Точка зрения: Новые правила и вопросы

Остались считанные дни до вступления в силу так долго дискутируемых и ожидаемых поправок в законодательство о приватизации земельных участков. Поправок, которые можно назвать достойным результатом компромисса между полярно диаметральными позициями РСПП, МЭРТ, мэрии Москвы и других знаковых фигур в обсуждении этого вопроса, цена которого – несколько годовых федеральных бюджетов.

Речь идет о том, что новые коммерчески привлекательные изменения правил приватизации государственных земель установлены не для всех и не навсегда. Начать, наверное, стоит с последнего китайского предупреждения пользователям земель на праве постоянного (бессрочного) пользования (ПБП). Срок обязательного переоформления этого рудимента советского прошлого в очередной, уже третий, раз перенесен на новый срок – теперь до 1 января 2010 г. Правда, в отличие от предыдущих “предупреждений” теперь закон в дополнение к прянику (льготная цена приватизации) предусмотрел и кнут – административные штрафы до 100 000 руб. за нарушение порядка и сроков переоформления ПБП, которые могут налагаться с 2011 г.

По всей видимости, 1 января 2010 г. будет не просто датой в календаре. Помимо предельного срока для переоформления ПБП в этот день закончится срок действия льготных условий приватизации некоторых категорий застроенных земельных участков. Стоит поторопиться. Ведь цена снижается не просто на проценты, а в разы – до 2,5% кадастровой стоимости. Сейчас цена приватизации застроенных участков в Московской области составляет 10 ставок налога на землю, ставка налога – 1,5% кадастровой стоимости. Итого получается, что цена приватизации сейчас составляет 15% кадастровой стоимости. Налицо снижение цены в шесть раз.

Похожая ситуация и в других российских регионах, где цена приватизации колеблется от 3 до 17 ставок налога. То есть в городах с максимальной ставкой налога экономия землевладельцев от введения новых правил может составить 10-кратную величину. Не в таких масштабах, но реальную экономию могут почувствовать и землевладельцы в местностях с минимальной трехкратной налоговой ставкой приватизации. Экономия может еще увеличиться, если какие-то регионы воспользуются правом уменьшать цену, поскольку 2,5% – это максимальный предел. Хотя я и не испытываю оптимистических иллюзий, но, как говорится, мелочь, а приятно.

Но, как я уже отметил, хорошая новость касается не всех: привлекательные условия приватизации участков распространяются только на собственников объектов недвижимости, которые имеют приватизационную историю. Речь идет либо о зданиях и сооружениях, которые уже были приватизированы, либо об объектах, построенных на месте снесенных или реконструированных зданий, которые опять-таки были ранее приватизированы.

Если перевести этот набор слов на русский язык, господ, которые реализовали greenfield-проект (строительство с нуля на пустой площадке), просят не беспокоиться. Льготные правила не применяются.

Несомненно, такое ограничение было одним из условий компромисса, о котором я упомянул в самом начале. РСПП последовательно настаивал на том, что приватизировать участки по второму разу несправедливо: в начале 90-х земля якобы приватизировалась вместе со всем имущественным комплексом. Но политические причины не позволили назвать вещи своими именами. Вместо собственности на землю промышленники получили ПБП, за переоформление которого от них ожидали опять денег.

С другой стороны, позиция мэрии Москвы все эти годы тоже была ничуть не менее последовательной: земля в городе сильно недооценена федеральными властями; преимущественным способом землепользования в городе является аренда.

Эта последовательная позиция Москвы и составила второе крупное исключение из общего правила: в городах с населением более 3 млн жителей цена приватизации участков устанавливается на уровне в пределах 20% кадастровой стоимости, т. е. существенно выше обычных 2,5%. Есть и одна изящная мелочь: администрации таких городов при продаже участков по этой цене могут устанавливать запрет на реконструкцию и перепрофилирование объектов недвижимости, расположенных на таких участках. К счастью, снятие такого запрета – вопрос всего лишь немалых денег: необходимо доплатить 80% кадастровой стоимости участка.

Очевидно: если кто-то в Москве приобретает выводимый из города или “лежащий” завод, фабрику или автоколонну для целей строительства на его месте и если вопрос будет идти о покупке земли, а не об аренде, то этот кто-то должен будет уплатить 100% кадастровой стоимости участка. В российских регионах кадастровая стоимость устанавливается по-разному, но в Москве она вполне сопоставима с рыночной ценой земли, если вообще корректно говорить о рынке земли в столице.

А что же девелоперы greenfield-проектов и собственники объектов без приватизационной истории? До 1 января 2010 г. для них сохраняется прежний “прейскурант”, который был установлен в Вводном законе к Земельному кодексу еще в 2001 г.: в зависимости от количества жителей населенных пунктов цена приватизации участков колеблется между 3 и 30 ставками налога на землю, т. е. примерно в пределах 4,5–45% кадастровой стоимости.

Для человека непосвященного все эти правила могут показаться сущим иезуитством. К счастью, после 1 января 2010 г. все станет намного проще: начиная с этой даты правила приватизации застроенных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности (наиболее распространенный вариант), будут определять регионы самостоятельно. Единственное ограничение – цена не может превышать кадастровую стоимость участков.

Справедливости ради стоит отметить и другие изменения. Во-первых, утратит силу прежняя (лично мне не совсем понятная) позиция ВАС РФ, согласно которой собственник здания не может приватизировать участок, если ему не повезло воспользоваться принадлежащим ему исключительным правом и заключить договор аренды этого участка после октября 2001 г., когда вступил в силу применяемый ныне Земельный кодекс. Во-вторых, будет устранено последнее препятствие для приватизации участков в водоохранных зонах. В-третьих, унитарные и казенные предприятия утратят возможность распоряжаться принадлежащими им на праве аренды участками. Даже согласие собственника не поможет.

Рискну спрогнозировать, что во многих регионах этот замечательный закон постигнет печальная судьба законов о долевом строительстве и “дачной амнистии”. Несмотря на широкую рекламу и социально-популистскую направленность “дачной амнистии”, ею воспользовалось всего около 1% населения.

Может, дело не в законах? Сталинская Конституция была одной из самых демократичных в своей эпохе, но для населения СССР никакого значения это не имело. Если власти Москвы, Краснодарского края, Башкортостана, других регионов без заметного энтузиазма продают землю сейчас, то едва ли закон сможет радикально изменить их точку зрения. Бесспорно, правовая и переговорная позиция претендентов на покупку улучшается. Но посмею предположить: если столичные власти могли весьма эффективно противостоять попыткам приватизации земли в течение шести последних лет, то при наличии политической воли они смогут противостоять этим попыткам и далее, например до 2010 г., когда смогут полностью самостоятельно устанавливать правила игры.