НА КОНТИНЕНТАХ: Земля и воля

Lex rei sitae

Исторически земельные отношения в каждой стране формировались под влиянием конкретных условий. К примеру, в Западной Европе, Китае и России вся земля первоначально принадлежала королям (императорам, царям) и крупным феодалам (князьям, боярам). На Британских островах до сих пор огромные территории в Уэльсе и Англии (а также земли в Канаде, Австралии и Новой Зеландии) формально принадлежат короне.

Вообще, Британия со своим Общим правом (свод основных законов, сложившихся исторически за большой промежуток времени, с момента завоевания страны норманнами в 1066 г., и базирующихся на прецедентах) стоит отдельно от континентальной Европы, где в трех основных группах стран сложились собственные правовые системы. Во Франции, Бельгии, Италии, Испании и Люксембурге законы основываются на “Кодексе Наполеона”. В Германии, Австрии и Швейцарии – на общих традициях, эти страны частично или полностью были составными частями Священной Римской империи и Австро-Венгрии. То же самое в скандинавских странах – Норвегия, Дания и Швеция имеют общие корни, общий язык и историю.

В США и Канаде, которые создавались и развивались совершенно в иной обстановке, законы имеют свою специфику. Все это дает основание юристам употреблять латинскую фразу lex rei sitae (“закон действует по месту”).

Конечно, в законах развитых стран есть и много общего, поскольку корнями они уходят в римское право. Достаточно сказать, что именно в Римской империи почти 2000 лет назад император Октавиан Август в целях упорядочения налогообложения и борьбы с коррупцией провел всеобщий и детальный земельный кадастр. Там же было распространено местное, муниципальное самоуправление, которое сегодня так энергично внедряется по всей Европе, включая Россию.

Как отмечается в исследовании земельных отношений, проведенном совместно European University Institute (Флоренция), European Private Law Forum и German Notary Institute, среди почти повсеместно признанных в Европейском союзе (ЕС) норм можно назвать неразрывность территории и всего, что на ней расположено. Иными словами, кто владеет землей, тому принадлежат и все находящиеся на ней сооружения.

Этот закон не распространяется на многоэтажные жилые дома, для которых действуют особые правила. Так, в Голландии каждый собственник квартиры имеет долю в земельном участке и наоборот – собственник земли имеет исключительное право на какую-либо квартиру. Схожие порядки в Финляндии и Швеции. Там владельцы квартир посредством кооперативов или обществ с ограниченной ответственностью являются земельными дольщиками. На Британских островах в Шотландии право на квартиру полностью отделено от права на землю, хотя жильцы могут организоваться и владеть землей сообща. В Бельгии, Франции, Германии и Англии владельцы квартир одновременно являются совместными собственниками земли, на которой стоит их дом.

Более-менее общие подходы в ЕС намечаются и в сфере составления кадастра (у Британии, как обычно, особая позиция: слово “кадастр” здесь принципиально не употребляют, что, однако, не мешает профильным организациям заниматься регистрацией и оценкой земли). С внедрением в повседневную жизнь современных информационных и космических технологий этот процесс активизировался во всех странах.

В континентальной Европе слово “кадастр” означает не только подробное физическое описание земли и всего, что на ней находится, но и регистрацию данного участка с указанием собственника в официальном органе исполнительной власти. В кадастре может прямо не указываться стоимость земли как владения, т. е. территории со всеми находящимися на ней постройками, это косвенно делает подробное описание собственности.

В принимаемых новых законах собственники земли обязаны своевременно вносить изменения в кадастр. Составление точных кадастров и создание единых кадастровых электронных баз данных приветствуют риэлторы и банки, кредитующие сделки с недвижимостью, – для них достоверность и точность сведений по земле (владениям) жизненно необходима.

В Западной Европе регистрация сделок с землей и переоформление титула осуществляются в течение 1–5 дней (для сравнения: в недавно вступивших в ЕС странах Центральной и Восточной Европы этот процесс затягивается на несколько месяцев).

Во всех странах Западной Европы владельцы земли, частные и государственные структуры, чтобы привлечь застройщиков на свои территории, охотно отдают землю в долгосрочный лизинг. Для этого с девелопером заключается договор, по которому он получает территорию под застройку в собственность на 20–99 лет. Срок контракта может быть продлен по согласию сторон.

