НЕДВИЖИМОСТЬ: Комфорт на работе стоит дорого
Бизнес-центры остаются привлекательным видом вложений и приносят своим владельцам немалую прибыль. Особенно в Москве - нехватка офисов здесь хотя и не катастрофична, но весьма ощутима. Рынок с готовностью проглатывает любые, даже весьма дорогие предложения. И если в Санкт-Петербурге хотя бы рынок помещений класса С можно считать более-менее насыщенным, то в столице сейчас найти дешевый офис можно лишь благодаря большой удаче.
Офисы остались, пожалуй, единственным сегментом московского рынка недвижимости, который этой зимой не сбавил темпов роста цен. Большинство риэлторов полагают, что до конца года офисы подорожают еще на 10 - 15%.
"На рынке аренды офисных помещений сейчас наблюдается "зашкаливающая" активность, - говорит ведущий эксперт департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов. - Готовых офисных зданий, в которых были бы значительные резервы свободных площадей, в Москве сейчас всего около десятка, и в ближайшее время все они будут востребованы рынком".
Характерен пример недавно введенного в эксплуатацию бизнес-центра "Садовая Плаза" на Долгоруковской улице площадью 12 000 кв. м. Несмотря на высокие арендные ставки ($550 - 590 за 1 кв. м в год), он был поглощен рынком всего за месяц. По данным Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН), сейчас в этом бизнес-центре свободно не более 90 кв. м. По свидетельству Жуликова, арендаторы практически не торговались с владельцем центра (турецкой компанией "Мосэнка"): для офиса класса А в 100 м от Садового кольца цена оказалась приемлемой.
По оценке аналитиков МИАНа, спрос на аренду офисов превышает сейчас предложение в три раза. На 102 заявки на аренду помещений, поступившие в отдел коммерческой недвижимости агентства с начала февраля, пришлось лишь 28 заявок с предложением объектов.
В ближайшие 2 - 3 месяца выведение на рынок больших офисных площадей со средними ставками аренды не планируется. Например, только в мае потенциальным арендаторам будут предложены площади в новом офисном центре на Моховой, но из-за престижного расположения здания и роскошного вида из окон арендные ставки здесь будут намного выше обычных - $700 - 800 за 1 кв. м в год. Это тревожный симптом: если помещения разойдутся так же быстро, как в "Садовая Плаза", то многие арендодатели могут воспринять это как сигнал к подъему цен. Впрочем, по мнению Максима Жуликова, ставки вряд ли вырастут больше чем на $15 - 20 за 1 кв. м в год независимо от класса помещений.
Рост стоимости аренды делает строительство бизнес-центров весьма привлекательным вложением средств. Нынешние арендные ставки позволяют окупить вложения за 3 - 5 лет, тогда как на Западе срок окупаемости офисных центров составляет 17 - 20 лет. Поняв это, иностранные инвесторы уже начали вкладываться в московскую коммерческую недвижимость. Характерным примером является продажа в конце прошлого года компанией Samsung Engeneering & Consruc-tion бизнес-центра Samsung международному паевому фонду Capital Investments L.L.P. Здание бизнес центра в Большом Гнездниковском переулке площадью в 11 591 кв. м было продано, согласно оценке независимых экспертов, за $25 млн. Еще один бизнес-центр - "Дукат Плэйс II" на улице Гашека (14 000 кв. м) - был приобретен инвестиционной компанией Andante. Сумма этой сделки, согласно независимым оценкам, составила $42 млн.
По-прежнему значительная часть объектов возводится под конкретного заказчика и не попадает на рынок - таковы, например, здания, возводимые для "Русского алюминия" на Рочдельской улице и для "Альфа-групп" на Старом Арбате. По оценке Penny Lane Realty, доля сделок по продаже офисных помещений в собственность составила в 2001 г. 30% (70% - сделки аренды), а в этом году она может достигнуть 40 - 45%. "Сейчас многие компании предпочитают покупку офисных помещений аренде", - говорит Александр Шагалов, старший консультант по офисной недвижимости Colliers International.
Большинство бизнес-центров заполнены сейчас на 95 - 98%. Риэлторы считают, что такая ситуация приведет в этом году к практически полному исчезновению явления субаренды, широко распространившегося после кризиса 1998 г. Тогда крупные арендаторы, связанные долгосрочными договорами и вынужденные сокращать численность персонала, с радостью передавали освободившиеся площади мелким компаниям. Теперь же они сталкиваются с обратной проблемой - выросшие обороты заставляют их расширяться и им некуда сажать даже собственных сотрудников.
Особенно остро ощущают нехватку площадей небольшие фирмы. "На фоне продолжающегося строительства крупных бизнес-центров класса А особенно остро чувствуется нехватка небольших (до 100 кв. м) и недорогих (до $250 за 1 кв. м в год) офисов, - говорит эксперт "Русского дома недвижимости" (РДН) Наталья Жаренова. - Все риэлторские фирмы просто завалены заявками на подобные офисы, а освободившиеся площади сдаются в течение 2 - 3 дней".
Высокий спрос порождает и несколько неожиданные проблемы, отмечает директор по маркетингу "Инком-недвижимости" Сергей Елисеев. По его словам, некоторые собственники офисных помещений пытаются совершать сделки без участия риэлторов, полагая, что найти покупателя или арендатора не составит труда. При этом не учитываются юридические аспекты сделок с нежилыми помещениями. "Сейчас мы уже сталкиваемся с ситуациями, когда подобные сделки оказываются под угрозой расторжения из-за грубых нарушений законодательства, причем допущенных не столько по злому умыслу одной из сторон, сколько из-за незнания юридических тонкостей", - говорит Елисеев.
В целом эксперты оптимистично настроены в отношении перспектив развития рынка офисной недвижимости в 2002 г. Большинство опрошенных ожидают роста ставок аренды на 10 - 15%. Исключение составляют аналитики Jones Lang: они полагают, что арендные ставки в 2002 - 2003 гг. будут расти на 3 - 4% в год.
По мнению аналитиков, наибольшим спросом в ближайшем будущем будут пользоваться площади до 300 кв. м, расположенные в зоне между Бульварным и Третьим транспортным кольцом, с удобными подъездными путями (в самом центре многие арендаторы опасаются снимать помещения из-за проблемы пробок).
В этом году предложение офисной недвижимости пополнят такие крупные проекты, как бизнес-центры "Аврора" на Садовнической набережной (10 000 кв. м), "Филипповское подворье" в Филипповском переулке (3500 кв. м), "Брестский" (2-я Брестская ул., 28 500 кв. м), "Атриум Плаза" на улице Машкова (8000), здания на 2-й Звенигородской улице (6000 кв. м), Моховой улице (14 270 кв. м) и "Европа Хаус" в Колокольниковом переулке (10 000 кв. м).