Для себя: Прибалтийская «пила»

На рынке акций есть понятие «пила», отражающее волатильность ценных бумаг. Этот термин аналитики используют в случае, если стоимость акций то растет, то падает. На европейском рынке недвижимости эффект «пилы» лучше всего можно наблюдать на примере прибалтийской недвижимости.

Несколько лет жилье в Латвии, Литве и Эстонии дорожало стремительными темпами, однако вслед за этим цены на квартиры и дома в Прибалтике резко пошли вниз. В результате если еще два года назад эти страны занимали первые места по темпам роста цен на квартиры в Евросоюзе, то теперь они лидируют по уровню падения. Во всех трех странах резко сократились объемы продаж недвижимости, огромное количество риэлторов и строителей осталось без работы. В частности, по словам гендиректора «Миэль Distant Property Management» Натальи Завалишиной, рынок недвижимости Латвии до середины 2007 г. переживал настоящий инвестиционный бум, цены на жилую недвижимость росли на 30–40% в год в основном за счет спекулятивных покупок. За таким активным ростом последовало не менее сокрушительное падение, в среднем доходящее до 30% от достигнутых максимумов. Уровень падения хорошо иллюстрирует тот факт, что владеющая крупнейшим банком в регионе шведская группа SEB, наученная кризисом в Швеции начала 1990-х г., уже поспешила в каждой прибалтийской стране создать дочернее предприятие, которое будет работать c заложенными «недвижимыми» активами дефолтных заемщиков.

Три богатыря

Ситуация в трех прибалтийских государствах отличается друг друга. Если ранжировать эти страны по уровню резкого роста цен на жилую недвижимость в последние годы и столь же резкому их падению впоследствии, то на 1-м месте окажется Латвия, на 2-м – Эстония, а на 3-м – Литва. По словам ведущего эксперта консалтинговой компании FreeDom Антона Харисова, больше всего из прибалтийских стран упал латвийский рынок, «потому что он был больше всех перегрет и потому что с 2004 по 2007 г. недвижимость подорожала на 300%». «Потом началась коррекция, которая превратилась в настоящее падение», – объясняет эксперт. По данным директора отдела международных инвестиций компании IntermarkSavills Игоря Индриксонса, на сегодняшний день в крупных городах Латвии цены упали на 60% по сравнению с пиком, который был достигнут в 2007 г. «В курортных же зонах цены упали только на 20%, хотя изменилась ликвидность», – считает он. В свою очередь, в Риге, по словам эксперта, уже есть предложения в панельных новостройках по цене 800 евро за 1 кв. м. В настоящий момент Латвия оказалась в глубочайшей рецессии со времен распада СССР. Валовой внутренний продукт Латвии в IV квартале 2008 г. уменьшился на 10,5% в годовом пересчете.

На 2-м месте по уровню падения после Латвии оказался рынок недвижимости Эстонии. По словам управляющего директора одной из крупнейших эстонских риэлторских компаний – Uusmaa Kinnisvaraburoo Мики Саксдорфа, в Таллине число сделок по продаже жилой недвижимости с пика в апреле 2007 г. к концу 2008 г. уменьшилось на 56%: с 8886 до 2881 сделки в квартал. В свою очередь, средняя стоимость квартиры в эстонской столице упала на 20–25%. «Одно из наших лучших предложений в Таллине – это квартира в районе Кадриорг у моря в новом доме. Когда строительные работы были завершены, стоимость квартиры исчислялась из расчета 45 000 эстонских крон за 1 кв. м, а сейчас мы ее продаем по 21 900 эстонских крон на «квадрат», т. е. примерно 1400 евро», – рассказывает эксперт. Таким образом, по его словам, несмотря на общее снижение в районе 25%, цены на привлекательные новые объекты в ценовой категории «выше среднего» уже упали в 2 раза.

«В IV квартале 2008 г. во всей Эстонии было совершено 11 230 сделок с недвижимостью, т. е. почти столько же, сколько в I квартале 2004 г. Общая стоимость этих сделок составила 7,7 млрд крон, т. е. в целых 3 раза меньше, чем, например, в IV квартале 2006 г.», – рассказывает гендиректор эстонской Adaur Grupp Тыну Тоомпарк. По данным главного редактора Prian.ru Алексея Коновалова, за 2008 г. снижение цен на эстонскую недвижимость составило 25,3%. «Таллин и окрестности – наименее пострадавший регион. Жилье здесь пользуется спросом, хоть и не таким большим. Хотя в среднем по Эстонии, по нашим сведениям, этот спрос ниже, чем в соседней Латвии», – говорит он.