Для застройщика в данном случае существует опасность, что недобросовестный владелец земли в дальнейшем путем необоснованного завышения арендной платы подтолкнет застройщика к банкротству и произведет в счет погашения долгов изъятие здания. Поэтому в ряде стран разработаны механизмы, позволяющие держать арендную плату в разумных пределах. В Германии, к примеру, она рассчитывается на основе ежегодного индекса уровня жизни. Кроме того, существуют правила, дающие девелоперу возможность выкупить землю, на которой он возвел дом.

В исследовании также подчеркивается, что во всех развитых странах сделки с землей в принципе не ограничены, т. е. иностранцы могут свободно продавать и покупать участки. В то же время почти везде есть те или иные оговорки. Это может быть запрет на приобретение пограничных территорий (например, в Греции) или участков земли вблизи морских гаваней (Бельгия). В Германии, где много внимания уделяется планировке населенных пунктов, нельзя купить землю, зарезервированную по плану для каких-то целей.

В Германии, Испании и Швеции неприкосновенны земли, имеющие экологическую ценность (леса, поля и т. п.). По закону приобрести такие территории в общем-то можно, только потенциальный собственник обязан в договоре подписаться под тем, что он имеет средства и желание содержать их в надлежащем состоянии. В Италии то же самое относится к историческим и культурным памятным местам.

В Швеции инвестор, приобретающий землю с многоэтажными жилыми домами, должен доказать свою состоятельность и способность управлять коммунальным хозяйством, одновременно он обязуется не допускать спекулятивных сделок в своем владении. В Голландии и Германии муниципалитеты вправе запретить “чужакам” скупать жилую собственность. Налогообложение сделок с землей колеблется в Западной Европе в пределах от 3,5% (например, Германия) до 6% (Голландия) от стоимости всего владения.

К слову, обладание большими территориями в Западной Европе отнюдь не означает, что посторонние люди не могут через них проезжать или проходить. К примеру, во Франции сосед-автолюбитель или любой другой посторонний человек по закону имеет право пользоваться дорогой, проходящей по частной земле, если сочтет, что так ему ближе добираться до места назначения. В Англии к великому неудовольствию крупных землевладельцев действует закон, позволяющий путешественникам проходить по туристским тропам-маршрутам сквозь частные территории.

Муниципалитеты правят бал

По всей Западной Европе наблюдается усиление влияния на застройку территорий местных властей и общественности. Пожалуй, хуже всего в Европе понимают друг друга английские застройщики и местные власти, известные своей дотошностью и придирчивостью. В Британии без официального разрешения собственник земли или взявший землю в аренду застройщик может построить разве что небольшой сарай-будку. В результате девелоперы вынуждены обращаться с жалобами на запрет строить в вышестоящие инстанции – ежегодно по всей стране фиксируется более 26 000 апелляций. В конечном счете только около трети из них удовлетворяется.

В Дании, Греции и Испании муниципалитеты не имеют такого влияния, как в Британии, но предварительно намерения собственников и девелоперов по застройке участков широко обсуждаются общественностью. После этого местными властями принимается решение, обязательное к выполнению. Владельцы земли или девелоперы могут получить запрет на какую-либо застройку без всякой компенсации, если она противоречит городскому плану развития или реконструкции. В Швеции администрация городов занимается планировкой территорий, но в подготовке проектов активное и самое непосредственное участие принимают земельные собственники и частные корпорации.

Активно вмешиваются местные власти и в ценообразование. Амстердамская корпорация развития (City of Amsterdam Development Corporation) изучила положение дел в нескольких европейских городах, включая Амстердам, Хельсинки, Стокгольм, Вену, Франкфурт, Штутгарт и Лондон. Оказалось, что везде в той или иной мере город контролирует как застройщиков, так и цены. И это неудивительно, ведь муниципалитеты крайне заинтересованы использовать земельный рычаг и для пополнения бюджета, и для развития инфраструктуры. В Амстердаме и Хельсинки город владеет почти всей землей. В голландской столице власти не только устанавливают цены на муниципальную (городскую) землю, но и полностью контролируют ее сдачу в долгосрочную аренду застройщикам по договорам, которые время от времени перезаключаются.

Почти все города практикуют увеличение стоимости земли, идущей под застройку (только территории, передаваемые девелоперам в лизинг под социальные проекты, оцениваются по низкой шкале). Власти Амстердама в соответствии с заранее разработанным планом выбирают определенные территории под застройку и развитие, устанавливают цену и приглашают нескольких девелоперов для заключения договора на конкурсной основе. Стоимость земли вычисляется с учетом ее расположения и состояния, а также от стоимости всего строения, его этажности, назначения и особенностей (жилой дом, гостиница, развлекательно-торговый центр и т. д.). Строительные компании, берущие землю в лизинг, могут заключить с городом договор на один год, в соответствии с которым они будут платить фиксированные проценты. Они могут также заключить лизинговый контракт на 10 и 25 лет. Во втором случае городские власти каждые три месяца пересматривают процентную ставку за пользование землей. Чем дольше срок, на который девелоперы берут землю в пользование, тем выше ставка. Есть еще один вариант для строителей – выплатить сразу, единовременным переводом, всю сумму, причитающуюся городу, т. е. все то, что, допустим, надо постепенно выплачивать в течение 25 лет.

