Особенности жизни в пентхаусах

Американские миссионеры Бриттани и Алекс, их восьмилетняя дочь Мэри и черный ротвейлер по кличке Сэм живут в Москве уже десять лет. В США у них собственный дом, в Москве — небольшой, но уютный пентхаус на крыше старого дома в районе Цветного бульвара, появившийся там после капитальной реконструкции здания. “Для меня и моей семьи важно ощущение покоя, защищенности исвободы”, — говорит Бриттани.

Алекс гордится своей креативной женой: “Именно она настояла на том, чтобы мы поселились здесь, — рассказывает он. — Десять лет назад за этот простор и ощущение privacy мы заплатили столько же, сколько сейчас стоит двухкомнатная квартира в центре Москвы”.

Идейное пространство

На российский, впрочем, как и на европейский, рынок жилья пентхаусы пришли из Америки, где они появились в 1920-1930-х годах. Спустя всего полвека жилье для бедных студентов, актеров, художников и музыкантов стало показателем высокого статуса его обладателя: сегодня так называемые видовые квартиры на последних этажах и классические мансарды с собственным лифтом может предложить далеко не каждый жилой комплекс столицы. К тому же их цена как минимум вполовину выше, чем помещения под ними.

Пентхаусы — самый ограниченный по количеству и самый дорогой сегмент городского жилья, так как даже в многоквартирном доме их число зависит от площади верхнего этажа, а уникальные характеристики делают этот вид жилья максимально дорогими и доступными очень небольшому кругу лиц. По данным аналитиков компании ФСК “Лидер”, доля пентхаусов в московских новостройках не превышает 5%. В апреле 2012 года в столице в открытую продажу было выставлено 78 таких помещений, из которых более половины, а именно 65,4%, расположены в жилых комплексах бизнес-класса.

64,1% от общего числа пентхаусов находится в Западном административном округе, традиционно занимающем второе место по престижности после ЦАО. На территории округа расположены Кутузовский, Ленинский, Мичуринский, Ломоносовский проспекты, проспект Вернадского, Мосфильмовская улица, пользующиеся стабильно высоким спросом среди состоятельных покупателей.

До недавнего времени на втором месте по количеству строящихся пентхаусов находился Северный административный округ Москвы. Но в 2011 году на этой позиции прочно укрепился Северо-Западный округ.

В историческом центре города, где жилая застройка ограничена, на вторичном рынке элитных новостроек большинство домов с пентхаусами расположено в районе Остоженки и Пречистенки. Здесь в открытой продаже находится более сотни предложений данного сегмента.

В российской столице наиболее распространены одноуровневые видовые квартиры. Но бывают они и в два, и в три или даже в четыре этажа — все зависит от конструктивных особенностей здания. Самый большой — шестиуровневый пентхаус “Цезарь” (площадью около 1700 кв. м), с бассейном и вертолетной площадкой- располагается на крыше четвертого корпуса жилого комплекса “Алые паруса”. Нетак давно на рынке был представлен пентхаус The Residence в “Доме на Мосфильмовской”, который занимает 2000кв. м. На него риелторы ждут покупателя из первой сотни рейтинга Forbes. В небоскребе Imperia Tower в московском Сити продается двухуровневый особняк площадью 930 кв. м. В “Венском доме” в1-м Неопалимовском переулке представлен трехуровневый пентхаус площадью 500кв.м. Вклубном доме на ул. Большая Никитская, д. 45 расположено двухуровневое пространство общей площадью 495 кв. м.

Жилье с изюминкой

Как правило, при презентации пентхауса брокеры используют приемы, аналогичные тем, что приняты в продажах объектов загородной недвижимости. Акцент делается на преимуществах месторасположения, панорамных видах, придомовом участке, то есть эксплуатируемой кровле и просторной террасе. Статусное жилье должно располагаться на верхнем уровне дома, выше окружающей застройки, что гарантирует его владельцу великолепные виды. “Пентхаус — осознанный выбор очень состоятельного покупателя, обусловленный исключительными видовыми характеристиками квартиры”, — подтверждает заместитель генерального директора корпорации “Баркли” Дмитрий Земсков.

Открытые панорамные площадки с зонами для отдыха или барбекю являются, что называется, изюминкой проекта: среди всех представленных к продаже пентхаусов ровно половина имеет собственные террасы. Аналитики ФСК “Лидер” подсчитали, что средняя площадь московских террас равна 173 кв. м, а идеальное соотношение площади внутренних помещений и открытой террасы — это 1/6-1/5 от общей площади пентхауса.

“Пентхаус — это в первую очередь элемент престижа, призванный подчеркнуть высокий статус своего владельца, — комментируют ситуацию в пресс-службе компании "ДОН-Строй-Инвест". — Пространство пентхауса проектируется с учетом всех опций, обязательных для столь респектабельного жилья. Наличие в пентхаусе открытой террасы обеспечивает дополнительные возможности. Например, в пентхаусе "Цезарь" (ЖК "Алые паруса"), имеющем особенно просторные террасы, владелец раздумывал об устройстве гольф-поля и зимнего катка для детей — конструктивные и инженерные решения позволили это реализовать”.

