ОРИЕНТИРЫ: Заводы сбрасывают робу
Промышленные объекты, как правило, отличаются открытыми планировками, значительной высотой перекрытий, к тому же перекрытия бывших заводских цехов допускают более высокие нагрузки, что позволяет использовать здания для организации как офисов, так и складских помещений.
Реновация территорий заводов и фабрик под бизнес-парки – выгодный бизнес. Бывшие промышленные площадки со зданиями постройки начала или середины прошлого века в разных частях города могут стоить от $250 до $400 за 1 кв. м. По словам инвесторов, большинство предприятий, здания которых выкуплены под реконструкцию, обанкротились и на момент их приобретения в лучшем случае их помещения сдавались в аренду. Реконструкция под бизнес парки классов В и С обходится в $200–400 за 1 кв. м в зависимости от первоначального состояния и желаемого результата. Период реконструкции занимает всего от шести месяцев до одного года. По словам самих девелоперов, большинство проектов класса С удалось окупить уже в течение 2–3 лет. В классе В срок окупаемости составляет 4–5 лет.
Пока бизнес-центры класса А в бывших производственных корпусах – редкость. В качестве примера можно привести разве что “Аврора Бизнес-парк” на Садовнической набережной и планируемый бизнес-центр класса А на территории фабрики “Красная Роза” на ул. Тимура Фрунзе.
В выигрыше оказываются и арендаторы – в бизнес-парках арендные ставки обычно сравнительно невысоки, что привлекательно как для крупных компаний с большим штатом, так и для предприятий малого бизнеса. В современном бизнес-парке классов В и С арендные ставки колеблются от $200 до $500 за 1 кв. м в год, в классе А доходят до $700 за 1 кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов.
Размер арендных ставок в значительной степени зависит от месторасположения офисного комплекса, также на ставку влияют уровень отделки, насыщенность инженерными системами, наличие парковочных мест, а также состав арендаторов. В самых престижных бизнес-парках крупными компаниями-арендаторами выступают телекоммуникационные, страховые, аудиторские, консалтинговые и медиакомпании.
Не стоит сбрасывать со счета архитектурную и эстетическую составляющие. Серые с налетом копоти фабричные постройки преображаются – их оштукатурили и покрасили, отмыли, облицевали...
Особенно повезло заводам с историей. Благодаря смене собственников, которые затеяли реновацию, старые корпуса подверглись “косметической операции”: одним из них только отреконструировали фасады, фасады других были восстановлены по старым чертежам и проектам.
То, что в здании были производственные цеха, порой придает бизнес-центру шарм, говорят арендаторы. Наружная архитектура напоминает о производственном прошлом здания, внутри же оно соответствует всем канонам современного офисного центра.
Правда, с новым офисом нередко плохо свыкаются работники компаний, переехавших из центра города в индустриальные кварталы. Как рассказала одна из сотрудниц компании – арендатора офисного помещения в бизнес-парке на севере Москвы, после переезда на новое место из компании (в штате которой трудилось больше 200 человек) ушла чуть ли не половина служащих. Действительно, по сравнению с центром, где все рядом, территория промзон заметно проигрывает.
Но переезд компании в бизнес-парки класса В позволяет сэкономить на арендных платежах до 20%, а при переезде в офисы класса С – до 30% от годовой ставки арендных платежей, которые пришлось бы платить в обычном бизнес-центре класса В или С за ту же площадь.
Аргументы в пользу бизнес-парка тоже весомые. Как правило, в них арендуют площади компании, расширяющие свою деятельность или пожелавшие предоставить сотрудникам более комфортные условия для работы. В одной из таких компаний-новоселов поделились, что в старом помещении в небольшой комнате теснился целый отдел, а после переезда в бизнес-парк новый офис кажется им футбольным полем. В помещении с высокими потолками много света и воздуха, что является преимуществом бывших индустриальных зданий.
Приятный сюрприз – охраняемые парковки во дворах бизнес-парков. Машино-места в них получают практически все сотрудники компаний-арендаторов. В центре города многим приходилось оставлять автомобили где попало. А уж после возобновления в Москве работы эвакуаторов вопрос парковки стал еще актуальнее.
Сейчас бизнес-парки появились практически во всех административных округах Москвы. И к концу 2005 г. их количество перевалило за 15. Появление бизнес-парков в местах, нетрадиционных для офисов, влечет за собой формирование новых деловых зон. Наиболее привлекательные с точки зрения офисного и офисно-складского назначения – на востоке и юго-востоке столицы, с внутренней и внешней стороны Третьего транспортного кольца. Близость к активно развивающемуся в настоящее время международному аэропорту “Домодедово” обусловливает дополнительное конкурентное преимущество. По мнению экспертов, успех гарантирован и бизнес-паркам на севере Москвы – по направлению к аэропорту “Шереметьево”. А также в любом районе с хорошей транспортной доступностью.
Спрос на аренду площадей в бизнес-парках увеличивается. Появившуюся возможность арендовать на одной территории офис и склад многие компании оценивают как перспективную. А это значит, что и в будущем вопрос смены одежки заводскими корпусами останется актуальным.
Поэтому не исключено, что промышленные предприятия, особенно уже попавшие в списки выводимых, все чаще будут выходить на старт гонки на выживание. Кто быстрее и профессиональнее переделает свои площади, тот имеет лучшие шансы заполучить качественных арендаторов преобразованных площадей по более высоким ставкам.