Модный ПИФ

До сих пор в Новосибирске были ЗПИФы лишь ведущих компаний фондового рынка – “Брокеркредитсервис” (БКС) и “Мономах”. У БКС действуют три закрытых ПИФа – “Фонд недвижимости БКС”, “Первый Сибирский” и “Таганай-инвест”. ПИФ “Таганай-инвест” объемом 30 млн руб. инвестирует в коммерческую и жилую недвижимость в Челябинске и в Новосибирске, доходность по итогам 2005 г. составила около 23%. Средства пайщиков ПИФа “Первый Сибирский” (85 млн руб.) инвестируются в строительство жилого дома в пригороде Новосибирска. Самый крупный ПИФ – “Фонд недвижимости БКС” стоимостью около 250 млн руб. обеспечивает доходность в 35% годовых.

Компания “Метаприбор” на прошлой неделе завершила формирование закрытого ПИФа “Мета капитал” объемом 100 млн руб. для финансирования строительства коммерческой недвижимости, рассказал “Ведомостям” гендиректор компании Владимир Мартыненков. Формированием фонда занималась Управляющая компания (УК) “Ника”. По словам Мартыненкова, стоимость пая – 1000 руб., минимальный порог вхождения – 5000 руб., ожидаемая доходность – 25–30% годовых, что за три года составит 75–90%. Средства будут потрачены на строительство более 1700 кв. м торгово-офисных помещений в жилом комплексе “Военная Горка”, который возводит компания. Через три года УК должна продать помещения и выплатить пайщикам доход. Сейчас помещения оцениваются компанией в 57 000 руб. за 1 кв. м.

Жилой комплекс “Военная Горка” расположен в центре города и считается одним из самых амбициозных проектов компании. Планируется, что до 2010 г. на участке 32 га будет построено 370 000 кв. м жилья. С помощью ПИФа компания привлекла как мелких инвесторов, так и крупных игроков – страховые компании и банки, пояснил Мартыненков, отказавшись сообщить их названия. “Идея ЗПИФа понравилась пайщикам, и фонд был сформирован всего за два месяца”, – добавляет он.

Привлечение закрытого ПИФа к финансированию строительства – редкий случай для новосибирских девелоперов, отмечает менеджер банка “Алемар” Никита Кайгородов. У “Алемара” до сих пор не было ПИФа недвижимости, но сейчас, по словам Кайгородова, такая возможность обсуждается.

В дальнейшем “Мета капитал” может скорректировать заявленную доходность, замечает Кайгородов. Сейчас рынок коммерческой недвижимости перегрет, цены растут более чем на 30% в год. В ближайшие год-два на рынке появится значительное количество офисных и торговых площадей – и рынок стабилизируется. Рост цен будет сопоставим с инфляцией, прогнозирует менеджер.

Механизм финансирования через ЗПИФН интересен, полагает гендиректор строительной компании “Атон” Александр Крымко. По его словам, до сих пор компания пользовалась банковскими кредитами под 13–17% годовых. Цену в 57 000 руб. за 1 кв. м Крымко рассматривает как “низкую”. Таким образом, у паев есть потенциал для роста, резюмирует он. Однако сам Крымко пока не собирается создавать такой фонд, но говорит, что в перспективе может задуматься о нем.

Компания “Мономах” создала ПИФ “Достойная старость” с активами в $7,2 млн. Фонд инвестирует в пансионат для престарелых “Золотой век” площадью 6800 кв. м в Академгородке. Минимальная стоимость пая – $800 000, планируемая доходность – 18–22% годовых.

“За два месяца создать фонд в 100 млн руб., причем в Новосибирске, где не каждый житель слышал слово “ПИФ”, просто нереально!” – удивляется аналитик БКС Салават Алпаров. Очевидно, что пайщиками выступили дружественные компании инвесторы или сами ее акционеры, полагает Алпаров. По его мнению, пайщики получат предполагаемый доход: рынок недвижимости сейчас на подъеме и будет расти еще несколько лет.

А директор по аналитике и информации группы компаний “Регион” Анатолий Ходоровский предупреждает, что пайщиков фонда “Метаприбора” могут поджидать большие риски в виде срывов срока сдачи объектов и возможного падения цен на рынке недвижимости.