ОРИЕНТИРЫ: Спорный эксклюзив
Строго говоря, готовых офисных центров класса А в Москве не так много, и большинство из них действительно стоит признать эксклюзивными. Например, весной 2006 г. на рынке снова появился офисный центр “Балчуг Плаза”. Эксперты сразу оценили этот комплекс как уникальный – и были в общем правы. Практически с каждого этажа этого здания открывается вид на Кремль, а арендатору предоставлена возможность снять целый этаж площадью 1500 кв. м. Всего на рынок было выставлено чуть больше 17 000 кв. м офисных площадей.
У офисного “Балчуга” сложная судьба. Комплекс был построен за счет инвестиций двух компаний – “СТ Групп” Шалвы Чигиринского и Millhouse Capital. Эксклюзивным брокером при сдаче комплекса в аренду стала Jones Lang LaSalle и достигла определенных успехов. По данным участников рынка, арендаторами готовы были стать Deutsche Bank, “Северсталь” и “Вымпелком”. Однако летом 2004 г. Millhouse Capital выкупила долю своего партнера, забрала объект с рынка и передала все офисные площади “Сибнефти”. В свою очередь, покупка нефтяной компании “Газпромом” спутала все карты: газовому монополисту офисы не перешли, а в связи с объявленной перерегистрацией “Сибнефти” в Санкт-Петербурге, возможно, и вовсе не понадобятся. В итоге собственником здания осталась Millhouse Capital, которая и вывела вторично готовый офисный центр на рынок. На этот раз поменялся брокер – им стала Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, однако принцип эксклюзивности остался тем же.
Несмотря на все прелести “Балчуга”, нельзя сказать, что у него нет недостатков. По мнению участников рынка, их всего два – транспортная доступность и высокие цены. В частности, добраться до нового офисного центра можно практически только по Садовнической набережной. Однако если проблема пробок свойственна всем офисным комплексам в центре столицы, то арендные ставки сложно назвать среднестатистическими даже для офисов класса А. Предполагается, что аренда 1 кв. м будет стоить $900–1000 в год без учета НДС и эксплуатационных расходов. Как утверждают эксперты, скорее всего в ближайшее время арендаторы в офисный центр придут, даже несмотря на сложную историю здания.
Еще совсем недавно средний уровень арендных ставок на офисы такого класса колебался вокруг $700 за 1 кв. м. Однако сейчас цены поднялись в большинстве офисных центров класса А. Например, компания Blackwood эксклюзивно сдает в аренду часть офисного комплекса “Тургеневская площадь” по цене $950 за 1 кв. м в год без учета НДС.
Интересно, что зачастую дорогие площади предлагаются в офисных центрах не с самой лучшей репутацией. В частности, у бизнес-центра “Волна” на пр-те Сахарова есть множество достоинств, например удобные подъездные пути и хорошая внутренняя инженерия здания. Однако в здании уже произошло два пожара – на 3-м и 4-м этажах, а согласившийся было арендовать офис “Вымпелком” разорвал контракт из-за продления сроков строительства. Кроме того, ходят устойчивые слухи о ссоре между двумя владельцами этого здания. Как бы то ни было, но введение комплекса в эксплуатацию задерживается более чем на полгода. Несмотря на все эти факторы, по данным участников рынка, владельцы здания достаточно успешно ведут переговоры о покупке помещений с “Альфа-групп” и вполне возможно, что комплекс очень быстро уйдет с рынка.
Не все готовы согласиться на эксклюзивные предложения брокеров и арендовать новые офисы по таким ценам. Например, одной консалтинговой компании ее нынешний офис обходится в $650 за 1 кв. м, что составляет около 6% ее бюджета. В принципе, как говорят ее представители, компания готова платить в два раза больше, однако ее не устраивает качество площадей.
У каждого крупного офисного центра класса А, по словам экспертов, есть свои недостатки: у одного – планировка, у другого – транспортная доступность, у третьего – местоположение. И даже у самых эксклюзивных из них, например “Балчуг Плаза”, остается один общий недостаток – завышенные арендные ставки. По этому показателю Москва уже сравнялась со многими мировыми деловыми центрами, в том числе Лондоном и Нью-Йорком, но качество далеко не всегда соответствует мировым стандартам.
По подсчетам аналитиков, такая ситуация вряд ли продлится очень долго и через 2–3 года многие офисные центры высокого класса могут не дождаться своих арендаторов. С каждым годом в Москве увеличивается уровень вакантных площадей в офисах класса А: если в 2004 г. он составлял 3%, то в 2005 г. достиг уже 4%. Изменения вроде небольшие, но ведь и арендаторов в этом сегменте рынка, готовых снять целый этаж более чем по $1000 за 1 кв. м, даже в столице не очень много. В ближайшее время на рынок выйдет несколько новых проектов, например бизнес-центры “Легион II”, “Северная башня” в “Москва-Сити” и “Новосущевский”. Кроме того, будет построена вторая очередь “Балчуг Плаза”. Строго говоря, уже сейчас этому неповторимому бизнес-центру может составить конкуренцию Central City Tower на Овчинниковской набережной, из верхних окон которого также открывается вид на Кремль, пусть и не такой близкий.
Сложившуюся ситуацию на рынке дорогих офисов эксперты называют не иначе как “головокружением от эксклюзивов”. Выход каждого крупного проекта становится событием, сам офисный центр становится эксклюзивным, а затем реализуется брокерами по эксклюзивному договору. Но долго ли это продлится – вопрос открытый.