Зачастую в погоне за видом московские девелоперы засеивают травой крыши, “пристраиваются” к городским паркам и буквально устремляются к звездам. Взять хотя бы дом в 1-м Обыденском переулке, который за свою необычную форму получил прозвище “Хлебница под стеклом”: его стеклянная кровля позволяет владельцам верхнего этажа любоваться куполом звездного неба и... плотно задернутыми шторами квартир соседних домов.

Сугубо индивидуально

По данным отдела мониторинга и исследований рынка компании IntermarkSavills, москвичам остро не хватает зелени. 3 кв. м на человека — все, на что могут рассчитывать среднестатистические столичные жители. Поэтому 173-метровая терраса, зимний сад и ландшафтный дизайн на крыше — это безусловное конкурентное пре-имущество пентхауса и предмет повышенного интереса со стороны покупателей.

По данным аналитиков корпорации “Баркли”, в первом квартале 2012 года уровень спроса на элитном первичном рынке пентхаусов вырос на 23% по сравнению с аналогичным периодом в 2011 году.

“Для достаточно большого процента покупателей пентхаусов главный критерий в выборе именно этой квартиры — ее статус лучшей квартиры. Потому продавец предлагает пентхаусы в первую очередь тем, кто просит показать самое лучшее, — говорит Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED, — демонстрировать такой дорогостоящий товар нужно очень деликатно”.

Довольно часто лучшие квартиры и вовсе не выставляются воткрытую продажу. “Рынок пентхаусов является самым дорогим в сегменте городской недвижимости, и ряд сделок по их купле-продаже проходит в закрытом режиме. Как правило, в таком формате реализуются самые дорогие объекты, покупателями которых выступают известные люди, не желающие афишировать свои капиталовложения”, — подтверждает Марина Концевая из “Лидера”.

Как покупатели, так и продавцы в процессе сделки стремятся соблюсти строгую конфиденциальность. Данными об истинных ценах располагают только сами участники сделки купли-продажи. “Сейчас на рынке есть ряд предложений в закрытых продажах по цене 15 млн евро. В элитных домах на Остоженке "квадрат" пентхауса может стоить $35 000, в районе Патриарших прудов — $35000-45 000”, — рассказывает Ирина Могилатова.

Среди предложений в ЦАО, имеющих самую высокую цену,- помещение в элитном доме “Гранатный, 6”, где стоимость 1кв. м составляет $42 000. Более бюджетный вариант можно найти на седьмом этаже ЖК “Barkli Virgin House” на Остоженке (пентхаус 324 кв. м — от $26 000 кв. м) и в ЖК “Шоколад” в Тетеринском переулке (от $16299 за кв. м).

“Стоимость лучших городских объектов растет и будет устойчиво подниматься”, — утверждает Земсков из “Баркли”. По его мнению, пентхаусы в Barkli Virgin House, которые сейчас находятся на первичном рынке, достигнут рубежа 2 млн рублей за 1 кв. м. “Это лишь вопрос времени”, — уверен он.

А вот уровень и качество отделки на спрос и ценообразование в премиальном сегменте влияют в меньшей степени. Аналитики ФСК “Лидер” подсчитали соотношение стоимости 1 кв. м особняка без отделки и с отделкой: $11 242 к $11 360. “Пентхаусы с готовыми интерьерами могут иметь более длительный срок экспозиции,-добавляет PR-директор "Лидера" Марина Концевая, — ведь они должны понравиться покупателю абсолютно по всем критериям”.

Шоу-рум, огород и гостиная

По данным экспертов, дорогой пентхаус может находиться на экспозиции от трех месяцев до пяти лет, поэтому его владельцы очень часто используют время “простоя” объекта с выгодой: на этот период помещение запросто может стать офисом продаж, шоу-румом, гостиной, обсерваторией и даже огородом. Например, компания ТрансГидроСтрой, застройщик дома на улице Гиляровского, организовала на крыше пентхауса экзотический агротур для журналистов, любителей экологии и бизнесменов. Нестандартный маркетинговый ход обошелся компании в 300 000 рублей, но зато оправдал ожидания маркетологов: на садово-огородную тему в тот же вечер нашелся покупатель.

А вот популярный британский дизайнер Келли Хоппен лично приехала в Москву, чтобы представить почтенной публике интерьеры, разработанные ею для нового клубного дома Barkli Virgin House. На светский раут в честь такого события были приглашены журналисты, знаменитости, чиновники, политики и бизнесмены. “Только обеспечив достойный информационный повод, можно собрать под одной крышей всю нашу целевую аудиторию”, — считает Дмитрий Земсков из “Баркли”. По его мнению, игра стоит свеч: именно представители этих профессий составляют порядка 80% потенциальных покупателей премиального жилья.

Праздник пока еще не закончился, а в планах девелопера уже следующий шаг — превратить пентхаус в арт-гостиную. “Мы создали основу благополучного дома, вдохнули жизнь в это пространство и надеемся, что наши клиенты оценят эти старания”, — комментирует эксперт.

Эта публикация основана на статье «Жители элитных чердаков» из октябрьского приложения "Как потратить" газеты «Ведомости».