Как обновляют исторические отели

Будет это реставрация или снос и полная перестройка, зависит от бюджета и ожиданий инвестора
Чтобы соответствовать современным представлениям о комфорте, историческим отелям приходится проходить через реновацию /Евгений Разумный / Ведомости

Исторические гостиницы – ценный актив и украшение любого города. В Москве отелей, расположенных в архитектурно значимых зданиях старше полувека, около 10. 

В таких местах престижно останавливаться – наравне с великими гостями, портреты которых смотрят со стен. В них легко попасть, даже не будучи постояльцем, не в пример жилым домам, обитатели которых вряд ли позовут в гости чужого человека. Обычно они достойно содержатся и реставрируются, так как это добавляет стоимости трофейному активу и повышает цену номеров.

Иногда гостиницы начинают играть важную социальную роль. История сноса гостиницы «Англетер», например, считается концом эпохи застоя и символом пробуждения гражданского самосознания – 18 марта 1987 г. на Исаакиевскую площадь в защиту приговоренного к сносу «Англетера» вышли тысячи петербуржцев. К сожалению, продержаться веками в неизменном виде удается не всем отелям. Даже с самой известной гостиницей необходимо работать, говорит руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE Татьяна Белова: «Все исторические отели рано или поздно проходят реконструкцию/реновацию, чтобы сохранить статус и соответствовать ожиданиям гостей». 

Например, обновить все номера планирует знаменитый «Метрополь» – объект культурного наследия федерального значения, яркий образец архитектуры модерна (строился в 1899–1905 гг.). Масштабные работы проводились здесь с 1986 г. в течение пяти лет. В 2017 г. был утвержден проект, предусматривающий реставрацию фасадов, майоликовых панно, люстрового и мозаичного фризов, керамических ваз главных фасадов, металлических ограждений балконов, дворового фасада, а также интерьеров здания. «Я не думаю, что в России есть другой столь же аутентичный отель, который имеет отношение ко всем этапам истории страны за последние 115 лет», – говорил в интервью «Ведомостям» управляющий отелем Доминик Года в июле. По его словам, в отеле уже восстановили исторический вход со стороны площади Революции, обновили лобби и 85 номеров.

Одна из историй «Националя» связана с известным американским фотографом Сэмом Абелем. В 1986 г. фотограф останавливался в гостинице, из окон которой открывается вид на Кремль. В один из дней фотограф решил снять натюрморт из груш с Кремлем в качестве задника. В этот момент по площади проезжал кортеж главы государства, и объектив камеры не понравился службе безопасности. Результатом стала фотография, которую фотограф назвал «Натюрморт из-под подоконника с одной из груш, помеченной выстрелом». Снимок был куплен журналом National Geographic за рекордные $220 000. В 2011 г. Российский аукционный дом по поручению Департамента имущества города Москвы продал гостиницу «Националь», которая за пару лет до этого была отреставрирована, за 4,675 млрд руб. при начальной цене 100%-ного пакета гостиницы в 4,583 млрд руб. Собственником стал Саит-Салам Гуцериев

Реставрацию с элементами реконструкции пережила в свое время гостиница «Ленинградская». 28-этажное здание высотой 136 м – одна из семи высоток Москвы, сооруженных в начале 1950-х гг. Работы заняли полтора года, в мае 2008 г. «Ленинградская» стала 4-звездочным Hilton Moscow Leningradskaya на 273 номера (до реконструкции было 329 номеров). 

Новый бренд получила и бывшая «Украина», еще одна сталинская высотка. Строительство здания завершилось в 1957 г. Структуры «Киевской площади» купили его у властей Москвы в 2005 г. за 7,881 млрд руб., еще 8,5 млрд руб. вложено в реконструкцию, в ходе которой удалось сохранить внешний вид (правда, добавился современный козырек над входом), ценные детали интерьеров и декора, обширную коллекцию полотен русских живописцев первой половины XX в. Гостиница открылась в 2010 г. как Radisson Royal Hotel, Moscow (506 номеров и 38 апартаментов, тогда как в прежней «Украине» было около 1000 номеров). С января 2019 г. «Украина» присоединилась к бренду Radisson Collection, в релизе по этому поводу отельер называл ее «симбиозом роскоши вне времени и современного продуманного комфорта». 

