Апартаменты расстроились

Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов считает, что доля апартаментов, которые девелоперы продают как жилые помещения, на первичном рынке Москвы достигла «критических значений». «Сейчас у апартаментов нет четкого юридического статуса, нет нормативов обеспеченности социальной инфраструктурой, совершенно иные, чем у жилья, санитарно-эпидемиологические требования. Люди покупают апартаменты, но не могут в них прописаться, не имеют права пользоваться школами, поликлиниками по месту жительства и не понимают, почему их квадратные метры считаются пригодными лишь для временного проживания», - перечисляет он. К лету 2014 г. Москомстройинвест и Москомархитектура подготовят документ, прописывающий нормативы по обеспеченности апартаментов такой инфраструктурой. Инициировать поправки в ЖК, уравнивая апартаменты с квартирами, город пока не намерен - это проблема не России, а пока только одной Москвы, объяснил Кузнецов.

Рынок апартаментов в столице растет впечатляющими темпами, говорят опрошенные «Ведомостями» риэлторы.

Деление на классы

Только в сегменте апартаментов элитного и бизнес-класса сейчас продается более 0,5 млн кв. м (более 4200 единиц в 55 комплексах), подсчитали риэлторы Blackwood. Еще год назад предложение было вполовину меньше, вспоминает Константин Ковалев, управляющий партнер компании. Если прибавить проекты так называемого комфорт-класса, то предложение составит 1,35 млн кв. м, подсчитывает «Бест-новострой». Это примерно 31% от всего рынка московских новостроек, говорит Евгения Коростелева, генеральный директор агентства Bon ton realty. Около 35% элитного жилья, которое выставлено на продажу, фактически является апартаментами, в бизнес-классе их - половина, в комфорт-классе пока около 14%, но и эта доля будет расти, уверен Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента аналитики и консалтинга «Бест-новостроя».

Новые проекты

В 2013 г. градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) согласовала строительство 1,5 млн кв. м проектов с апартаментами, а с начала 2014 г. уже одобрено 150 000 кв. м, рассказал руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. По его словам, несмотря на бурный рост предложения, городское правительство пока не планирует вводить какие-то ограничения на согласование проектов в этом сегменте недвижимости.

Итоги 2013 г. для московского рынка апартаментов опрошенные «Ведомостями» риэлторы назвали рекордными. И это не предел. По мнению генерального директора компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Алексея Болдина, в 2014 г. на рынок может выйти сопоставимый с прошлым годом объем апартаментов.

В 2013 г. на рынке появилось несколько проектов, стоимость которых сопоставима с ценой среднестатистической московской квартиры: например, в МФК «Водный» и «Фили град» (в целом более 152 400 кв. м), в микрорайоне «Царицыно-2» (62 000 кв. м), ЖК «Лица» на Ходынском поле (185 000 кв. м). Есть проекты и подороже, например МФК «Око» в «Москва-сити» (400 000 кв. м) или клубный дом Mon Cher на Большой Якиманке (10 000 кв. м), говорит коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.

Пришли на смену

В Москве сложилась уникальная для России, да и для мира, ситуация, когда апартаменты, т. е. фактически помещения для временного проживания, массово продаются как постоянное жилье. В условиях, когда московские власти пересматривали инвестиционные контракты и отменяли разрешения на строительство жилых и офисных новостроек, апартаменты стали неким компромиссным продуктом «на стыке коммерческой и жилой недвижимости», говорит гендиректор «Метриум групп» Мария Литинецкая. Какое-то время этот продукт удовлетворял всех. Покупатели получали места для проживания, в которых невозможно прописаться, но зато они стоили дешевле, чем рядом продающиеся квартиры; девелоперы развивали новые проекты, документы на которые оформить было проще, так как фактически они согласовывали строительство столь нужных Москве гостиниц; власти поддерживали развитие гостиничного сегмента. Апартаменты, ранее возникавшие лишь в небольших проектах редевелопмента на 20 000-30 000 кв. м, в 2012-2013 гг. появились в полномасштабной комплексной застройке, отмечает коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.

Девелоперы против

По словам Татаринова, отказ от инфраструктуры давал девелоперам экономию до 20% от общего бюджета стройки. Именно благодаря этому апартаменты продаются на 15-20% дешевле, чем квартиры, напоминает генеральный директор Vesper Борис Азаренко. Цена 1 кв. м в апартаментах комфорт-класса сейчас начинается от 145 000 руб., по оценке «Бест-новостроя». Так что «входной билет» на этот рынок может стоить всего 3 млн руб., говорит Литинецкая, а самая дешевая квартира в Москве обойдется в 4,1 млн руб. (ЖК «Некрасовка).

«Интеко» предлагает апартаменты в ЖК «Лайнер» на Ходынке за 4,9 млн руб., MR Group - в ЖК «Водный» и «Фили град» за 5,3 млн руб. Но эти проекты предлагаются с инфраструктурой. Например, рядом с «Лайнером» «Интеко» обещает построить музей современного искусства и разбить парк на 40 га, а MR Group делает для «Водного» торгово-развлекательный центр, детский сад и центр развития, спортивные и детские площадки, кафе.

Требование соблюдать нормы по обеспеченности социальной инфраструктурой в первую очередь ударит по апартаментам премиум-класса, говорит Азаренко. Для покупателей, готовых платить по $17 000-22 000 за 1 кв. м, качественная отделка, дополнительные машино-места, люксовые магазины в шаговой доступности гораздо важнее, чем бюджетный детский сад или поликлиника, уверяет он. С ужесточением нормативов стоит разрешить постоянную прописку, иначе девелоперам будет невыгодно их строить, дополняет Литинецкая. Рынок отрегулирует все сам, считает Евгения Старкова, маркетолог MR Group: в комфорт- и бизнес-классе покупатели отдают предпочтение комплексам с детскими садами, центрами развития и т. п., девелоперам приходится их строить. «Застройщик, проектируя объект, не имеет права не думать об инфраструктуре, иначе его продукт будет неликвиден и неинтересен покупателю», - объясняет Белоусов. Сейчас, отмечает он, апартаментные проекты предлагают услуги, которым могут позавидовать стандартные квартирные комплексы.