Точка зрения: Дольщики vs. застройщики

В июне Госдума приняла в первом чтении законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства». Проект закона получил положительное заключение правительства РФ, ГПУ президента, и у него есть все шансы быть быстро принятым.

Но на самом ли деле надо защищать дольщиков от застройщиков, в то время как большая часть последних находится в предбанкротном состоянии? С другой стороны, несмотря на закон, защищенность дольщиков остается крайне низкой.

Проблема не исчезла

В законе были заложены мощные правовые механизмы для защиты интересов участников долевого строительства, такие как существенные требования к застройщику; условия договора долевого участия в строительстве, подлежащего государственной регистрации; способы обеспечения обязательств по договору со стороны застройщика; ответственность за нарушение обязательств по договору и т. п. К сожалению, на практике закон эффективно так и не заработал.

Основная причина – застройщикам невыгодно действовать в его рамках, так как закон практически в одностороннем порядке защищал интересы дольщиков, а не застройщиков. Это и подтолкнуло последних на поиск обходных путей. И таковые были найдены.

Большинство застройщиков как применяли, так и применяют различные «альтернативные» схемы привлечения денежных средств граждан, например куплю-продажу векселя с подписанием предварительного договора о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры (вроде как позволяющего оплатить стоимость квартиры этим векселем) и многие другие.

Как говорится, голь на выдумку хитра – практически все схемы были разработаны юристами строительных компаний еще до вступления в силу 214-ФЗ. В частности, по описанной выше схеме квартиры реализуют крупнейшие застройщики («СУ-155», ПИК, «Главстрой» и др.).

Заключая такой договор, гражданин мало того что теряет защиту, которую ему теоретически должен был предоставить 214-ФЗ, но и фактически не имеет никаких гарантий на получение жилья в обмен на фантик, каковым является ничем не обеспеченный вексель (как правило, векселедателем является не застройщик, а третье лицо, фактически не аффилированное с ним и не имеющее никаких активов, за исключением 10 000 руб. уставного капитала). Что же предлагается сделать для поддержки дольщиков во время кризиса?

Нововведения

Во-первых, устанавливается, что под действие 214-ФЗ подпадут все сделки, заключаемые застройщиками с гражданами, включая предварительные договоры. В проекте закона предусмотрена значительная административная ответственность (до 1 млн руб.) за нарушение этого порядка – ее можно будет применить в каждом случае нарушения закона. Правда, лично меня смущает норма о том, что в случае если денежные средства граждан привлекались не на основании договоров долевого участия, то на такие договоры распространяются все условия и последствия 214-ФЗ. Считаю, что, прежде чем вносить такую норму в закон, необходимо сделать глубокий анализ правовых последствий этого.

Во-вторых, в проекте заложена норма об освобождении услуг застройщика от обложения НДС в рамках договора участия в долевом строительстве. Это нововведение видится весьма позитивным. При продаже жилых объектов по договорам купли-продажи НДС в настоящее время не взимается.

Также предлагается в состав застройщиков включить лиц, которые владеют земельными участками не только на праве аренды или собственности, но и на праве субаренды или краткосрочной аренды (до одного года). Эта инициатива полностью соответствует действующим Гражданскому и Градостроительному кодексам. Проект сокращает перечень документов и срок регистрации договоров участия в долевом строительстве.

И наконец, самые значимые и актуальные, с моей точки зрения, изменения законопроект вносит в действующий федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)». В соответствии с ними при продаже земельного участка, предназначенного для жилого строительства, или продаже объекта незавершенного строительства (жилого дома), в отношении которых у граждан предусмотрено последующее возникновение прав собственности на жилые помещения, к покупателю этих объектов переходит обязанность завершить строительство жилых домов и передать в собственность граждан квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Вышеуказанные условия применяются и в том случае, когда граждане заключили предварительный договор купли-продажи, а не договор долевого участия. Субъект РФ получает право на преимущественный выкуп вышеуказанного имущества застройщика, находящегося в процессе банкротства, что создаст легальный механизм для завершения строительства жилых домов.

Мало того что это насущное изменение законодательства, так оно еще хорошо корреспондирует с широко обсуждаемой в настоящее время концепцией развития законодательства о вещном праве (разработана советом по совершенствованию гражданского законодательства при президенте РФ), в соответствии с которой предлагается закрепить специальное вещное право приобретения недвижимой вещи на определенных условиях (со свойством следования).

Какими могут быть последствия принятия этого закона? Прежде всего застройщикам будет намного сложнее использовать обкатанные обходные схемы с предварительным договором и т. п., так как эти договоры будут подпадать под жесткие нормы 214-ФЗ. Кроме того, при банкротстве застройщиков увеличится вероятность того, что строительство домов будет завершено и граждане получат оплаченные квартиры. Хотя в этом случае у нового застройщика должна иметься экономическая заинтересованность в завершении строительства.

Будет ли для застройщиков исключение НДС при заключении договоров долевого участия достаточной мотивацией для привлечения средств граждан исключительно в рамках 214-ФЗ? Это неплохой пряник, но очевидно, что одного этого изменения недостаточно, чтобы заставить застройщиков действовать в рамках закона.

Питерский вариант

В Санкт-Петербурге 30 декабря 2008 г. прокуратура города внесла на рассмотрение местного законодательного собрания проект закона «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Санкт-Петербурга». Уже 17 июня депутаты приняли его в третьем чтении.

Под определение «обманутые дольщики» подпадают граждане, права которых на объекты долевого строительства не зарегистрированы в установленном порядке, или граждане, заключившие договоры с застройщиком, не начавшим освоение земельного участка, и т. п.).

Закон предполагает введение уполномоченного органа государственной власти Санкт-Петербурга в сфере защиты прав обманутых дольщиков, который будет вести их реестр, оказывать им содействие в защите прав, предоставлять социальные выплаты, выкупать права обманутых дольщиков и др.

В законе предполагается, что обманутые дольщики смогут получить за счет средств бюджета Санкт-Петербурга помощь в объеме, необходимом для завершения строительства жилых домов. Фактически завершать строительство будет указанный уполномоченный орган.

Губернатор Валентина Матвиенко в отзыве на законопроект отметила, что помощь обманутым дольщикам относится к ключевым направлениям жилищной политики Санкт-Петербурга, и акцентировала внимание на том, что прежде всего стоит оценить расходы городского бюджета на реализацию такого закона (сначала подсчитать количество обманутых дольщиков и необходимые суммы для реализации законопроекта) и только потом приступать к его дальнейшему рассмотрению. На данный момент в законопроект внесено несколько поправок и идет достаточная активная работа по его согласованию и принятию.

Ключевым вопросом, который может заблокировать его подписание Матвиенко, являются дополнительные бюджетные расходы. В принятом в октябре 2008 г. бюджете Санкт-Петербурга уже заложены существенные суммы на решение жилищных проблем, но в основном они идут на строительство жилья для госнужд, а не на решение жилищных проблем жителей города. В итоге закон злободневный и нужный, но принят скорее всего не будет. Или будет принят с оговоркой, что помощь будет оказываться гражданам в лимитах, строго установленных в бюджете города.

Оба закона направлены на благую цель – защита интересов дольщиков, но хотелось бы, чтобы государство посмотрело и в сторону застройщиков, которые также оказались под жестким экономическим ударом. Без реальной помощи государства в этом секторе (а не обещаний за счет федерального или бюджета субъекта купить строящиеся метры в домах) строительная отрасль в целом по стране может попасть в глубокую стагнацию, которая не будет соответствовать интересам ни государства, ни граждан, ни бизнеса.