В Стокгольме (и по всей Швеции) цены жестко регулируются на государственном и местном уровнях. Во Франкфурте и Штутгарте, как и в других немецких городах, цены на землю в основном определяет рынок. Но для исключения неоправданного завышения цен и спекуляции в каждом городе работают комитеты по экспертной оценке земли, которые дают свои заключения на основе объективных данных. Городские власти не только сдают земельные участки в аренду, но и продают их. В то же время строительные организации не вправе самостоятельно заниматься планировкой территорий и их развитием – это прерогатива городских властей.

Расцвет и упадок американских городов

В США земельные отношения законодательно оформились в начале XX столетия. Любопытно, что первым регулирование застройки жилых территорий ввел в 1916 г. Нью-Йорк, что было связано со строительством небоскреба (стоит до сих пор по ул. Бродвей, 120, Equitable Building – от названия страховой компании, организовавшей здесь головной офис, Equitable Life Assurance Company), который заслонил от солнца прилегающие дома. Эти правила в качестве основы были затем приняты почти повсеместно. Правда, впоследствии стремительное удорожание земли внесло изменения в данные нормативы, и небоскребы в Нью-Йорке, как и в других городах, стали обычным явлением.

В дальнейшем в США были разработаны системы (кодексы) регулирования, которые назвали зонированием. Всего таких систем к настоящему времени осталось четыре. По сути, это подробное регулирование местными властями взаимоотношений с владельцами земли и корпоративными и индивидуальными застройщиками. В соответствии с этими системами все территории делятся на зоны: сельскохозяйственные, коммерческие, промышленные и жилые. Жилые зоны, в свою очередь, подразделяются на три категории: отдельные семейные дома, дома для нескольких семей, многоэтажные многоквартирные дома. В соответствии с разграничением земель по зонам на том или ином участке возможно только строительство зданий определенного типа и назначения.

В то же время был прецедент оспаривания зонирования в суде владельцем земли на том основании, что данные правила якобы нарушают 14-ю поправку Конституции США (обеспечение равных прав всем гражданам). Хозяин участка был недоволен тем, что не может использовать свою землю в промышленных целях, что было для него наиболее выгодно. Тем не менее Верховный суд США в 1926 г. поддержал регулирование застройки территорий как неотъемлемое право штатов.

Регулирование застройки жилых зон позволяет избежать перенаселенности, а также добиваться наличия должной инфраструктуры, включая парковки. В соответствии с зонированием, к примеру, в густонаселенных местностях власти поощряют девелоперов создавать пешеходные и велосипедные дорожки, чтобы жителям было удобнее добираться на работу и в магазины. В кварталах с малоэтажными застройками предусматривается обязательное наличие гаража. Отсутствие гаражей рассматривается как значительный дефект, и такой район подлежит реконструкции.

В правилах зонирования оговаривается все до мельчайших мелочей, включая высоту зданий, расстояние между ними, их цвет, облицовку, наличие и количество зеленых насаждений, а также многое другое.

Наибольшее распространение получило в США так называемое инициативное зонирование. Оно дает застройщику широкие полномочия при условии выполнения ключевых обязательств. К примеру, девелоперу в качестве бонуса позволяется увеличить отношение этажей к занимаемому домом участку земли, если он готов создать какие-либо дополнительные удобства для жителей микрорайона или улучшить его инфраструктуру. Такой тип зонирования довольно гибкий, однако требует от властей постоянного контроля за ходом выполнения проекта.

Некоторые города так и не приняли зонирование. Так, Хьюстон (штат Техас) отказался внедрить “зонинг“ в 1948, 1962 и 1993 гг. Критики зонирования среди прочего обвиняют данные системы в этническом и социальном расизме. Это не лишено основания, особенно касательно правил, принятых в 20-е и 30-е гг. прошлого столетия. В этой связи цитируется высказывание жителей городка Баррингтон-Хиллс (штат Иллинойс), которые прямо заявили газете Chicago Tribune, что зонирование позволяет им оградить город от отбросов общества.

