ГРОМКИЕ ИМЕНА: Отлаженный полет
– Можно ли сказать, что рынок элитной недвижимости столицы поделен и чужакам здесь не рады?
– На самом деле, как это ни странно, рынок “элиты” всегда был наиболее доступным и открытым для входа новых игроков в отличие, скажем, от того же эконом- или даже бизнес-класса. В России сейчас благоприятная макроэкономическая ситуация, недавний банковский кризис уже почти забыт. Серьезные денежные массы концентрируются и требуют размещения – рынок недвижимости готов их принять. Образно говоря, если раньше деньги вкладывали в дорогие авто и жемчуга, потом покупали виллы на Лазурном берегу и коттеджи в Жуковке, то сегодня пришло время инвестировать, причем серьезно инвестировать, в недвижимость в Москве, в том числе и элитную.
– Но доходность вложений в недвижимость уже не такая высокая, а рисков по-прежнему много.
– Для мелкого частного инвестора это действительно так: доходность – максимум 10% в год. Доходы девелоперов на собственный капитал намного выше, так как все строят на заемные средства. Более того, сейчас в Москву готовы прийти дешевые европейские деньги. Я знаю несколько готовящихся проектов в области коммерческой недвижимости, которые европейцы готовы финансировать под 6,5% годовых.
При всем консерватизме и скептицизме крупных западных игроков интерес к нашей недвижимости большой. А зарубежные институциональные инвесторы будут вкладывать не пару миллионов долларов (и даже не пару десятков), а миллиарды. При таких суммах доходность, которую мы рассматриваем как небольшую, считается весьма приличной с учетом существующих страновых рисков.
– Те же западные игроки не перестают удивляться, что в русском бизнесе инвестор чаще всего сам предпочитает быть девелопером. Аутсорсинг в этой сфере не слишком развит. Почему?
– Скорее всего это относится к крупным компаниям (нефтегазовым, металлургическим и т. д.), которые решили диверсифицировать свои инвестиции и заняться недвижимостью – непрофильным для них видом бизнеса. Они по старинке предпочитают делать все сами – можно сказать, что они совершили обратный скачок к принципам “натурального хозяйства”. Поэтому эти компании и создают свои девелоперские, риэлторские и т. п. подразделения. На мой взгляд, это неправильно. Это признак не слишком продуманного менеджмента и не слишком развитого рынка услуг в целом. Зачем делать все самому, когда можно обратиться в профильную фирму, которая профессионально и за меньшие деньги выполнит поставленные задачи?
Цивилизованные рыночные отношения подразумевают, что каждый должен заниматься своим делом, тогда бизнес будет эффективным. Постепенно и мы приходим к пониманию того, что, когда на рынке много профильных “сервисных” компаний, это хорошо. Причем они не должны иметь большой штат сотрудников – для успешной работы в области девелопмента хватит и 10 человек. Все остальное – аутсорсинг.
– Но они, как вы правильно заметили, должны быть профессионалами. Пока что рынок столичного девелопмента, увы, не может похвастаться большим количеством профессиональных команд.
– К сожалению, да. К примеру, если крупная компания, располагающая большим штатом и ресурсом, решит начать свой бизнес на совершенно новой территории, ее нельзя будет обвинить в том, что она откажется воспользоваться услугами местных специалистов, предпочтет делать все сама и обзаведется собственным “натуральным хозяйством”. У нее просто может не быть других вариантов или даже времени на обучение и адаптацию местных рекрутеров, строителей, риэлторов под свои стандарты. Все изменится, когда рынок станет развитым. Сейчас по уровню сервиса мы уже продвинулись с позиции страны третьего мира. Но чтобы сделать правильный выбор [работать ли самостоятельно или положиться на профильные фирмы], нужно обладать высоким профессионализмом для качественного проведения тендера.
– И как же профессиональный девелопер должен себя подать потенциальному заказчику?
– Аудитория девелопера далеко не массовая. В первую очередь это банки, частные инвесторы, администрации. Профессиональная компания легко может получить кредит под новый проект, имея только 10% собственных средств на его реализацию.
– Blackwood легко кредитуется под свои новые проекты?
– Сейчас проблем нет.
– Рынок элитной недвижимости сильно изменился за последний год?
