Точка зрения: Столичный опыт в регионах
Московские застройщики идут в регионы со своими традициями. Приятным открытием для меня стал факт: регионы России повторяют путь, который в свое время прошла Москва, однако менталитет здесь меняется быстрее и нововведения приживаются гораздо быстрее. К примеру, в столице уже перестали считать, что элитный дом – это исключительно клубный особняк. Но Москва пришла к этому за 10 лет, а Новосибирск – менее чем за пять. Еще один яркий пример. Бытует правило: чем выше квартира, тем она дороже. Столичный покупатель за виды доплачивать уже привык. Новосибирский – долго отказывался. Понять его можно: Новосибирск – город молодой и красивых исторических видов фактически нет. Но постепенно московские стандарты завоевывают региональные рынки недвижимости.
«Снегири» (тогда еще «СТ Групп Регион») была в новосибирском сегменте элитного жилья первопроходцем: компания пришла в этот город в конце 2003 г. с проектом Crown House – клубного дома на 39 квартир. Следом мы вывели на рынок элитный комплекс Silver House на 116 квартир – он построен в парке с «поющими» фонтанами. По соседству открылся первый в Сибири отель сети Hilton. «Снегири» начинала работу на новосибирском рынке с местным партнером, однако реализацию третьего проекта было решено вести собственными силами. Осенью 2008 г. будут открыты продажи в новом элитной жилом комплексе «Арка» – здесь уже 1000 квартир. На наш взгляд, растущий спрос на высококачественное жилье в Новосибирске налицо. Продажи у компании идут без скидок и снижения цен. Например, в августе 1 кв. м в комплексе Silver House стоил примерно $3600.
Московские пришлые игроки формируют культуру потребления, проживания, работы, отдыха, даже образ жизни. За последние 3–4 года ситуация на региональных рынках сильно изменилась. Раньше представители региональной элиты не тратили деньги дома, а предпочитали покупать квартиры (или дома) в Москве или Лондоне. На месте же добычи денег (с ударением на первый слог) они согласны были «ютиться» – жить, например, в сталинских домах. Разрыв в цене между типовым жильем и жильем, считавшимся элитным, был невелик. Например, 2–3 года назад обычную квартиру в Новосибирске можно было купить по $1000 за 1 кв. м, а за 1 кв. м в престижной надо было выложить $1800. Сейчас клиент готов доплачивать за качество и статус гораздо больше. Пришло понимание, что надо жить и работать «на месте», а значит, обустраивать подходящее «хозяйство»: размещаться в дорогих офисах, селиться в элитных новостройках с соответствующей инфраструктурой. Как результат – под более продвинутого клиента подстраивается постоянно растущее предложение, а цены растут. Сейчас разница между типовым и дорогим жильем в разы больше – от $3000 за 1 кв. м.
Хорошим стимулом для продаж является парковочное место. Строительство подземного паркинга в Новосибирске – дорогое удовольствие. Каждый уровень вниз дороже предыдущего на 30–40%. Еще дороже он обходится покупателю – цена в $100 000 за машино-место считается здесь нормальной. А что вы хотите: холод, морозы. Как девелоперы, мы были приятно удивлены такими ценами – например, где-то на юге машино-место стоит $20 000, а под новосибирской новостройкой – как в Москве, на Тверской. Поэтому с 1-комнатными квартирами мы парковку стараемся не предлагать. И наоборот: для стимулирования покупателя какой-нибудь особо дорогой квартиры мы можем сделать скидку за паркинг в 10–15%.
Аксиома – элитность закладывается на стадии проектировки. Для этого приглашается известный московский или зарубежный архитектор. В регионах, как и в Москве, застройщики предпочитают тандем: концепцию делает привлеченный мастер, а на местного «адаптанта» ложится задача по согласованию и утверждению проекта. Если локальных архитекторов привлекать совсем не хочется, то концепцию проекта у главного архитектора города можно попытаться согласовать анонимно. То есть приходишь к нему и говоришь: «Я тут сам на бумажке набросал, а мои ребята на компьютере красиво нарисовали», хотя этот эскиз сделан столичным мэтром.
Опираясь на опыт работы компании в регионе, могу предположить: в Новосибирске есть несколько потенциальных «Остоженок». Формируются они, как и в Москве, по принципу «как получится», т. е. искусственно: в каком-то районе чуть больше земель под застройку, меньше трудностей с подключением к сетям. На мой взгляд, шанс стать новосибирским «золотым кварталом» есть у территории недалеко от Красного проспекта (там, где Александровский сад и площадь Кондратюка) и в районе ТЮЗа – это главное прогулочное место города.