В отличие от Латвии и Эстонии литовский рынок недвижимости пострадал не так сильно. По данным Игоря Индриксонса, в Литве цены в больших городах остановились, в ближайшее время упадут на 15–20%, но в курортных зонах Литвы продолжается рост цен. По данным литовского Центра реестров, в котором регистрируются все сделки с объектами недвижимости, продажи жилья в Литве в 2008 г. упали на 70%. В январе 2009 г. в Литве было подписано всего 160 договоров купли-продажи домов, тогда как год назад этот показатель составлял 700 сделок в месяц.

По мнению экспертов, стремительное падение прибалтийских рынков недвижимости объясняется несколькими факторами. Во-первых, кредитный бум в этих странах в свое время привел к всплеску покупательской активности на рынке жилья и к тому, что строительство заняло слишком большую долю ВВП. «Латвия и Эстония собирались переходить на евро, однако в какой-то момент образовалась гигантская инфляция. (В Латвии по итогам 2008 г. инфляция составила 10,4%, в Эстонии – 7,5%: для стран – членов ЕС это очень много, во Франции и Германии этот показатель не превышает 1,2%. – «Ведомости»). Выяснилось, что едва ли не 50% ВВП приходится на сектор, связанный со строительством, из-за легкодоступных кредитов, в результате банки в этом сегменте кредитование ограничили, кредиты стали менее доступны, и это обрушило рынок», – говорит Игорь Индриксонс. Во-вторых, латвийский и эстонский рынки разогрели покупки со стороны иностранных инвесторов. «Рынок недвижимости стран Балтии – наиболее яркий пример того, как рост цен, основанный исключительно на спросе со стороны иностранных покупателей, приобретает отрицательную динамику, как только возникают изменения в мировой экономике», – считает партнер, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Екатерина Тейн. Именно поэтому в 2007 г. страны Балтии лидировали по темпам роста цен на недвижимость, по данным Global House Price Index компании Knight Frank, а теперь занимают первые места по уровню падения.

Запрос россиян

Стремительный рост и последующее падение цен на прибалтийскую недвижимость вначале привели к резкому всплеску числа российских инвесторов на этих рынках, а затем – к их сокращению. «В последние годы участники рынка действительно фиксировали существенный рост интереса российских покупателей к прибалтийской недвижимости, особенно в Риге и Юрмале. Существенная часть сделок носила инвестиционный характер, чему способствовали привлекательный уровень цен и устойчивый рост стоимости в течение нескольких лет», – говорит аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. Однако, по его словам, в течение 2008 г. активность заметно снизилась. По словам Антона Харисова, за последние месяцы «звонки по Латвии упали на 70%».

Те, кто все же рассматривает возможность инвестиций в Прибалтику, по мнению экспертов, могут рассчитывать на специальные предложения продавцов. По словам Натальи Завалишиной, наиболее интересными для покупки являются объекты, расположенные в традиционно популярных районах Юрмалы, а также центральные районы Риги. Более того, по словам Антона Харисова, совсем недавно был установлен рекорд по продаже самого дорогого объекта в центре латвийской столицы: была совершена сделка по продаже квартиры по 15 000 евро за «квадрат» при площади 250 кв. м. Сохраняется спрос и на некоторые объекты в Эстонии. «Эстония больше рассчитывает на скандинавов как инвесторов, в крупных городах этой страны цены упали 35%, однако на один класс недвижимости спрос есть – на квартиры в старом городе Таллина, где покупают в основном норвежцы. Курортные зоны Эстонии не так популярны», – говорит Игорь Индриксонс. По его словам, россияне заинтересованы больше всего в покупках в Латвии и Литве, например в Юрмале, интерес к которой подогревают бесконечные фестивали. «Сейчас в этом городе можно купить апартаменты в районе 4000 евро за «квадрат», – отмечает эксперт.

