Ориентиры: Скачки с препятствиями
В середине октября стабильный (до некоторой даже рутинности) петербургский рынок новостроек вдруг встряхнуло: средняя цена подскочила почти на 3% за неделю!Аналитики перепроверили данные и подтвердили: да, так и есть. Рост произошел главным образом за счет спальных районов, где сосредоточен основной объем предложения (283 объекта из 425, если считать без Ленобласти).
Похоже, это только начало. В конце октября о повышении цен заявил один из крупнейших городских застройщиков – компания «Главстрой СПб». Аналогичные заявления делали и другие девелоперы. Причины для повышения цен пока неясны.
На вторичном рынке серьезных ценовых колебаний нет, а есть лишь неуклонный рост предложения. На популярном портале «БН.ру» в начале 2009 г. было вывешено 18 000–19 000 вариантов, летом этот показатель падал до 16 000–17 000, но с осени число предложений увеличивалось с каждой неделей и в конце октября превысило отметку 24 000 – больше, чем до кризиса.
И о дефиците строящегося тоже говорить не приходится: по данным аналитиков, в Петербурге текущее предложение в новостройках составляет около 35 000 квартир. Гендиректор группы ЛСР Александр Вахмистров полагает, что ввод жилья в ближайшие годы будет колебаться вокруг отметки 2,3–2,5 млн кв. м. Продавать, по расчетам экспертов, будут 1,8–2 млн кв. м в год.
Возможно, застройщики прощупывают почву, ориентируясь на плавный рост ипотеки. Или считают, что наступает подходящее время для возвращения на рынок мелких частных инвесторов. По данным АРИН, за время строительства стоимость квартиры может подняться на 12–29%.
Однако пока решающим критерием для большинства покупателей остается цена. Застройщики, поднимая цену, рискуют потерять существенную часть платежеспособного спроса и нарваться на необходимость последующей коррекции.
«Интерес к массовому продукту всегда будет определяться ценой, – говорит директор по маркетингу и продажам «Главстроя СПб» Михаил Бузулуцкий. – Качество в этом случае всегда будет на 2-м месте, а то и дальше». Термин «цена» чаще означает не стоимость 1 кв. м, а общий бюджет сделки.
Как столичным застройщикам бум новостроек в Подмосковье не дает повышать цены, так и для Петербурга новостройки Ленобласти служат сдерживающим фактором. Удаленность перестает играть ключевую роль в определении цены. Проект «Семь столиц» расположен в Кудрово, но здесь застройщик предлагает комфортную среду европейского уровня и цены вполне городские (от 66 000 руб. за 1 кв. м).
Кризис вывел на первый план и сделал актуальной жесткую конкуренцию издержек. Но покупатель становится все требовательнее: ему подавай не просто квадратные метры, а комфортную среду обитания. Новых районов с построенной и введенной инфраструктурой, с отлаженной логистикой, которые можно было бы гордо предъявить покупателю, в Питере пока еще нет. Дальше других продвинулся проект «Балтийская жемчужина». Но и там пока трудно говорить об освоенной территории, а известный прагматизм китайских инвесторов вряд ли предусматривает избыточные затраты на общественные зоны, клумбы, дорожки и социалку.
Гендиректор «Ленстройтреста» Александр Лелин напоминает, что практически во всех комплексных проектах сначала строятся жилые массивы, а уж потом застройщик начинает развивать инфраструктуру. Транспортные проблемы решаются еще позднее, если решаются вообще. Коммерческие структуры приходят, когда в новом квартале наберется достаточное количество постоянных обитателей. «Проекты комплексного освоения территорий достигают заявленного уровня комфортности жизни только через несколько лет после начала их ввода в эксплуатацию», – заключает Лелин.
Так что сейчас, похоже, мы присутствуем при переходе к следующему этапу – к соревнованию концепций. Но не напрямую, а через промежуточную стадию – через конкуренцию обещаний. И тут уж выиграет тот, кто будет убедительнее.