На асфальте: На жилье не xватает денег

В августе риэлторы (как, впрочем, и большинство обычных граждан) привычно заволновались: мировой финансово-ипотечный кризис и так создавал достаточно тревожный фон для общей экономической ситуации, а тут еще обвал фондового рынка, затем – события в Южной Осетии с международными последствиями. Как-то на рынок жилья все это, несомненно, повлияет. Но когда и в какую сторону качнутся цены, не известно.

Впрочем, на рынке и без того хватало тревожных тенденций. В июле обсуждением «квартирного вопроса» занялись на самом верхнем уровне власти. Зампред правительства РФ Александр Жуков доложил президенту Дмитрию Медведеву о резком падении темпов строительства.

Лидеры притормаживают

За первое полугодие, по данным Росстата, в эксплуатацию было введено 21,7 млн кв. м жилья. План на 2008 г. – 72,5 млн кв. м. По отношению к первому полугодию 2007 г. прирост составляет 2,9% – в среднем по России. В регионах-лидерах – Москве, Петербурге, Московской области и Краснодарском крае жилья построили меньше, чем за тот же период прошлого года. В столице сокращение ввода составило более 50%, в Московской области – 7%, в Краснодарском крае – 1,7%. В Петербурге за шесть месяцев 2007 г. строители сдали 1 020 055 кв. м, с января по июнь 2008 г. – 820 896 кв. м: падение – на 19,6%. Характерно, что строить стали меньше именно там, где сложились самые высокие цены на жилье. В качестве причин Александр Жуков назвал удорожание кредитов, инфляцию и нехватку инженерно подготовленных участков.

Неделей раньше та же проблема обсуждалась на совещании у премьер-министра Владимира Путина. С участием первого вице-премьера Игоря Шувалова, вице-премьеров Алексея Кудрина и Александра Жукова, главы Минрегиона Дмитрия Козака. Ничего существенного, кроме новых федеральных земель из Фонда содействия строительству, участники не предложили. А этот резерв «сыграет» не ранее 2009 г.

Для сведения: потребительская инфляция за полгода – 15,8%, рост цен в промышленности – 28%, рост реальных доходов населения – 6,6%. По данным Mercer Human Resource Consulting, по стоимости жизни (для экспатов) Петербург оказался на 18-м месте в мире. До Москвы (1-е место) вроде далеко, но все же на три ступеньки выше Нью-Йорка!

По данным «Петербургской недвижимости», за полугодие цены на жилье в Петербурге увеличились на 29,5%.

Страсти по цементу

В разгар строительного сезона, в июне, довольно неожиданно начали падать цены на цемент. Крупнейший в регионе Пикалевский завод, на 2/3 обеспечивающий потребности застройщиков Петербурга и Ленобласти, снизил цены на 9%. О перепроизводстве речь не идет: весной Пикалевский завод снизил выпуск цемента в 3 раза, потому что Пикалевский глиноземный, обеспечивающий его сырьем, закрылся на модернизацию.

Сыграла роль отмена таможенных пошлин: строительное сырье стали завозить из Турции, Белоруссии и Китая. Но величина пошлины (5%) и раньше не была критичной, импорт сдерживался скорее недостаточностью перевалочных мощностей.

Динамика цен на цемент отличается высокой нестабильностью, отмечают аналитики. В 2006 г. цемент подорожал на 14,4%, а с января по сентябрь 2007 г. – на 106%. В августе падение цен на цемент составило уже 20–25%. Лидер рынка – «Евроцемент» сократил производство на треть.

В конечной стоимости квартиры цена бетона – всего около 7–7,5%. Но это важный индикатор рынка.

В августе рабочая группа комиссии правительства РФ по защитным мерам во внешней торговле единогласно одобрила введение нулевой пошлины на ввоз цемента бессрочно.

Участники рынка, собравшиеся на семинар в Москве, пришли к выводу: основная причина проблем производителей и импортеров – это даже не ценовая война с импортом, а падение спроса, вызванное нехваткой денег у строителей.

Банковский фактор

То, что для строителей усложнился доступ к долгосрочному финансированию, – медицинский факт. В среднем в деловых СМИ давались оценки в пределах 3–5% – настолько увеличилась цена заемных средств. Но дело даже не столько в этом: долгосрочные кредиты (на 5–8 лет) стали остродефицитным товаром, а мелкие и средние фирмы не могут найти финансирования в принципе.

