Доходное место: Город для отдыха

Специфика Сочи как самого известного и раскрученного российского курорта диктует условия рынку коммерческой недвижимости: ключевым здесь является гостиничный сектор.

Однако наибольшую долю в нем до сих пор составляют советские дома отдыха с низким уровнем сервиса. Курорту, который все активнее позиционирует себя как место отдыха для людей с достатком выше среднего, катастрофически не хватает высококлассных гостиниц, считают аналитики.

Гости ждут сервиса

По данным GVA Sawyer, обеспеченность гостиничным фондом в Сочи составляет 8 номеров на 1000 туристов, а что касается отелей высокого класса – не превышает 0,3 номера на 1000 отдыхающих. Это является достаточно низким показателем для активно развивающегося города, считает вице-президент по консалтингу GVA Sawyer Эвелина Павловская.

Рынок гостиниц уровня «4–5 звезд» представлен 10 объектами (общей сложностью в 1258 номеров). Это «Гранд отель SPA Родина», санаторий «Черноморье», отель «Чеботаревъ», санаторий «Одиссея», отель «Престиж», «Рэдиссон САС Лазурная Пик Отель», «Рэдиссон САС Лазурная», «Рэдиссон САС Парк Отель», «Заполярье» VIP-городок, «Маринс Парк Отель». Начиная с 2002 г. объем предложения в этом секторе вырос всего на 18%, утверждают аналитики GVA Sawyer. «Высококлассное гостиничное предложение не способно удовлетворить спрос в высокий сезон», – отмечает гендиректор Macon Realty Group Илья Володько.

«Туристическая инфраструктура Сочи сформировалась в прошлом веке, когда город считался местом массового и недорогого отдыха», – говорит директор по консалтингу Colliers International Елена Риставаара. Этим, по ее словам, объясняется то, что большинство «средств размещения» – постройки советской эпохи с низким уровнем обслуживания.

В Сочи гостиницы самостоятельно устанавливают цены на номера. «В «Гранд отель SPA Родина» одноместный номер стоит 866 евро, а двухместный – 475 евро», – приводит пример руководитель направления инвестиций в недвижимость «Финам менеджмент» Данил Зарубин. По его мнению, в дальнейшем Сочи будет развиваться исключительно как «дорогой курорт». «В России Сочи должен стать единственным курортом международного класса, Олимпиада в этом вопросе окажет большое содействие», – считает Зарубин.

«Звезды» в перспективе

По информации Macon Realty Group, в этом году в Сочи появился только один новый гостиничный комплекс: «Газпром» ввел первую очередь горно-туристического центра в Красной Поляне – гостиницу «4 звезды» на 124 номера «Гранд Отель Поляна». Как заявили в GVA Sawyer, еще две гостиницы (на 180 и 300 мест) «Газпром» собирается построить к 2010 г. Категория их пока не определена.

ПФК «Курорт» строит на месте бывшей гостиницы «Чайка» в самом центре города многофункциональный комплекс «Сочи-Сити». По проекту в нем должен разместиться отель «5 звезд» «Чайка» на 224 номера. Сдать комплекс с гостиницей планируется в 2010 г.

В центральной части Сочи возводится новый корпус отеля «Звездный». В здании из 11 этажей будет размещен оздоровительный комплекс с тремя бассейнами. После его открытия и завершения реконструкции действующего корпуса, запланированных на II квартал 2009 г., «Звездный» будет претендовать на уровень «4 звезды». По сведениям региональной администрации, новый «Звездный» сможет принимать до 570 отдыхающих одновременно. Стоимость нового строительства и реконструкции в администрации оценили в $24 млн. Финансирует проект администрация «Звездного» с привлечением сторонних средств.

ОАО «Красная Поляна» в декабре этого года планирует ввести в эксплуатацию вторую очередь спортивно-туристического комплекса «Горная карусель» в поселке Эсто-Садок Адлерского района Сочи. По информации заместителя гендиректора компании Евгения Кривова, к 2011 г. в комплексе появятся и первые объекты для размещения туристов. «Сейчас ведется проектирование гостиницы, жилых блоков, клубов и прочей инфраструктуры», – рассказал он. По словам Кривова, к 2012 г. объем инвестиций в проект может достичь 38–40 млрд руб.

