Владелец O1 Properties купит площади Дом.РФ в Центральном телеграфе

Он собрал почти все площади в памятнике архитектуры
Здание Центрального телеграфа /Максим Стулов / Ведомости

2 марта состоялись торги по продаже принадлежащих госкомпании Дом.РФ 10 127 кв. м в комплексе Центральный телеграф на Тверской улице. Это почти 20% от общей площади здания. Заявки подали два претендента – ООО «Центральный телеграф» и ООО «Фьорд», следует из протокола торгов. 

Оба участника предложили одинаковую цену – 964,7 млн руб. (с учетом НДС – 1,15 млрд руб.). По условиям конкурсной документации победителем при предложении одинаковой цены признается подавший заявку первым. Им оказался ООО «Центральный телеграф», пояснил «Ведомостям» человек, близкий к организаторам торгов.

«Центральный телеграф» аффилирован с акционером инвесткомпании O1 Properties – Riverstretch Trading & Investments (RT&I), рассказывали ранее два консультанта, работавшие с ней. Участники рынка связывают RT&I с «Роснефтью» и ГК «Регион», обе никогда это не подтверждали. Юридически конечные бенефициары компании – Павел Ващенко и Валерий Михайлов. Первый в 2011 г. владел 25% «Регион портфельные инвестиции», второй – полный тезка человека, дававшего $2 млн для передачи главным исполнительным директором «Роснефти» Игорем Сечиным бывшему тогда министром экономического развития Алексею Улюкаеву. По итогам этого оперативного эксперимента чиновник был взят под стражу и впоследствии приговорен к восьми годам колонии строгого режима.

Представитель «Центрального телеграфа» от комментариев отказался. 

Кто стоит за ООО «Фьорд», узнать не удалось. Согласно СПАРК, компания была создана только в феврале, специализируется на аренде и управлении объектами недвижимости, ее владелец и гендиректор – Игорь Пундер. В СПАРК не указаны номера телефонов «Фьорда».

Здание Центрального телеграфа построено в 1925–1927 гг. Это памятник архитектуры. Сначала здание использовалось для нужд Московской телеграфной станции, отделений междугородной и международной телефонной связи. Площадь здания Центрального телеграфа – 55 000 кв. м, из них 38 000 кв. м до осени 2019 г. принадлежали «Ростелекому». В сентябре их на торгах выкупил «Центральный телеграф» по начальной цене – 3,5 млрд руб. Получается, победив на вторых торгах, это ООО станет владельцем почти 50 000 кв. м в комплексе.

Чем владеет RT&I

O1 Properties 
Эта компания – крупнейший владелец офисов класса А в России. Ей принадлежит 12 бизнес-центров на 624 000 кв. м. Среди них «Белая площадь» в районе Белорусского вокзала, Vivaldi Plaza рядом с Павелецким вокзалом и т. д. В этом году компания заняла 8-е место в рейтинге крупнейших российских рантье журнала Forbes с головным арендным доходом в $305 млн. Основатель – Борис Минц, который летом 2018 г. из-за финансовых сложностей уступил контроль над компанией RT&I. 

Nordstar Tower 
RT&I еще в 2016 г. начала скупать долги основателя «Дон-строя» Максима Блажко. Один из кредитов на $336 млн был приобретен у Сбербанка. Залогом по нему выступал бизнес-центр Nordstar Tower (135 500 кв. м) на Беговой улице. Его арендатор – «Роснефть», с которой структура Блажко долго судилась из-за неисполнения обязательств по договору аренды. В 2017 г. все споры между сторонами были улажены, а Nordstar Tower в итоге перешел RT&I.

ТРЦ «Щука» 
Торгово-развлекательный комплекс на 105 000 кв. м около ст. м. «Щукинская» – еще один актив Блажко, который он был вынужден уступить за долги RT&I. Сам долг на $147 млн последняя также выкупила у Сбербанка. «Щука» была передана RT&I в 2017 г. сразу после того, как Басманный районный суд отправил Блажко под домашний арест в связи с возбуждением в отношении его уголовного дела по факту злоупотребления полномочиями. Заявителем по этому делу выступала RT&I.

Еще примерно 5000 кв. м в Центральном телеграфе контролировались Промсвязьбанком через обанкротившуюся фирму «Юника-инвест». В декабре 2019 г. ее конкурсный управляющий продал площади компании «Стик инвест» за 694,9 млн руб. Бенефициары «Стик инвеста» – Ольга Жук и Алексей Коновалов, по данным СПАРК. Связаться с ними не удалось.

Опрошенные «Ведомостями» эксперты считают результаты торгов предсказуемыми. Площади Дом.РФ в Центральном телеграфе теоретически могли быть интересны инвесторам для размещения офисов, но наличие других собственников в объекте могло отпугнуть их от участия в конкурсе, говорит директор департамента рынков капитала Cushman & Wakefield Алан Балоев. Сумму сделки, учитывая то, что здание нуждается в реконструкции, он считает рыночной. С Балоевым согласна и старший директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова. Она отмечает, что у помещений в Центральном телеграфе могут быть общие коммуникации, что также является сдерживающим фактором для многих инвесторов.

Теперь собственник Центрального телеграфа, скорее всего, реконструирует его в офис класса А, в котором могут быть и торговые площади, считает Балоев. Он напоминает, что из-за дефицита офисов в Москве такие объекты сейчас очень востребованы. Ушакова говорит, что здание можно также перестроить в апарт-комплекс, но размещение там именно бизнес-центра также кажется ей более целесообразным. Ведь новых офисов такого класса в центре Москвы практически нет.