Между тем в США широко практикуются и смешанные застройки, где нет явного деления районов, кварталов и домов на коммерческие, жилые и прочие зоны. Типичный пример смешанной застройки – Нью-Йорк. Здесь на первых этажах зданий могут быть магазины и офисы, а на верхних – обычные квартиры. Но вообще американцы, особенно состоятельные, любят жить в отдельных малоэтажных семейных домах подальше от шумных торговых, промышленных и коммерческих центров. Поэтому зонирование и получило широкое распространение, тем более что и инвесторам это нравилось.

Американский независимый аналитик Кристофер Лейнбергер называет 19 стандартных наименований типовых зданий в разных сегментах недвижимости, строительство которых легко проинвестировать. Каждый вид недвижимости в отдельности, допустим офисное здание, имеет, по его мнению, понятное решение, рассчитывается под определенную “загрузку” и не требует особенных усилий при строительстве. Такие объекты, считает Кристофер Лейнбергер, дают быструю отдачу в отличие от смешанных объектов и смешанных проектов вообще. Строительство здания одного типа стоит дешевле такого же сооружения, предназначенного под многоцелевое использование.

В то же время сторонники смешанных застроек не видят в этом ничего хорошего. Так, Джейн Якобс, автор книги “Расцвет и упадок больших американских городов”, утверждает, что смешанные

застройки необходимы и именно они способствуют формированию здоровой урбанистической среды. Она убеждена, что упадок американских мегаполисов – следствие зонирования, которое оторвало людей от мест работы, вызвало “расползание” городов и, как следствие, установило культ автомобиля, способствовавшего отчуждению людей и загрязнению окружающей среды.

Еще одна интересная деталь. В США, где власти очень любят обкладывать налогами буквально все, включая компьютеры, мебель, произведения искусства и мосты, землевладения – главный источник пополнения бюджетов всех уровней. В связи с этим огромное внимание уделяется оценке. Определять стоимость земельного участка (владения) вправе только сертифицированный специалист, т. е. оценщик, получивший государственную лицензию. Государственное лицензирование оценщиков было введено в США в начале 1990-х гг. С 1 января 2008 г. намечается повышение требований к государственному лицензированию оценщиков.

Город наступает, цены растут

Согласно расчетам Европейского агентства по охране окружающей среды (ЕЕА) в настоящее время 75% европейцев живут на урбанизированных территориях, т. е. в городах и их окрестностях. К 2020 г. этот показатель вырастет до 80%, а в некоторых странах – до 90%. Отсюда обостренное внимание к земельным вопросам. Уже сейчас особую озабоченность вызывает скученность населения вдоль средиземноморского побережья и в некоторых других регионах Западной Европы, например на севере Франции, в Бельгии, Люксембурге и на северо-западе Германии.

С середины 1950-х гг. по настоящее время европейские города выросли на 78%, между тем население увеличилось только на 33%. Вся беда в том, что города становятся все менее и менее компактными, захватывая под застройки и инфраструктуру (включая котельные, трансформаторные подстанции, дороги, транспортные развязки и проч.) все больше прилегающих сельскохозяйственных угодий, лесов и полей. В то же время все больше людей предпочитает жить в отдельных домах и поближе к природе, что постоянно увеличивает нагрузку на окружающую среду.

Исследования ЕЕА показали, что, несмотря на сокращение населения в некоторых странах, городские территории почти везде неумолимо разрастаются, особенно в Италии, Португалии, Ирландии, западных районах Германии и Голландии. Пока только в Мюнхене и Стокгольме местные власти стали серьезно заниматься проблемами урбанизации. В результате неконтролируемое увеличение городских площадей прекратилось, одновременно повысилась плотность внутригородских застроек. В то же время сократился прирост автомобильного парка, что благотворно сказалось на окружающей среде.

Неумолимое “расползание” городов и захват все большего количества пригородных территорий повсеместно вызвали увеличение стоимости земли. Ярко это можно проиллюстрировать на примере Великобритании. Там 1 акр земли (1 акр – 0,405 га) в сельской местности стоит в среднем приблизительно 2000 фунтов стерлингов ($3890,62). В то же время стоимость акра земли с инфраструктурой на юге страны достигает 705 000 фунтов (без Большого Лондона), или $1,37 млн. В Лондоне, по данным банка Halifax, 1 га земли в 1983 г. стоил 759 000 фунтов ($1,48 млн), а в 2003 г. – уже 5,5 млн фунтов ($10,7 млн). В среднем по стране с 1983 по 2003 г. земля подорожала на 808%!

