Рынок к стагнации готов

В конце прошлого года аналитики прогнозировали 10–15%-ный, на уровне инфляции, рост цен по итогам 2008 г. Но с января по май, по данным «Инкома», цены предложения выросли почти на 20%. В мае наступил перелом – квартиры стали дорожать медленнее: по данным аналитического центра irn.ru, на 3% в месяц.

На конец мая цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке составила от $5519 (irn.ru) до $7600 («Инком»). Столь богатый диапазон объясняется, в частности, оригинальными методиками подсчета и качеством исходной базы квартир.

Почему дорожало

Александр Крапин, гендиректор Rway, считает, что вместо реальных предпосылок для роста цен «было желание продавцов активизировать спрос, вынудить платежеспособные домохозяйства вкладываться в недвижимость». И частично это удалось, признает аналитик. По данным мониторинга Rway, цены выставлялись с завышением, дисконт в реальных сделках доходил до 10–15%.

Другие участники рынка уверены в объективных причинах ценового всплеска. По мнению Константина Ковалева, управляющего партнера Blackwood, на цены повлияли: предвыборная лихорадка начала года, падение курса доллара, проблемы на мировых финансовых рынках. Сказался и отложенный спрос, сформировавшийся во время прошлогодней стагнации, добавляет Денис Колокольников, генеральный директор Russian Research Group.

Первичный рынок также вносит свою лепту. Уменьшение объема новостроек (из-за усложняющихся схем согласования и трудностей с финансированием) давит на вторичный, создавая дефицит, комментирует Георгий Кузин, исполнительный директор «РДР-холдинга». По словам Михаила Гороховского, вице-президента «Бест-недвижимости», из-за высоких цен на первичном рынке значительная часть покупателей переориентировалась на вторичный. Но объем предложения на нем оставался ниже обычного среднего уровня.

По данным «Миэль», если в конце 2007 г. предложение составляло 35 000 квартир, то к марту 2008 г. оно снизилось до 31 000 объектов. «Ожидаемого сезонного увеличения не произошло», – говорит Владислав Луцков, аналитик «Миэль». По данным «Инкома», в I квартале в неделю на рынке присутствовало 24 000 объектов. Ограниченный объем предложения, по мнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра irn.ru, стал чуть ли не единственным фактором бурного роста цен в I квартале 2008 г.

Почему не брали

Спрос на квартиры также снижался. Если в конце 2007 – начале 2008 г. его объем увеличился в два раза по сравнению с 2007 г., то в мае 2008 г., по данным «Миэль», произошел обратный процесс: спрос вдвое снизился и почти вернулся к уровню первой половины 2007 г., когда на рынке наблюдалась стагнация.

Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы «МИАН – агентства недвижимости», говорит, что снижение покупательской активности началось в марте, в апреле эта тенденция стала актуальной и для рынка аренды квартир, и для рынка купли-продажи загородной недвижимости. В зависимости от сегмента количество обращений стало меньше на 12–20%, приводит данные по МИАН Кудрявцев. Он объясняет это тем, что часть потенциальных покупателей была вынуждена уйти с рынка по причине нехватки средств.

На особом положении

Средние цены в элитном сегменте по итогам I квартала 2008 г. на 400% превысили средние цены на «обычное» жилье, приводят данные аналитики Blackwood. По их информации, в марте средняя цена на вторичном рынке высокобюджетного жилья составила $22 200 за 1 кв. м.

Аналитики объясняют это низким объемом предложения. Из-за нехватки действительно элитного предложения в ЦАО получает распространение процесс децентрализации: все больше элитных комплексов возводятся за пределами Садового кольца и становятся все более крупными, говорит Ковалев.

По данным Ольги Твороговой, управляющего партнера компании Ostogenka Real Estate, цены на элитное жилье с начала года и по май выросли на 20–30%: «Как правило, за счет того, что долларовые ценники были заменены рублевыми и в евро». По данным Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации «Инком», средняя цена элитных квартир сейчас составляет $17 600 за 1 кв. м.

Правда, признает Творогова, «выставленные цены – желаемые продавцом, но не приемлемые покупателями». По словам риэлтора, сейчас сделки на элитном рынке носят эпизодический характер.

Перспективы

Аналитики не исключают, что московский рынок недвижимости ждет стагнация и коррекция цен. Риэлторские компании майское снижение роста цен объясняют началом летнего периода отпусков. Аналитики «Инкома» прогнозируют сохранение «ценовой стабильности» и «рост рынка в пределах инфляции». По оценке компании «Миэль», годовой прирост цен будет равен 30%. Независимый аналитик Андрей Бекетов считает, что темпы роста цен продолжат снижаться: до 1–2% в месяц в осенне-зимний период.

По мнению Репченко, современная ситуация на вторичном рынке напоминает 1998 г., когда кризису предшествовали три волны подорожания. «Сейчас идет третья и, возможно, последняя волна», – полагает он. По его мнению, вскоре цены перестанут расти вовсе и если летом еще возможна ссылка на традиционное затишье, то осенью стагнация станет очевидной, и тогда продавцы начнут снижать цены – до 5–10%. Крапин также полагает, что нынешние цены завышены по сравнению с так называемой справедливой ценой почти вдвое. По расчетам Rway, значение справедливой цены для столицы составляет $2300 за 1 кв. м. «Рынок уже столкнулся с истощением платежеспособного спроса из-за высоких цен. По России процесс их снижения начался, к концу 2008 г. московские квартиры могут подешеветь на 20–25%», – говорит Крапин.