Ипотека с подстраховкой
Прописанный в законе порядок, как полагают разработчики проекта, поможет "повысить эффективность использования земли в развитии финансового рынка и приведет к росту вложений в АПК". Однако банковские эксперты пока скептически относятся к ценности земельного залога в России: "Трудно еще рассматривать сельхозземли как ликвидный залог. Как вообще оценивать их, когда рынка нет и вопрос о регулировании еще не решен, тем более в конечном счете он может быть перенесен на уровень регионов. В такой ситуации возникает риск конкретного региона. Может быть, в Саратовской области, где земля давно в обороте, это более или менее ликвидный актив, а в целом по стране я не думаю, что земельные участки можно широко использовать для получения кредитования", - полагает экономист Альфа-банка Наталья Орлова.
Не дожидаясь, пока правительство внесет закон об обороте земель сельхозназначения, депутаты Госдумы решили отрегулировать одну из важнейших операций с земельными участками - ипотеку. Законодатели, с одной стороны, хотят обеспечить мягкие условия кредитования под залог земельных участков, а с другой - заставить государство выкупать сельхозземли в случае их утраты залогодателями.
Судя по составу депутатов, поставивших свою подпись под законопроектом, предложенный механизм ипотеки сельхозземель поддерживают сразу несколько думских фракций. Среди авторов идеи - Геннадий Кулик из ОВР, Сергей Иваненко из "Яблока", Виктор Похмелкин из СПС, Геннадий Райков из "Народного депутата" и лидер "Российских регионов" Олег Морозов. Их закон предполагает, что в залог могут быть отданы не только земли, находящиеся в собственности юридических лиц и граждан, но и арендуемые участки, а также земли, отданные во временное пользование (если это предусмотрено соответствующим договором и получено согласие самого собственника).
В залог согласно проекту может быть отдано не более 60% имеющихся земель, правда, местные власти могут изменять этот показатель в пределах 20%. Сельхозучастки передаются в залог в качестве гарантий банку для получения денежного кредита, а также при условии погашения финансовой организацией задолженности собственника земли перед государством или в случае реструктуризации ранее полученных кредитов. При этом в законе еще и ограничиваются условия кредита, который может быть обеспечен землей сельхозназначения - кредит выдается на срок до пяти лет на развитие сельхозпроизводства или на погашение задолженности сельхозпроизводителя. Предполагается, что кредитная ставка банка в таком случае не может превышать ставку рефинансирования ЦБ более чем на 3%. А стоимость передаваемого в залог участка, указываемая в договоре, не может быть ниже его трехкратной кадастровой стоимости.
В случае если залогодатель не выполнил своих финансовых обязательств перед кредитором по объективным причинам (засуха, стихийные бедствия, падение курса рубля), суд может дать ему дополнительное время сроком до одного года для выплат. А если уважительных причин нет, суд может рекомендовать сторонам пойти на мировую или принять решение о лишении права собственности на заложенный участок. Однако в случае изъятия участка у залогодателя приоритетное право выкупа земли получает государство. Таким образом, как пишут в пояснительной записке авторы законопроекта, "ставится заслон против того, чтобы земли сельхозназначения не попадали в руки спекулянтов, не занимающихся сельхозпроизводством". Правда, в законе оговаривается, что государство может переуступить свое право выкупа заинтересованной организации, занимающейся сельхозпроизводством. При этом залоговая цена участка для такого покупателя снижается на 30%. И эту разницу залогодержателю - банку - тоже компенсирует государство.
Для того чтобы у государства были деньги на выкуп заложенной сельхозземли или компенсацию ее стоимости другим покупателям, депутаты предлагают правительству создать специальный земельный фонд. По закону он должен формироваться за счет 10% от собранных средств земельного налога, 10% прибыли банка - агента правительства по земельным сделкам и за счет средств федерального бюджета.
В правительстве также осторожно относятся к идее депутатов: "Вопрос об обороте сельхозземель еще открыт, и внутри самого правительства есть диаметрально противоположные мнения относительно того, как регулировать залог земли, - прописывать ли его отдельным законом или нет, какие ограничения на него накладывать. Даже общая концепция пока неясна, а детальные механизмы вообще пока не рассматривались", - заявил "Ведомостям" чиновник Минсельхоза, занимающийся вопросами земельной политики.
На сложности с реализацией механизмов залога земли между тем указывают сами сельхозпроизводители. "Безусловно, закон нужен, но здесь вопрос состоит не только в создании правового поля для ликвидации залога, но и в том, чтобы упростить процедуру подписания договора о залоге, потому что собственниками одного участка у нас могут быть несколько сот человек, и если для кого-то это все условно, то для банка это крайне существенно, не будет хватать одного документа - и ничего не состоится", - поясняет гендиректор компании "Разгуляй-зерно" Алексей Иванов.