Южная строительная коммуникационная компания до конца 2008 г. намерена открыть туристический комплекс «Эсто-Садок» в районе Красной Поляны. Как сообщили в дирекции инвестиционных проектов компании, комплекс практически готов. С начала строительства проект претерпел изменения. Помимо гостиницы на 102 места, сети точек питания, оздоровительных и развлекательных блоков, административных и хозяйственно-бытовых построек компания разместила на участке автосалон и базу по прокату горнолыжного оборудования.

В этом году еще несколько девелоперов вышли на рынок с новыми проектами. «Система-Галс» завершила подготовительные работы для строительства курортного комплекса «Камелия» (реализуется совместно с Saraya). Как рассказали в пресс-службе компании, в комплекс войдут гостиница «5 звезд» на 200 номеров, апартаменты, конгресс-зал, подземный паркинг, открытые и закрытые бассейны, спортивно-оздоровительный центр. Запланирован собственный причал для яхт. «5-звездочный отель разместится в уникальной по архитектуре 100-метровой башне. Если смотреть на башню с разных ракурсов, ее силуэт постоянно меняется», – отметил представитель «Системы-Галс». По данным компании, предполагаемый объем инвестиций в проект превышает $350 млн. Открытие «Камелии» намечено на 2011 г.

Объединенная промышленная корпорация (ОПК) заявила о планах вложить 150 млн евро в строительство элитного отельно-жилого комплекса на месте гостиницы «Приморская». Как рассказал специалист управления по связям с общественностью компании Дмитрий Мороченко, в ноябре ОПК начнет разработку проекта. Начало строительство намечено на 2010 г., завершение – на 2012–2013 гг. ОПК собирается построить на месте «Приморской» новый отель класса люкс на 150–200 номеров и воспроизвести исторический фасад существующего здания гостиницы. Рядом разместится многоэтажный жилой комплекс на 200 апартаментов. Предположительно управлением займется международный оператор.

«По нашим оценкам, в текущем году в Сочи будет построено около 135 000–150 000 кв. м гостиничных площадей. Но основной строительный бум ожидается в 2009–2010 гг.», – прогнозирует Данил Зарубин.

Кабинет с видом

В последние годы в Сочи начал активно развиваться еще один сегмент отдыха – деловой туризм. Чтобы сэкономить время бизнесменов, девелоперы начали включать гостиницы в состав строящихся офисных центров. Спрос в городе растет как на первый, так и на второй вид недвижимости: по мнению аналитиков, в Сочи не хватает не только качественных гостиниц, но и хороших кабинетов.

По сведениям GVA Sawyer, общий объем рынка офисных помещений в Сочи составляет около 57 449 кв. м. По мнению московской компании, офисные помещения класса А представлены единственным бизнес-центром «Пять колец» (5449 кв. м). Класс В занимает около 19 000 кв. м, класс С – примерно 33 000 кв. м. По данным Macon Realty Group, в 2008 г. в Сочи был сдан один офисный комплекс – «Горький-Центр» (общая площадь – 3356 кв. м, под офисы отдано 2900 кв. м).

«Для рынка офисной недвижимости Сочи характерны дефицит качественного предложения и низкий уровень вакантных площадей. После объявления Сочи столицей Олимпийских игр он заметно оживился, инвестиционная активность в городе выросла, на рынок стали выходить крупные девелоперские компании», – отмечают аналитики GVA Sawyer.

По мнению руководителя аналитической службы агентства недвижимости МИАН Алексея Кудрявцева, спрос на офисную недвижимость в Сочи в основном сосредоточен в сегментах B+, B- и A – он формируется за счет «приезжих» компаний, которые заняты в проектах по подготовке Олимпиады. Поэтому, объясняет Кудрявцев, вновь возводимые офисные и многофункциональные центры нацелены именно на эти высокие сегменты, хотя четкой классификации офисов в Сочи пока нет. Чтобы заработать на клиентах, офисные объекты позиционируются собственниками как класс А, хотя на деле ему не соответствуют. По информации МИАН, цена продажи 1 кв. м офисов класса В достигает 120 000 руб., для класса А равна 250 000 руб.

До конца года в городе откроется торгово-деловой центр класса А «Александрия» (17 000 кв. м, из них 13 800 кв. м – торговые залы, около 2500 кв. м – офисы). Как рассказал представитель одного из инвесторов проекта – холдинга «Оптима-инвест», первоначальные инвестиции в проект оценивались в 600 млн руб.

Производственно-финансовая корпорация «Курорт» заявила о строительстве делового центра класс А «Сочи-Сити» (79 300 кв. м, офисы – 23 300 кв. м). Офисные помещения разместятся в отдельном 14-этажном здании бизнес-центра.