Во Франции земли в сельских районах под жилые застройки продаются в среднем по цене 110–180 евро за 1 кв. м в зависимости от географического положения и состояния. Общие цены на жилую недвижимость во Франции растут устойчиво много лет, в 2005 г. их рост составил 15,3%. В Бельгии стоимость жилой недвижимости выросла за тот же период на 17,6%, в Испании – на 13,9%, в Ирландии – на 11,5%. В странах, недавно вступивших в ЕС, похожая тенденция. Так, в Польше с 2004 по 2006 г. стоимость сельской земли увеличилась на 40%, вблизи городов и основных магистралей цены выросли еще больше, и крестьяне-собственники охотно продают свои участки под те или иные застройки.

В Германии цены на жилую недвижимость застыли или даже упали. Сегодня самые дорогие земельные участки продаются в Берлине – около 402 евро за 1 кв. м и в Гамбурге – приблизительно 393 евро за 1 кв. м. Кстати, в этом году в Германии прогнозируется оживление цен. В Австрии, где цены близки к немецким и неустойчивы, отмечается улучшение ситуации: если в 2004 г. недвижимость подешевела на 2,1%, то уже в 2005 г. она подорожала на 5,1%.

Готовятся к реваншу и цены на землю еще в одной ключевой стране мира – Японии, которая долгое время страдает от дефляции. По данным The Wall Street Journal Online, земли, годные под жилые застройки, в Японии в 2005 г. подешевели на 2,7% (в 2004 г. – на 4,6%, в 2003 г. – на 7,4%). Явно видна тенденция к стабилизации цен. То же самое наблюдается и в сегменте земель, идущих под коммерческие сооружения.

В США реальная стоимость земли, используемой под жилье, согласно исследованию министерства недвижимости и градостроительства, университетов Джорджтауна и Висконсин-Мэдисона, с 1975 г. по середину 2006 г. выросла на 160%, инфраструктуры – на 29%, непосредственно жилых зданий – на 70%. Одновременно прослеживается тенденция увеличения доли жилой земли в общей цене владения. В 2006 г. эта доля составила 46% ($11, 6 трлн – 88% от ВВП США; полностью все владения – земля, инфраструктура, жилые дома – оцениваются в $24,1 трлн). Аналитики отмечают опережающий рост стоимости “жилой” земли по сравнению с сельскохозяйственной, хотя последняя тоже постоянно дорожает. Согласно данным министерства сельского хозяйства США (USDA), в 2002 г. общая стоимость всех сельхозугодий в стране составила приблизительно $1,135 трлн. В то же время совокупная цена урбанизированных территорий достигла $6,55 трлн.

Исследования показали, что стоимость земель сельскохозяйственного назначения непосредственно зависит от спроса на жилую недвижимость: если наблюдается экономический подъем, растут объемы жилищного строительства, то и сельские земли дорожают, потому что переходят в другую категорию и идут под застройку. Особенно это касается штатов и областей, где наблюдаются рост населения и, соответственно, расширение городов и поселков. В начале 2006 г. в пяти штатах (Делавэр, Коннектикут, Массачусетс, Нью-Джерси и Род-Айленд) стоимость 1 акра сельскохозяйственной земли достигла или превысила $10 000. В этих же штатах была отмечена самая высокая стоимость жилых домов. В Нью-Йорке в течение последних пяти лет цена земли в некоторых кварталах выросла на 300%. По всей стране дороже всего оцениваются земли, идущие под немедленную застройку.

В среднем по стране, по данным USDA, с 2004 по 2005 г. стоимость владений в сельской местности выросла на 11% – это самый значительный рост с 1981 г. В ряде районов цены на землю подскочили до 50% и более. Это тем более заметно, поскольку еще не все забыли, что с 1982 по 1987 г. стоимость земли упала на 27%.

Любопытно, что в США фермерам, сохраняющим свои земли по назначению, выплачивается компенсация. Этим занимается American Farmland Trust (AFT). В 1999 г. AFT выплачивал крестьянам-собственникам $1519 за 1 акр, а в 2004 г. – $2899 за 1 акр. Однако в ряде регионов рыночные цены явно “перехлестывают” компенсацию, поэтому фермеры испытывают сильное искушение поддаться натиску урбанизации. Что касается местных американских властей, то они, как и их коллеги из муниципалитетов Западной Европы, в стремлении пополнить бюджет порой “забывают” некоторые правила зонирования и продают (отдают в долгосрочную аренду) земли под выгодные застройки.