Еще один кандидат на изменения – гостиница «Пекин», которую не первый раз собственник выставляет на продажу, но покупатель пока не находится. «Пекин» – сложный актив, предполагающий не только реставрацию основного здания, но и работу с собственниками флигелей. 

Строительство зданий абсолютно другого стиля и формата по сравнению с историческим объектом эксперты называют приемлемым решением, если старый объект был не таким уж ценным. Пример – Ritz-Carlton на месте советского отеля «Интурист» в Москве /Евгений Разумный / Ведомости

Ломать не строить

Эксперты выделяют несколько традиционных способов обращения с историческими отелями. «Подкрасить и управлять» – так описывает самый простой вариант заместитель руководителя департамента гостиничного бизнеса JLL Маргарита Найштут. В этом случае не меняют глобально ничего, делают косметический ремонт, иногда обновляют мебель и оборудование; в маркетинге упирают на историческую составляющую, на расположение (чаще всего в центре), часто – на цену. Потому что в этом случае исторический статус гостиницы лишь компенсирует тот факт, что номерной фонд устарел, но не позволяет продавать номера дороже.

Примеров тщательной реставрации существующего здания, по мнению Найштут, на московском рынке практически нет, эксперты вспоминают в этой связи разве что «Метрополь». Примеры есть в Петербурге: в Доме со львами после реставрации с полным сохранением фасадов и частичным – внутренних элементов расположился Four Seasons, в здании Никольских рядов (сохранены внешние габариты, фасады, структура, многие элементы отделки) – Holiday Inn Express и Meininger. 

Снос и возведение здания, напоминающего исторический объект, напротив, считается распространенной московской практикой, достаточно вспомнить «такую же», как спроектировал Щусев, гостиницу «Москва», где сейчас отель под управлением Four Seasons. Но в Петербурге так поступили с уже упомянутым «Англетером», который снесли в 1987 г. и вновь отстроили в 1990-м, отель работает под управлением Rocco Forte Hotels. 

«Выбор в пользу того или иного пути собственник делает на основании многих факторов, среди которых: градостроительные ограничения, охранный статус здания, то, насколько подходят существующие планировки для отеля, каков бюджет собственника на проект и ожидания в отношении срока возврата инвестиций», – говорит Найштут. Безусловно, реставрация – один из наиболее затратных и сложных способов адаптации к современным требованиям с точки зрения инженерных систем, соблюдения норм безопасности – всего того, что делает пребывание гостя в отеле комфортным, говорит управляющий директор PM Becar Asset Management Мария Онучина. Исторический статус здания означает определенные обременения для собственника, но в то же время, уверена она, приносит ряд конкурентных преимуществ: «У таких гостиниц, как «Националь», в мире нет аналогов – это уникальное торговое предложение». История здания, событий, разворачивавшихся в отеле и вокруг него, аутентичное наполнение интерьеров – хороший способ придать объекту индивидуальность. «В эпоху экономики впечатлений эти факторы являются драйверами успешности проекта», – объясняет эксперт. 

