыночной стоимости.

“Ворота Москвы” откроются вновь...

Дислокация “Шерризоны” понятна. Однако она лишь остров, хоть и немаленький, на огромном стратегическом участке земли в северо-западном направлении от МКАД. Дальновидные игроки рынка называют золотой всю гигантскую территорию, проходящую от аэропорта “Шереметьево” на протяжении примерно 17 км до Северного речного порта столицы. Она находится между городами Сходней и Лобней на севере и между Пятницким и Дмитровским шоссе на всем своем протяжении. Эту территорию называют золотыми воротами Москвы, сквозь которые, словно ось, проходит Ленинградское шоссе – трасса Москва – Санкт-Петербург. Территория охватывает Химки, Долгопрудный и некоторые московские районы – Молжаниново, Левобережный. Участники рынка говорят, что здесь спрятаны миллиарды. Территория как будто так и ждет инвесторов-первопроходцев, которые извлекут из ее недр золотые клады. Например, директор по маркетингу концерна “Крост” Леонид Белага считает, что если смотреть на несколько лет вперед, то проекты коммерческой недвижимости будут выгодны не только внутри “Шерризоны”, но и поблизости, так как строительство аэропорта “Шереметьево-3” и развитие самой СЭЗ превратят все северо-западное направление в экономически активный и деловой район. А исполнительный директор компании Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко видит перспективы в развитии участка в районе Химкинского водохранилища. Здесь в середине прошлого десятилетия столичными властями задумывался грандиозный проект под названием “Ворота Москвы”, в который пытались привлечь около $500 млн английских и австралийских денег. Проект планировался как бизнес-парк с офисами и гостиницами между берегом водохранилища и Ленинградским шоссе. Но его первоначальная концепция изжила себя.

На обширном полотне этой территории то тут, то там пока хаотично разбросаны стройки. Кое-где это совершенно новые проекты – например, как складской терминал “Ленинградский” (около 200 000 кв. м общей площади в 13 км от столицы, $120 млн инвестиций), возводимый Multinational Logistics Partnership рядом с дер. Черная Грязь на Ленинградском шоссе. Кое-где – вторая жизнь давно забытых концепций, которые теперь возрождаются в прибрежной полосе водохранилища. Если посмотреть на карту, очаги коммерческой застройки в этом направлении – словно разработки золотых приисков в молодой Калифорнии в те времена, когда ее пришли осваивать первые поселенцы. В надежде разбогатеть они копали скорее интуитивно, нежели имея единый для всех четко разработанный план. Но спустя много лет Калифорния выросла в преуспевающий штат. Так что, возможно, со временем “золотые ворота” современной Москвы распахнутся.

От гостиниц до складов...

Аэропорт “Шереметьево”, который планируют достраивать новыми терминалами, и “Шерризона” словно магнит притягивают к себе все новые и новые проекты коммерческой недвижимости. “Шерризона” обрастает ими, как спутниками. А сами проекты уже составляют географическую цепочку, один участок застройки плавно переходит в другой на всем протяжении Ленинградского шоссе.

С учетом всех особенностей северо-западного направления – а оно является местом сосредоточения важнейших транспортных артерий и ближайшим к международному аэропорту районом – активность девелоперов по освоению этих территорий вполне понятна, рассуждают эксперты. Участникам рынка коммерческой недвижимости не свойственно ждать у моря погоды, потому прежде, чем появится “Шереметьево-3” и “Шерризона”, лакомые куски земли будут разобраны.

Например, на 71-м км МКАД, между Ленинградским и Волоколамским шоссе, бизнес-парк класса А “Гринвуд” строит Coalco вместе с Московским консультационным центром. На рынке проект сопровождает в качестве консультанта Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko. Недалеко от строящегося “Гринвуда” расположен и “Кантри-парк”, девелопером и генподрядчиком которого выступила коммуникационная компания Race-Сommunications, системный интегратор телекоммуникационных и компьютерных систем. Она ввела объект в строй в марте 2004 г. Брокерами проекта стали Colliers International, Jones Lang LaSalle и Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko. Как сообщил Никита Емец, начальник отдела маркетинга и рекламы Race-Сommunications, “Кантри-парк” расположен на внешней стороне МКАД, между Ленинградским шоссе и ул. Свободы. Его общая площадь – 19 531 кв. м. Собственником и заказчиком проекта выступила компания “Сити Про”, которая также была его инвестором совместно с Сбербанком и СДМ-банком. До аэропорта “Шереметьево” от этих офисов ехать около 20 минут. Если точнее, то деловой центр расположен на берегу Бутаковского залива Химкинского водохранилища, где есть собственная набережная и создается стоянка для яхт и катеров. По соседству с “Кантри-парком” находятся торговые комплексы Metro, “Мега”, мебельный центр “Гранд”, шведский торговый центр “Буманс”, а также “Рамстор-Сити” и “Гранд-2”. Химкинский район, по мнению Никиты Емца, считается одним из динамично развивающихся районов Московской области.