– Наверное, нет. Что касается предложения, то его структура практически не изменилась (качественных проектов по-прежнему мало), правда, несколько уменьшились его объемы. Спрос хоть и сместился “в загород”, но действительно хорошие объекты по-прежнему активно востребованы, несмотря на повышение цен (по многим проектам значительное). Сейчас в Москве элитное жилье не продается дешевле $7000–8000 за 1 кв. м, так что хорошую квартиру площадью 120–130 кв. м в новом доме меньше чем за $1 млн уже не купишь, по крайней мере в центре.
Наверное, это одна из основных причин, почему в этом году интерес покупателей дорогого жилья перетек в загородный сегмент рынка. Они надеются найти там то высокое качество недвижимости, которое в настоящий момент трудно найти в городе. Хотя за городом вопрос качества тоже решен не до конца, но в целом предложение гораздо больше. Правда, на той же Рублевке минимальная цена за [хороший] коттедж с участком уже превысила $1,5 млн.
– На приобретение загородной недвижимости теоретически можно взять ипотечный кредит. Хотя это мало у кого получается... Какова сейчас ситуация с ипотечным кредитованием на элитном загородном рынке?
– Сейчас в основном развивается не сама ипотека, а ее технология. Пока что заработать на ипотеке не может ни один из участников ипотечной цепочки. Отрабатываются механизмы совершения сделок. Blackwood планирует начать программу обучения консультантов компании в области ипотечного кредитования. У нас был опыт: совместно с компанией “Терра-Недвижимость” и банком “ДельтаКредит” мы хотели продать по ипотеке коттеджи в “Павлово”, но ни одной сделки заключено не было.
Если сегодня элитный коттедж продается по ипотеке, то это делается скорее для того, чтобы покупатель мог таким образом задекларировать свой доход. А вовсе не потому, что такая схема для него выгодна и удобна.
– Ваша оценка развития ипотеки далека от официальной. Вы научились умению оценивать вещи и явления в ГРУ? Ведь свою трудовую карьеру вы начинали именно в этом подразделении Генерального штаба армии. Расскажите, как вам служилось?
– ГРУ, или Главное разведывательное управление, было элитным подразделением Генштаба. Я попал туда как большинство – через рекрутеров, которые ездили по вузам. Перед отбором тщательно проверяли биографию потенциального кандидата, выявляли его интеллектуальные способности. Людей с прямолинейным мировоззрением не брали – человек не должен был быть излишне предан партии, фанатизм всегда вызывал подозрения. Брали людей думающих, которые способны анализировать ситуации и делать прогнозы их развития, независимо от того, в какой области науки они работали. Поэтому в начале 1990-х гг. многие из моих сослуживцев покинули ряды доблестной Советской армии. В их числе оказался и я.
– После службы вы отправились учиться?
– Не сразу. Сначала где-то полгода я присматривался, потом нашел работу в одной голландской фирме. Меня взяли туда с условием – три месяца бесплатной работы. По окончании этого срока я стал директором фирмы. Потом участвовал в создании совместного предприятия по экспорту шерсти в Англию. Предприятие было успешным, пока мы не столкнулись с такой простой вещью, как монополия.
В мире существуют абсолютно законные монополии, и одна из них – это производство шерсти Австралией. У нее всегда есть в резерве шестилетний запас мирового потребления этого продукта. И, как только появляется новый поставщик, она выбрасывает свою великолепную стандартную шерсть на рынок по цене ниже той, что предлагает конкурент. В итоге мы абсолютно разорились. Это стало моим первым провалом. Но я смог снова подняться.
– Вы поехали учиться в Англию – вас свободно туда пустили, учитывая вашу биографию?
– Сначала я проходил в Англии так называемую стажировку, в итоге провел там фактически два года. Был период, когда даже хотел там остаться. Первые несколько раз меня пускали свободно, потом я проходил собеседование. На самом деле если въезжать по вызову каких-то частных лиц либо [известных] компаний, то никаких проблем с въездом не возникает. Получить визу могли помешать в первую очередь российские спецслужбы, если бы сочли это необходимым.
– Как вы считаете, в жизни и в бизнесе нужны перемены? Вы сами любите изменения или боитесь их?
– Я не боюсь перемен, потому что не единожды их переживал. Меня уже невозможно, я думаю, ни сильно удивить, ни сломать какими-то проблемами в бизнесе. Я лично считаю, что
человек, который проходит путь от нуля до каких-то высот, во-первых, не должен торопиться, а во-вторых, должен испытать на этом пути серьезные потрясения – хотя бы один или два раза. Упасть, а потом снова подняться.
– Есть такое мнение, что такую “процедуру” обычный человек может совершить не более трех раз.
