Доходное место: Торговцам навстречу

Кризис вынуждает собственников торговых центров быть гибкими в вопросах арендных ставок. Действующие договоры аренды начинают пересматриваться, а в случае предварительной аренды отдельные операторы и вовсе отказываются от площадей.

Цены – вниз

Большинство арендаторов сейчас весьма осторожны в принятии решений о найме дополнительных площадей в действующих ТЦ. Они торгуются, не вносят страховые депозиты, тянут время, когда речь идет о вхождении в новые проекты. И часть собственников пойдет на уступки, уверен директор агентства недвижимости «Собственник» Илья Шкоп, надо же им как-то держаться на плаву.

Другие участники рынка заявляют, что процесс пересмотра условий договоров уже идет. «Арендаторы торговых площадей обращаются к владельцам с предложением о снижении действующих ставок. И, судя по отзывам, некоторым из них удается договориться», – делится ведущий консультант компании «Магазин магазинов» Ирина Задорожко. Правда, размер дисконта стороны не открывают.

Ставки начали снижаться для продуктовых супермаркетов, которые являются якорными арендаторами в ТЦ, рассказывает Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate. Дисконт по крупноформатным помещениям (от 500 кв. м и выше), которые снимают большие сети, по мнению Шкопа, в самое ближайшее время составит 30% по сравнению с летом этого года. По словам Гаджиева, сети «Перекресток» и «Пятерочка» уже начали переговоры со своими арендодателями о снижении для них уровня арендной ставки.

Наиболее существенный дисконт сейчас можно получить на торговые помещения формата street retail. Например, в начале года торговые помещения на Таганской улице, по данным компании Panorama Estate, сдавались по $1200–1500 за 1 кв. м, сейчас – по $800 за 1 кв. м в год, приводит пример Гаджиев. В торговых центрах с неудачной концепцией и высокой ротацией арендаторов, по его данным, возможно получить дисконт до 20–30%.

Магазины, арендная ставка в которых учитывала престижность места, например на Садовом кольце и других дорогих торговых улицах, сейчас смогут найти нового арендатора по цене на 25–35% ниже «летнего рынка», уверен Шкоп. Поэтому собственники таких помещений могут пойти на снижение ставок до 20% для действующих арендаторов, подытоживает он.

В регионах ставки могут быть снижены на 10–15%, считает Марк Афраймович, управляющий партнер холдинга Ross Group. Но уменьшение цены не коснется всего срока действия договора, а будет временным – от трех до шести месяцев, уверен он.

Некоторые участники рынка придерживаются иного мнения о происходящем. Брокеры не снижают ставки, которые декларируются в концепциях, убеждает Афраймович. Однако потом в процессе брокериджа ставки могут быть скорректированы, считает он. Что касается действующих объектов, то действительно арендаторы борются за снижение ставок, но в Московском регионе они пока остаются на прежнем уровне, уверяет эксперт.

У инвесторов и девелоперов существуют определенные ожидания по окупаемости и доходности проекта, они не готовы понижать арендную ставку, объясняет Евгений Семенов, директор отдела инвестиций компании Knight Frank. Ставка для якорных арендаторов и без того была и остается низкой, а арендаторам средних и небольших площадей достаточно легко найти замену даже сейчас.

Арендодатели «щупают» ситуацию в поисках возможности сохранить прибыль, продолжает гендиректор управляющей компании IQ Property Management Евгений Гриханов. Потеря арендаторов вероятна для ТЦ, которые изначально не отличались удачным местоположением и не нашли своего массового покупателя, считает он. В выигрыше останутся владельцы многофункциональных комплексов – сработает эффект синергии.

Подписание договоров аренды строящихся комплексов откладывается до весны следующего года. По мнению Задорожко, в феврале 2009 г. может произойти массовый пересмотр ставок. Декабрь – пик продаж, а после новогодних праздников ситуация станет более сложной, объясняет она.

По мнению Шкопа, спрос на крупноформатные помещения в новых торговых комплексах в ближайшее время будет нулевым – большие площади предполагают долгосрочные договоры аренды и обычно механизм индексации арендных ставок в них прописывается на 5–10 лет. Для средних (от 150 до 500 кв. м) и мелких (менее 150 кв. м) неарендованных магазинов дисконт уже к концу года может составить 10%.