Много шуму наделало июньское выступление в печати президента группы «Онэксим» Михаила Прохорова с утверждением о том, что многие девелоперские компании «посыпятся» в результате увеличения себестоимости проектов и ухудшения доступа к рынку финансирования. Появится ряд компаний, которые можно будет приобрести. Прохоров прогнозирует, что трудности начнутся не только у средних фирм, но и у крупных застройщиков, работающих на нескольких больших площадках: «Сложно будет тем, кто имеет около 500 000 кв. м, может быть, больше. Вот на эти компании мы смотрим».

Руководитель Mirax Group Сергей Полонский возразил на пресс-брифинге: «Ни черта ты, Миша, не понимаешь в девелопменте».

Каких-то явных последствий для бизнеса эта полемика не имела, но осадок, как говорится, остался.

Петербургские строители с начала лета дружно расщедрились на скидки. «М-Индустрия» дарит покупателям каждый 10-й метр, «ЛенСпецСМУ» обещает скинуть с «квадрата» сумму, равную возрасту клиента, «Северный город» заманивает спецусловиями приобретения паркинга – если приобретать у фирмы квартиру не меньше 3-комнатной.

Впрочем, большинство специалистов связывает «кампанию скидок» с банальной коррекцией: на волне роста, особенно в I квартале, многие застройщики выставили на свои объекты цены «с запасом».

Заместитель генерального директора ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин заметил по этому поводу: «Кампания скидок» связана не с затовариванием, а с тем, что на фоне роста у многих застройщиков цены были заявлены выше уровня рынка. Теперь идет небольшой откат». С этой оценкой согласен и генеральный директор агентства «Итака» Сергей Галалу: «Происходит естественная ценовая коррекция».

Зыбкое равновесие

По оценкам аналитиков, спрос летом сократился «в диапазоне обычного сезонного спада» – примерно на 12–13%. Цены колеблются в пределах статистической погрешности.

На вторичном рынке в августе средняя цена 1 кв. м предложения типовых квартир выросла до 98 148 руб., но, как отмечает эксперт Дмитрий Житков, скорость удорожания продолжает уменьшаться. Объем сделок остается стабильным.

В марте, на пике ажиотажа, прирост составил 8%, в июле – всего 1,2%. Уровень в 100 000 руб. за 1 кв. м, по прогнозам, будет достигнут в сентябре. Уровень цен на жилье в долларах превысил $4200 за «квадрат».

Прирост за год составил 45,8% в рублях, 59,8% в долларах и 38,4% в евро.

Более других прибавили в цене Адмиралтейский и Центральный районы. Совсем незначительным оказался прирост в Московском, который тем не менее остается самым дорогим районом города. Самые низкие цены – во Фрунзенском и Красносельском.

Высокие цены пока никак не сказались на количестве сделок – по крайней мере о заметном торможении говорить рано. Падение объемов произошло в мае. В апреле регистраторы выдали документы по 6884 договорам купли-продажи, в мае – по 5468. В июне продажи еще немного сократились, в июле вернулись к майскому уровню.

На первичном рынке, по данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», сохраняется состояние равновесия: «Спрос практически равен предложению». Цены на типовое жилье в прошлом году выросли меньше, чем в остальных сегментах, отмечают аналитики, поэтому и рост цен с начала года в этом сегменте был наибольшим: за полгода – около 29% (за весь прошлый год – 12%). Но стоимость жилья росла неравномерно. Так, с января по март цены выросли на 23%, а затем рост притормозился, и с апреля по июнь они увеличились всего на 5%.

Большинство участников рынка прогнозируют оживление конъюнктуры с сентября-октября. «С середины сентября спрос активизируется, с октября начнется нормальный сезонный подъем», – полагает Сергей Галалу. Эксперты «Итаки» считают, что среднегодовой прирост составит 3% в месяц.

По данным «Петербургской недвижимости», в целом за 2008 г. подорожание составит примерно 35–40%.

Фактор государства

Администрация становится заметным игроком на рынке жилья. Равновесие, о котором говорят участники рынка, вряд ли состоялось бы без масштабных бюджетных вливаний.

В рамках жилищной политики, принятой на период до 2011 г., идет финансирование пяти основных программ.

Кстати, с этого года все участники городских целевых программ могут использовать социальные выплаты не только для приобретения жилья на вторичном рынке, но и для покупки квартир в новостройках (при готовности дома не менее 70%).

В рамках программы поддержки ипотечного кредитования очередники могут получить до 30% стоимости жилья, покупаемого в кредит. План на 2008 г.: более 1500 семей, финансирование – 933 млн руб. (вдвое выше, чем в прошлом году). За первое полугодие средства в объеме 619,4 млн руб. получили 816 семей.