– У меня таких падений было два. Так что еще есть резерв. Я многому научился. Полет – это замечательно. Но теперь я уделяю гораздо больше внимания вопросам безопасности, чем, к примеру, 10 лет назад. Желание лететь вперед и заработать миллион за одну ночь – это уже пройденный этап.
Я знаю людей, взлетевших на золотой олимп за 3–5 лет, – их нынешняя судьба плачевна. В том, что случилось с ними, есть и их собственная вина. Потому что в какое-то время ты отрываешься от земли и перестаешь адекватно оценивать те риски, которые на себя берешь. А ведь в случае с менеджерами, собственниками это еще и риски для их компании и людей, которые в ней работают. Понять и адекватно оценить имеющиеся риски, когда ты находишься в состоянии полета, крайне сложно. Поэтому в любой момент может произойти непредвиденное, а ты все равно должен найти в себе силы опять встать, забраться куда-то и снова прыгнуть.
– Сегодня вы совладелец Blackwood. Можно узнать, какова ваша доля в компании?
– Какое-то время я работал просто управляющим, совладельцем являюсь лет пять. Что касается моей доли, это коммерческая тайна. Я расскажу, когда мы с партнерами посчитаем необходимым привлечь соинвесторов.
– Вы можете рассказать, какие события в вашей жизни в последнее время были самыми яркими?
– Поход в Тибет. Вместе со старыми друзьями, влюбленными в горы. Мы совершили кору – обход священной горы Кайлас. Есть поверье, что тот, кто обойдет вокруг этой горы энное количество раз, очистится от всех грехов.
– Вы почувствовали облегчение, когда совершили этот священный обход?
– Просто было ощущение, что я сделал правильный поступок, хоть он был и нелегкий. Поэтому могу сразу предостеречь тех, кто хочет его повторить: это очень и очень трудно. На такой высоте (примерно 6000 м) совершенно другое давление, кислорода почти нет, это тяжело не только физически, но и эмоционально. Это было сверхусилие над собой, наверное, поэтому такой маршрут становится еще одной точкой роста для тех, кто его преодолеет.
– Это описание похоже на ситуацию, когда в 90-х гг. начинался российский бизнес, в том числе в недвижимости? Экстрим, давление обстоятельств, нехватка кислорода...
– Нет, бизнес в то время был фартовым. То здесь, то там возникали one-night millionaires. Достаточно было удачно купить одну партию компьютеров и пару раз ее перепродать – и ты “взлетал”. Причем за месяц-два и безо всякого риска. Это время само по себе было очень интересным. Тогда все учились – и сразу на больших деньгах. Обороты компаний росли не по дням, а по часам.
Но мне лично просто нравится заниматься недвижимостью. Я чувствую себя нужным, реализовавшимся, если хотите. А вопрос, как свести концы с концами, для меня решен давно.
– Вы можете так говорить, сидя в офисе с видом на Кремль в компании, совладельцем которой являетесь.
– На самом деле свои первоначальные потребности я уже удовлетворил. И теперь для меня, как и для многих моих друзей, главное – строить бизнес, делать дело, которое тебе просто нравится.
– Вы ощущаете конкуренцию?
– Да, это хорошая, живая конкуренция. Пришло много молодых, талантливых людей, они не дают старшему поколению заснуть.
– А к какому поколению вы относите себя?
– Ровно к середине. Хотя компания Blackwood считается молодежной – у нас работает большое количество сотрудников от 20 до 27 лет. Среди них много талантливых и работоспособных людей. Их главный плюс – быстрый ум, мобильность, подвижность. Они легко обучаются, быстро схватывают.
– Ваш жизненный багаж достаточно консервативен, все-таки вы выросли и начали свою карьеру во времена, когда в обществе господствовали определенные и жесткие стереотипы.
– Я бы так не сказал. Если бы я подчинялся стереотипам, то бросил бы армию не в 1992-м, а, скажем, в 2001 г. А я сделал это одним из первых. Это был очень серьезный шаг, не каждый был на него способен в то время.
– Вы любите определенность?
– Хороший менеджер должен быть понятен и ясен. Неважно, чем он управляет – страной или какой-нибудь компанией. Неважно, мягок он или жесток. Главное, повторю, он должен быть абсолютно понятен и предсказуем, в том числе и с точки зрения подчиненных. Как только он перестает быть понятным, он теряет контроль. Это и произошло с советской властью. Она стала абсолютно непрозрачной, закрытой, инертной и в результате потеряла управление. А у хорошего менеджера секретов быть не должно. Но могут быть коммерческие тайны.