Спад спроса

Из-за спада покупательской активности доходность торговых сетей снижается. Ритейлеры крайне неохотно комментируют ситуацию. Из компаний, опрошенных «Ведомостями», отказались от комментариев в «Рандеву» (сеть обувных магазинов), Maratex (представляет на российском рынке различные марки одежды и обуви, в числе которых Aldo, Companys, Orsay, Esprit), Inditex (принадлежат права на марки Zara, Bershka, Pull and Bear, Massimo Dutti, Stradivarius, Oysho, Zara Home, Uterque) и др.

Их нежелание рассказывать о проблемах объяснимо – уже сейчас можно наблюдать перераспределение покупательских потоков. По данным мониторинговых компаний «Комкон» и «Ромир-Мониторинг», покупатели стали преодолевать большие расстояния для похода по магазинам. Как объясняет директор Союза независимых сетей России Ирина Канунникова, потребитель готов идти за покупками туда, где его устраивает цена. Также покупатели стали посещать большее количество магазинов, выбирая наиболее приемлемый.

По данным «Комкон», потребители стали экономить на мясных и колбасных изделиях (41% опрошенных), рыбных деликатесах и морепродуктах (49%), а также на готовых и замороженных полуфабрикатах (35%). А 4% опрошенных начали закупать продукты впрок. Канунникова считает такую статистику «более чем тревожной». В регионах, по ее мнению, кризис не столь заметен, как в Москве и Санкт-Петербурге, жители которых первыми ощутили на себе последствия закрытия банков, падения котировок акций и т. п.

«Средства у населения есть. Но покупатель сейчас начинает беречь их и переключается на более дешевые товары и магазины. Хотя нет никаких реальных предпосылок к такому поведению – это все эмоции», – уверена Канунникова. Эксперт утверждает, что для любой розничной точки сейчас важна моментальная реакция на ожидания покупателя. Например, ассортимент на полках магазинов должен точно соответствовать желанию потребителя.

Антикризисной мерой она считает факт отмены для производителей в октябре платы за «вход на полку» супермаркетов. Это, по ее мнению, позволит еще какое-то время сдерживать рост цен для конечного покупателя.

Государство также принимает участие в спасении рынка. По данным на середину ноября, крупнейшие российские сетевые ритейлеры начали получать обещанные государством кредиты: ВТБ одобрил выделение кредитных линий «Магниту» и «Седьмому континенту» по 2,5 млрд руб., а чуть ранее стало известно о выделении кредита на 7 млрд руб. X5 Retail Group N.V., управляющей сетями «Пятерочка», «Перекресток» и «Карусель» (информация «РИА Новости»). Ранее ВТБ сообщал, что также рассматривает заявки на финансирование сетей «Дикси», «Лента», «Холидей», «Линия», «Копейка», «Патэрсон», «О’кей», «Мосмарт», «Холидей», «Виктория». В ноябре объем заявок на кредиты от предприятий торговли в ВТБ составлял около 30 млрд руб.

К сожалению, господдержка далеко не всегда доходит до заявителей. Несмотря на то что государство пытается оказать помощь ритейлерам – как мелким, так и крупным, чиновники и банки зачастую перестраховываются, чтобы не брать на себя ответственность за принятые решения, например затягивают сроки рассмотрения заявок, рассказывает Канунникова. Реальная помощь, сокрушается она, пока была оказана только крупным игрокам, до некрупных сетей она еще не дошла.

Она считает, что пережить кризис с минимальными потерями реальному сектору экономики вполне по силам: «Подушка безопасности на государственном уровне у нас серьезная, есть опыт и достойные профессионалы».

Чем платить

В настоящее время арендаторы, не имеющие наличных средств, предлагают владельцам использовать в качестве оплаты обеспечительный платеж, рассказывает управляющий партнер компании London Consulting & Management Company Дмитрий Золин. (Обеспечительный платеж обычно вносится в качестве залога при подписании договора аренды, его размер составляет сумму, равную стоимости арендной платы за месяц или два.)

При вхождения в новый проект арендатор может договориться о выплате процентов с оборота вместо фиксированной платы. Широко распространенная на зарубежном рынке система, рассуждает Золин, может стать серьезной антикризисной мерой, ведь она направлена на снижение рисков и минимизацию расходов ритейлеров. Часть арендаторов в свое время фактически обезопасили себя, заключив договоры аренды не на фиксированную ставку, а на процент от товарооборота, подытоживает Семенов. Как правило, для крупных продуктовых якорей, таких как «Перекресток», эта цифра будет на уровне 4–5%, для одежной розницы, такой как «Снежная королева», – обычно 6–7%, а для мелких, но известных сетевых операторов сумма может составить 10–15%, добавляет Золин.