Жилье для молодежи: план на год – 1060 семей, 1,129 млрд руб. (по сравнению с 2007 г. – рост в 3 раза). За первое полугодие дотации получили 950 семей, общая сумма – 901 млн руб.

Жилье для бюджетников: на этот год запланировано улучшение жилищных условий для 780 семей работников бюджетной сферы, финансирование – 954 млн руб. Эти квартиры город предоставляет в новостройках, возведенных за бюджетный счет, по себестоимости, с беспроцентной рассрочкой. Дотации новоселам могут составлять до 30% стоимости жилья.

Целевая программа «Жилищные сертификаты» (для очередников, живущих в отдельных квартирах): за год жилье получат 1053 семьи, бюджетные расходы – 953 млн руб.

Программа расселения коммуналок (в Петербурге насчитывается 113 000 коммунальных квартир): за год должно быть расселено 2215 квартир, затраты – 1,5 млрд руб.

Финансирование жилищных программ за год составит 5,469 млрд руб., за полгода уже освоено 2,804 млрд руб. Основная часть этих средств так или иначе оказалась на рынке.

Директор АН «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов говорит: «Присутствие бюджетных денег все более заметно. Увеличивается число сделок с субсидиями и сертификатами, и количество таких обращений тоже растет».

А еще город обещал предоставить районам 170 000 кв. м для расселения аварийного жилья. Бюджетные вливания подогревают рынок. В 2009 г. по целевым жилищным программам город потратит 11,5 млрд руб.

Шагреневая ипотека

За первое полугодие 2008 г., по данным СПб Ипотечного агентства (ИА), петербургские кредиторы выдали 11 000 ссуд на сумму более 28 млрд руб. (по данным Росрегистрации – более 13 000; возможно, банкиры не учитывают мелких кредиторов). Средняя сумма кредита составила 2,5 млн руб.

В пятерке лидеров первые два места заняли полугосударственные Сбербанк и «ВТБ 24» (их совокупная доля на рынке – 32%). Чуть более четверти всех жилищных ссуд Петербурга приходится на мелких кредиторов, которые в месяц выдают не более 80–100 займов.

Темпы роста ипотечного кредитования продолжают снижаться. По итогам 2007 г. прирост выдачи ипотечных ссуд в Петербурге составил 166,9%. Эксперты полагают, что в этом году показатель не превысит 50%. Статистика пока подтверждает эти прогнозы: по сравнению со II кварталом 2007 г. во II квартале 2008 г. количество выданных кредитов увеличилось на 47%, по сравнению с I кварталом 2008 г. – всего на 2%.

Сокращение темпов отмечают и кредитные брокеры. По информации компании «Кредитный и финансовый консультант», в августе прошлого года на ипотеку тут приходилась каждая вторая сделка, теперь – каждая пятая.

Снижение темпов роста ипотеки напрямую связано с резким ужесточением условий предоставления кредитов. «Если до кризиса я был уверен в одобрении клиента в 90% случаев, то сегодня эта вероятность составляет не более 55–60%», – рассказывает Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства. Тем не менее, по данным аналитиков «Петербургской недвижимости», в массовом сегменте до 40% сделок проходит по ипотечному кредитованию. В продажах «Петербургской недвижимости» доля ипотечных сделок в январе составляла 17–18%, к июню дошла до 23%, в августе снова опустилась до 17%.

«Сейчас многое будет зависеть от ужесточения критериев оценки заемщика. Проблема не в процентах, а в сужении круга клиентов», – считает Олег Пашин. На рынке происходит ротация: одни банки уходят из ипотечного бизнеса («Русский стандарт») или сокращают число программ, другие, наоборот, наращивают долю рынка.

Новая волна негативных ожиданий связана с изменением позиции АИЖК. Федеральный регулятор за последнее полугодие несколько раз менял условия выкупа кредитов у банков-партнеров, а с 15 сентября и вовсе переходит на чисто рыночную стратегию: будет покупать любые кредиты, но с дисконтом.

Директор ФК «Филинъ» Владимир Медведев полагает, что на рынок жилья инициативы АИЖК повлияют негативно, но несущественно: «Во-первых, платежеспособный спрос в России не так уж сильно зависит от ипотеки, а во-вторых, есть банки и кроме АИЖК, которые до сих пор предлагают ипотечные продукты в валюте от 9% годовых».

С дефицитом денег столкнулись и строители, и покупатели. Однако летняя стагнация рынка и строительный спад обусловлены не только экономическими, но и психологическими причинами. Как-то трудно примириться с тем, что средняя хрущевка стоит дороже, чем вилла в Черногории или приличная квартира в Чехии. Однако, как заметил Олег Пашин, «мы и живем, и зарабатываем именно здесь».