Гостиница «Пекин» была построена в 1939–1958 гг. Памятник архитектуры сталинского классицизма владелец, «Галс-девелопмент», планировал превратить в 5-звездочный отель под управлением Fairmont Hotels and Resorts, а теперь вместо реконструкции занимается продажей зданий /Сергей Бобылев / ТАСС

Просто добавь жилья

Компания IHI plc, которая владеет Corinthia Hotels Group совместно с девелоперской компанией Luxe Properties, девелоперской компанией бизнесмена Надера Надера, намерена превратить бывшую гостиницу «Центральная» на Тверской, 10 (была открыта в 1911 г., называлась «Франция»), в Москве в комплекс Tverskaya X by Corinthia, включающий отель (54 номера) и фирменные апартаменты с обслуживанием для продажи. Как рассказывает гендиректор Corinthia Hotels Саймон Науди, оператор 5-звездочных отелей и люксовой недвижимости в числе прочего занимается восстановлением и последующим преобразованием в гостиницы зданий XIX в. и уже имеет в активе Grand Hotel Royal в Будапеште, Grand Hotel du Bulevard в Бухаресте, Grand Hotel Astoria в Брюсселе и Grand Metropole Hotel в Лондоне. В России Corinthia реновировала три здания на Невском проспекте (дома 55, 57 и 59) около 10 лет назад – теперь здесь размещаются отель, торговый центр и офисы.

«Мы гордимся нашим опытом в Санкт-Петербурге – здесь мы приобрели три объекта, два из которых были на грани краха. Мы переселили всех жильцов, тщательно изучили оригинальные характеристики объекта и привлекли лучших архитекторов и реставраторов для работы над ним. Фасадам вернули изначальное великолепие, и все это – в исторической части города, находящейся под защитой ЮНЕСКО», – рассказывает Науди.

Про проект преобразования «Центральной» известно, что сохраняются три исторических этажа (все остальное снесли при предыдущей попытке реконструкции, которая началась в 2007 г., но так и не завершилась), вдоль Тверской улицы появится элитный ритейл и рестораны. Компания намерена восстановить исторические интерьеры здания. Автором проекта выступает архитектурное бюро Speech. 

Историческое прошлое «Центральной» говорит о том, что это будет премиальный объект, хотя на Тверской их уже предостаточно, считает Найштут. Такое местоположение всегда будет оправдывать высокие тарифы на размещение. А продажа части площадей в розницу способна улучшить финансовую модель для девелопера.

«В настоящее время все реализуемые в люксовом сегменте гостиничные проекты имеют в составе комплекс апартаментов/резиденций на продажу (Bulgari, Mandarin Oriental, Fairmont и т. д.). Это общемировой тренд, вызванный желанием инвесторов улучшить экономику проекта в целом и оправдать затратную реконструкцию/реновацию, считает Белова. Онучина тоже не видит в этом проблемы, а видит экономику. Кроме того, по ее словам, «в мире известны примеры, когда исторические здания приспосабливали под концептуальные гостиничные форматы с большими общественными пространствами. Памятники отлично подходят для этого: большие коридоры и входные зоны, высокие потолки, мансарды, подвалы – все эти пространства можно использовать под общественные пространства».

Появлением объектов со смешанным функционалом города обязаны не только экономике, но и меняющемуся образу жизни. «Представители нового поколения не стремятся обременять себя собственностью. В погоне за впечатлениями и общением они переезжают с места на место. И новые гостиничные форматы в этой связи приобретают для людей все большее значение, – говорит Онучина. – Многофункциональные комплексы становятся более востребованной моделью, чем в чистом виде гостиницы или бизнес- или торговые центры». В пример эксперт приводит проект The Book в доме-книжке на Новом Арбате (Capital Group). В известном модернистском здании после капитального ремонта «объединили самые актуальные форматы проживания» – апарт-отель под брендом Penta Hotels, апартаменты с сервисом международного оператора Intermark Hospitality и апартаменты на продажу с готовой отделкой. 

И все же, по мнению экспертов, отказываться от гостиниц как «чистого жанра» еще рано. «Отели как вид останутся и будут принимать гостей, став более технологичными. Апартаменты их не вытеснят», – уверен гендиректор УК «Росинвестотель» Кирилл Иртюга. «В исторических гостиницах достаточно стабильный поток клиентов. Такие отели любимы за историю места, за возможность прикоснуться к событиям прошлого, и гости это ценят. Их рано списывать со счетов», – резюмирует Иртюга.