Ослабление интереса
Общий объем жилищного фонда Перми, по данным корпорации “Перспектива”, по итогам 2004 г. превысил 19 млн кв. м. Рост цен на вторичное жилье на рынке Перми за 10 месяцев 2005 г. составил, по разным оценкам, более 20%, а за аналогичный период 2004 г. этот показатель был равен почти 45%. По итогам 2005 г., по мнению маркетолога-аналитика корпорации “Перспектива” Регины Давлетшиной, рост цен на вторичное жилье составит 24%.
По общему признанию источников “Ведомостей”, высокая популярность вторичного жилья объясняется двумя факторами, первый из которых – низкий объем ввода новостроек. По данным Пермьстата, в 2004 г. в целом в регионе было сдано 444 100 кв. м жилья, из них только 242 000 кв. м – в самом областном центре. Вторая причина – квартиры на вторичном рынке легче купить, чем в новостройке. Из-за малого объема ввода жилья большая часть квартир раскупается на стадии строительства. По словам финансового директора строительной группы “Камская долина” Владимира Пучнина, в ряде домов, сдаваемых его группой, непроданными остаются лишь 1–2 квартиры. Поэтому, по информации источника “Ведомостей” в одном из риэлторских агентств города, сегодня 75% сделок с недвижимостью совершается именно на вторичном рынке.
Рост цен на первичное жилье хотя и существенно снизился по сравнению с 2004 г., по-прежнему опережает динамику стоимости вторичной недвижимости. По данным корпорации “Перспектива”, стоимость жилья увеличилась за 10 месяцев текущего года на 21,3%, а по данным строительной группы “Камская долина”, – на 22,2%. В прошлом году рост цен за аналогичный период составил 44,8%. По прогнозам “Перспективы”, по итогам 2005 г. квартиры на вторичном рынке подорожают на 24%, а квартиры в новых домах – на 48%, что демонстрирует высокий интерес потребителей к рынку новостроек. Как объясняют аналитики “Камской долины”, на вторичном рынке жилья наибольшим спросом пользуются дешевые квартиры – по цене от 16 000 руб. за 1 кв. м. Высокий интерес покупатели проявляют к однокомнатным квартирам, что отражается на их удельной цене. В среднем цена за 1 кв. м в однокомнатной квартире по Перми составляет 25 385 руб., в двухкомнатной – 23 848 руб., а в трехкомнатной – 23 756 руб. Эльвира Епишина, начальник аналитического отдела “Камской долины”, объясняет высокую цену однокомнатных квартир их наибольшей ликвидностью, а также популярностью среди покупателей, приобретающих их для детей или при разъездах. Срок экспозиции однокомнатного жилья в зависимости от района не превышает 1–2 месяцев, тогда как по многокомнатным квартирам он достигает четырех месяцев, отмечает она.
Однако в последнее время проявилась тенденция увеличения потребительского спроса и на двухкомнатные квартиры: по данным “Пермского торгового дома недвижимости”, на их долю приходится 39% потребительского спроса, тогда как однокомнатные хотят приобрести лишь 22% граждан. Все источники “Ведомостей” отметили, что данная тенденция объясняется тем, что большинство покупателей квартир в Перми стремятся улучшить свои жилищные условия. Подтверждением может служить то, что, по статистике агентства недвижимости “Император”, примерно четверть граждан, обсуждающих с агентствами недвижимости условия возможных сделок, заявляют о желании взять ипотечный кредит для приобретения жилья. По словам директора Пермского АИЖК Анатолия Маховикова, его компанией с начала года выдано около 500 кредитов, при этом он оценил долю своей организации на рынке ипотеки в 25–30%. Однако, по словам и. о. губернатора Пермской области Олега Чиркунова, ипотечные кредиты в условиях дефицита жилья оказывают на рынок и негативное влияние, увеличивая цены. С мнением главы региона согласны аналитики риэлторских компаний. По словам Регины Давлетшиной, развитие предложения на рынке ипотеки, а также рост цен на энергоресурсы простимулируют повышение цен на рынке Перми, но не ранее января-февраля 2006 г.
Самые дорогие квартиры в Перми расположены в центральном, Ленинском районе – там стоимость 1 кв. м составляет 31 060 руб. Перспективными с точки зрения популярности у потребителей риэлторы единодушно называют Свердловский, Мотовилихинский районы, где цена за 1 кв. м по итогам октября составила 25 940 руб. и 24 040 руб. соответственно. Рост цен наблюдается в Кировском районе, где открылся новый Красавинский мост через реку Каму. Кроме того, отмечают источники “Ведомостей”, цены на жилье в данном районе традиционно низки, поэтому рост объясняется и общим подтягиванием цен к уровню других районов Перми.
Одними из наиболее доступных по цене типов жилья риэлторы называют хрущевки, пожалуй, самую популярную недвижимость в Перми – цена 1 кв. м в них составляет 23 680 руб. В октябре существенно увеличились цены на квартиры в девятиэтажных домах, что объясняется ростом спроса, цена за 1 кв. м в данном типе зданий составляет 25 790 руб. В дальнейшем, по словам Регины Давлетшиной, прогнозируется остановка цен, тем более что жилье в девятиэтажках уже сейчас стоит дороже, чем в домах улучшенной планировки (25 550 руб. за 1 кв. м).
По мнению аналитика “Перспективы”, на рынке жилой недвижимости наметилась стабилизация, которая остановит динамичный рост цен на квартиры. Кроме того, на снижении цен должно сказаться и увеличение ввода жилья на первичном рынке: по итогам 2005 г. в Перми предполагается построить 300 000–350 000 кв. м, а по словам вице-губернатора Пермской области Николая Бухвалова, к 2007 г. в регионе планируется возвести 750 000 кв. м, из них 430 000 кв. м – в Перми. Однако все риэлторы сходятся во мнении, что рост цен на вторичке лишь снизит темпы, а не остановится, поскольку рынок жилой недвижимости далек от насыщения.