Однако, по мнению экспертов, далеко не все российские покупатели недвижимости в Прибалтике являются инвесторами, многие приобретают объекты «для себя». «Большинство покупает недвижимость в Риге, Юрмале, потому что это традиционно привычные для них курорты недалеко от России», – говорит Екатерина Тейн. По словам Антона Харисова, Рига и Рижское взморье привлекают россиян прежде всего тем, что это русскоязычные регионы с близким климатом. «Среди московской и петербургской культурной элиты очень много людей, которым вреден жаркий климат и которые хорошо себя чувствуют в сосновом бору в Прибалтике», – говорит эксперт. По словам гендиректора Doki Валерия Барнинца, у таких покупателей наиболее популярны городские квартиры небольшой площади – от 40 до 70 кв. м и дома в курортных зонах.

Девелопмент по-прибалтийски

От рядовых россиян в интересе к прибалтийскому рынку недвижимости не отстают и представители бизнес-сообщества, которые запустили в этом регионе собственные девелоперские проекты. В апреле 2008 г. председатель совета директоров холдинга «Миэль» Григорий Куликов заявил, что реализует первый девелоперский проект за границей. Выяснилось, что речь идет о строительстве загородного комплекса Sun Republic в 35 км от Риги. Проект представляет собой семь отдельно стоящих 3–4-этажных домов общей площадью примерно 20 000 кв. м. Общие инвестиции в проект оценивались примерно в 25 млн евро. Позднее для управления этим и другими проектами Куликова за пределами Москвы была создана специальная структура «Миэль – Инвестиции в регионы».

Помимо Григория Куликова латвийским девелопером является глава ГК «Ренова» Виктор Вексельберг. В феврале 2008 г. малоизвестная европейская компания New Europe Real Estate сообщила в инвестиционном меморандуме, что ее основным акционером является холдинг Вексельберга. Эта структура специализируется на девелопменте жилой и коммерческой недвижимости в нескольких городах Латвии. Сейчас в портфеле New Europe Real Estate четыре проекта. Самым крупным из них является строительство нового микрорайона Ezerparks в Риге (260 000 кв. м жилья, 110 000 кв. м офисных и 47 000 кв. м торговых площадей). Общий объем инвестиций в проект компания оценивает в $1,2 млрд. По данным латвийских экспертов, этот участок за $66 млн был выкуплен девелоперами в 2006 г. у структур директора Криминального управления латвийской таможни Владимира Вашкевича. Кроме участка в латвийской столице New Europe Real Estate принадлежит несколько десятков гектаров в пригородах Риги, которые компания собирается застроить коттеджами и малоэтажными домами. Как отмечается в инвестиционном меморандуме новой структуры Виктора Вексельберга, в сферу ее интересов также входит недвижимость в Юрмале. Судьба этих проектов неизвестна. По мнению экспертов, на российских инвесторов большое впечатление произвела национализация одного из крупнейших банков Латвии – Parex Banka, на счетах которого, по данным участников рынка, хранились деньги многих крупных российских бизнесменов. В декабре Parex Banka наложил жесткое ограничение на вывод денег со счетов: клиенты могли снимать не более 50 000 евро в месяц. «Крах Parex Banka и связанное с этим замораживание счетов многих российских компаний подорвали веру в прибалтийскую банковскую систему», – говорит Антон Харисов.

Российские девелоперы проявляют интерес и к эстонскому рынку. В частности, сын губернатора Санкт-Петербурга Сергей Матвиенко вместе с одним из владельцев банка «Санкт-Петербург» – Александром Савельевым и гендиректором эстонского отделения «Лукойла» Евгением Большаковым в 2005 г. запустили проект строительства загородного поселка на восемь домов под Таллином. В 2007 г. Сергей Матвиенко свою долю в компании SMB Invest, владеющей проектом, продал, но его партнеры, по данным эстонских источников, продолжили реализацию проекта. В свою очередь, глава петербургской УК «ПБЛ Холдинг» предприниматель Андрей Катков ведет строительство SPA-курорта в Нарва-Йыэесуу на месте пансионата «Ноорус». В рамках проекта предполагается построить 4-звездочный отель на 164 номера, коттеджи, SPA-центр, спортивный комплекс, теннисные корты.