Кризис нипочем

Кому-то кризис играет на руку. Например, по словам Канунниковой, сеть продуктовых магазинов «Магнит» заявила о том, что в региональных торговых точках вырос размер среднего чека и увеличился трафик. Цифры ритейлером не раскрываются.

Руководитель отдела PR группы компаний «Дикси», которой принадлежит сеть одноименных продуктовых магазинов, Ярослав Греков также заявляет о том, что спад покупательской активности не отмечается, поскольку «аудитория лояльна к магазинам компании». А независимые эксперты рынка говорят о том, что дело в формате. В настоящее время наблюдается смещение покупательских потоков в сторону дискаунтеров.

У Metro Group по итогам трех кварталов 2008 г. выросли продажи на 7,1% по сравнению с тем же периодом прошлого года до 47,8 млрд евро (ИА «Интерфакс»). Одни из самых высоких темпов роста продемонстрировало подразделение в Восточной Европе. Его продажи увеличились на 19,3% и достигли 12,9 млрд евро.

Неплохо идут дела и у владельцев концепт-сторов. К примеру, создатель проектов UK Style и Kix Box Андрей Ковалев в октябре этого года открыл еще один проект – Magazin Zing, который расположился со соседству с UK Style и «Траффик» (Никитский бульвар, 25).

Роза Каменев, владелица концепт-стора Cara & Co, говорит, что в ее бизнесе наблюдается подъем. Возможный спад, считает она, связан с искусственно завышенными ценами в российском retail sector: «А люди научились покупать билеты в Милан и Париж». Особенно в сезон распродаж.

Российская публика всегда покупала и будет покупать, уверена Роза Каменев. Она утверждает: покупателей будет достаточно, если оперировать нормальными ценами и «не играть в искусственные цены и искусственные скидки».

Она утверждает, что в Cara & Co ничего особенного с точки зрения привлечения дополнительной аудитории не делали и делать не будут. «У нас есть 10%-ная скидка для VIP-клиентов, которую можно получить после одноразового приобретения в нашем магазине вещей на 100 000 руб.», – делится она. Еще для таких клиентов проводятся Fashion Mondays: пару раз в месяц двери для остальных посетителей закрыты, профессиональные стилисты обслуживают VIP-клиентов, которые в это время могут продегустировать австралийское вино.

В начале ноября этого года в ГУМе состоялось официальное открытие корнера Shiseido. Эта японская марка представляет косметику и парфюмерию класса люкс. Поводом послужил самостоятельный выход марки на российский рынок. Теперь у компании есть подразделение «Шисейдо Рус», которое работает на рынке без посредников. По словам сотрудника компании, марка останется и на полках сетевых парфюмерно-косметических магазинов «Л’Этуаль» и «Иль де Боте».

До дна и обратно

Большинство экспертов сходится во мнении: серьезное обострение ситуации наступит в феврале 2009 г. Пока компании тратят остатки бюджетов, запланированных в начале этого года.

На сегодняшний день большинство крупных федеральных сетей отказались от региональной экспансии. Так, продуктовая сеть «Вестер» закрывает свои магазины в некоторых регионах. Заявили об изменениях инвестпрограмм ТД «Копейка», Х5 Retail Group, «Вестер». Многие арендаторы взяли тайм-аут до конца текущего года и не заключают новых договоров.

У менее крупных сетей просто нет средств для развития, а брать кредиты под 20% они не могут и не хотят. Так что собственникам ТЦ, чтобы привлечь арендаторов, придется уже с января будущего года снижать ставки как минимум на 15–20%, уверен Золин.

По мнению Грекова, после кризисного пика этой зимой консолидация в ритейле возобновится с еще большей скоростью.

В условиях кризиса строительство многих проектов заморожено и через определенный промежуток времени, когда все строящиеся проекты будут введены в эксплуатацию, возникнет дефицит качественных торговых площадей, рассуждает Евгений Семенов. Дефицита площадей можно ожидать примерно через 2–3 года – стандартный срок строительства объекта.