Обширный участок “золотых ворот” уже прославился крупными проектами торговой недвижимости, начиная с “Рамстор-Сити” на пересечении Ленинградского шоссе и МКАД и второй “Меги” в Химках. А с точки зрения, например, логистических фирм и девелоперов складской недвижимости трасса Москва – Санкт-Петербург является одним из ведущих направлений. Она наиболее загружена потоками тарно-штучных грузов, считает эксперт по логистике, генеральный директор компании “КИА центр” Николай Титюхин. На долю ленинградского направления приходится примерно 18% грузопотоков, больше него – 21% – берет на себя в московском регионе только Рязанка. На его взгляд, на направлениях, подобных Ленинградке, будет расти потребность в создании объектов оптовой торговли, а также будет развиваться тенденция строительства европарков, или технопарков. По данным обзора “Русской логистической службы”, 34% всех существующих складских помещений Московской области расположено в округе Ленинградского шоссе. Что же касается таких зон, как СЭЗ, то где еще, как не в налоговом оазисе, создавать, например, те же таможенные и оптовые склады, а также крупные дистрибуторские центры.

По словам Леонида Белаги, “Крост” определил место для своего технопарка “Индустриальный район “Шереметьево” именно в Сходне из-за близости СЭЗ “Шерризон” (она всего в паре километров) и в связи с перспективностью направления для такого рода проектов. Общая площадь технопарка под Сходней примерно в 5 км от Москвы занимает 50 га. Из них 14 га отведено под промышленный комплекс, в который входят пять фабрик “Кроста”, производящих стройматериалы. Предприятия (их число концерн планирует довести до 12) поставляют продукцию на открытый рынок и обслуживают стройки “Кроста”. Общий объем инвестиций в проект оценивается в $15 млн, а период возврата средств – в 3–5 лет. “На этом участке еще до образования технопарка была создана вся необходимая инфраструктура, – рассказал Леонид Белага. – Но в реализации данного проекта мы рассчитываем еще и на известность “Кроста” в Европе, которая должна помочь привлечь иностранных инвесторов”. По его словам, “Крост” именно этот проект впервые представил на последнем мюнхенском “Экспореале”. Около 36 га технопарка “Крост” собирается сдавать в аренду. Брэнд “Шереметьева” тоже использован в названии технопарка не случайно: иностранные бизнесмены знакомы с этим брэндом, и он их, безусловно, привлечет.

Однако пока не существует общей концепции стратегического развития этой огромной территории, что раскинулась от Северного речного порта до “Шереметьево”, которая была бы официально утверждена. “Золотые ворота” – площадка, где пересекаются интересы московского, областного и федерального правительств. Они не смогли в свое время поделить даже 125 га “Шерризоны”, и сложно представить, что они сумели бы договориться о всей территории. Хотя если бы такая концепция существовала, считают некоторые игроки рынка, то, возможно, “золотые ворота” привлекали бы к себе еще больше российских и зарубежных инвестиций, даже несмотря на отдельные технические минусы – проблемы с энергоснабжением и дефицитом инженерных коммуникаций, транспортной перегруженностью Ленинградского шоссе. В целом, считает Борис Стависский, использовать эту территорию и сделать ее привлекательной для инвесторов – идея интересная. Но если бы ее решились осуществить, то лучше тогда привлекать тех игроков рынка, у которых уже есть подобный опыт.

Здесь же будет строиться и новая железная дорога от Москвы до “Шереметьево”. Как известно, “Шереметьево” – единственный аэропорт Москвы, к которому не подведена прямая железнодорожная ветка. “Аэроэкспресс”, который будет заниматься разработкой проекта 6-километровой ж/д линии и привлечением инвестиций в ее строительство, оценивает инвестиции в свой проект в 3,5 млрд руб., а срок окупаемости – в пять лет. Известно также, что аналогичный проект ж/д ветки к аэропорту есть и у “Российских железных дорог”.

Проект железнодорожной линии задумывался в конце 1990-х гг. как составная часть концепции строительства третьего терминала – “Шереметьево-3”. Первый и второй терминалы также будут обновляться. В обновляемом комплексе будет новая гостиница “Шереметьево-2” уровня “3 звезды” и бизнес-центр. Нателла Климова не предвидит конкуренции нового гостинично-делового комплекса при аэропорте и зоны “Шерризон” – они занимают разные деловые ниши. “Шерризон” может быть нашим конкурентом разве что только по территориальному признаку, – объясняет она. – Но, насколько мне известно, свободная экономическая зона рассчитана больше на предприятия малого и среднего бизнеса. Наш же проект нацелен на бизнес-мероприятия, для которых будет предлагаться конференц-зал комплекса, т. е. мы позиционируем себя как бизнес-центр, где можно не только арендовать офисы, но и проводить встречи любого уровня”.

Очаги аномалий

После выхода закона “Об особых экономических зонах в РФ” стали активно ходить слухи о создании на территории Москвы двух ОЭЗ. Вышли официальные постановления столичной администрации о создании технико-внедренческой зоны в Нагатине и ОЭЗ в Зеленограде. В частности, на последнем заседании по предпроектным предложениям Генплана первый заместитель мэра в правительстве Москвы Юрий Росляк сообщил, что концепции этих двух зон предложены конкурсной комиссии при Министерстве экономического развития. По словам Росляка, такие зоны хороши для того, чтобы стимулировать развитие “инновационной, высокоэффективной промышленной и научной деятельности”.