Корпорация «Грас» строит на месте бывшего кинотеатра «Спутник» 24-этажный деловой комплекс с одноименным названием (42 170 кв. м, офисы – 20 000 кв. м). В бизнес-центре обещают открыть новый, современный кинотеатр на 550 мест.

«Юмако» заявила о том, что собирается снести гостиницу «Москва» и построить на ее месте центр «Сочи-Плаза» (класс А, 95 100 кв. м, офисы – 22 500 кв. м). Срок сдачи объекта предварительно намечен на 2010 г. Однако в компании не смогли назвать даже предполагаемую дату сноса «Москвы».

А инвестиционная группа «Покров» уже приступила к расселению жителей из ветхого жилья на месте предполагаемого строительства многофункционального комплекса «Покров-Плаза» (16 200 кв. м, из них офисы – 6680 кв. м). Как рассказали в департаменте развития группы, «Покров» намерен вложить в проект $50 млн. Сдать объект планируется в 2011 г.

Торговле негде развернуться

Если на гостиничном и офисных рынках недвижимости Сочи появилось какое-то оживление, то торговый сегмент пока что продолжает оставаться за пределами интересов крупных девелоперов.

«На данный момент в городе не функционирует ни одного качественного торгового центра. Хотя есть потребность не только в дорогих ТРЦ, ориентированных на потребителей с высоким уровнем дохода, но и в магазинах для людей со средним достатком», – отмечает Илья Володько. В Macon Realty Group называют всего четыре крупных действующих торговых объекта: это торговые центры ЦУМ, «Колизей», ТРЦ «Новый век» и «Пять колец». Аналитики отмечают крайне низкий уровень качества торгового сервиса.

По данным GVA Sawyer, общая площадь торговых помещений в Сочи (вместе с Адлерским и Хостинским районами) составляет 105 100 кв. м. Вместе с тем аналитики отмечают крайне низкое качество торговых рядов. Показатель обеспеченности населения магазинами, по их информации, остается на очень низком уровне: 51 кв. м на 1000 жителей.

Появление новых торговых площадей в ближайшее время аналитики прогнозируют лишь в рамках уже отмеченных выше многофункциональных комплексов: «Александрии» (10 000 кв. м торговых площадей) и «Сочи-Сити» (41 700 кв. м).

О более далекой перспективе развития торгового сегмента пока заявила только ОПК. Как сообщил Дмитрий Мороченко, ОПК планирует потратить 50 млн евро, чтобы на месте старого здания ЦУМа появился «один из самых современных торгово-развлекательных комплексов Краснодарского края, в составе которого будут рестораны, кафе, кинотеатры, игровые залы, зоны для отдыха с детьми». Общая площадь нового ЦУМа c подземным паркингом составит около 22 000 кв. м. По словам Мороченко, сейчас компания разрабатывает концепцию проекта. Начало строительства запланировано на 2010 г., завершение – на 2013 г.

Данил Зарубин надеется, что Олимпиада благотворно скажется и на развитии торгового сегмента. «Благодаря увеличению потребительского спроса помимо строительства новых объектов торговой недвижимости возрастет отдача от уже существующих объектов», – считает он.

Склады для олимпийцев

Олимпиада внесла коррективы и в развитие другого сегмента рынка, до недавних времен отсутствовавшего в Сочи в принципе, – складской недвижимости.

«Базэлцемент» объявил о том, что планирует построить для олимпийских нужд логистический центр на 6 га земли в 3 км от Имеретинской низменности. Как писали СМИ, он будет рассчитан на перевалку до 3 млн т нерудных материалов в год и обеспечит 50% потребности сочинских строек. Ожидаемые сроки реализации проекта – конец 2009 – начало 2010 г. В самой компании отказываются комментировать подробности проекта.

По мнению опрошенных «Ведомостями» аналитиков, строительство складской недвижимости в Сочи осложняется географическими факторами: разместить крупный склад в горной местности непросто. Кроме того, высокая потребность в логистических парках будет наблюдаться только в преддверии Олимпиады, после нее же помещения будут не востребованы, добавляет Зарубин.

Земля вне закона

Слабую активность девелоперов и «провисание» целых сегментов рынка аналитики объясняют и другими причинами. Например, отсутствием утвержденного градостроительного плана Сочи.

«В Сочи нет четких правил выделения участков под застройку. Да и земля одна из самых дорогих в России. Нет реально работающего механизма отъема земель для нужд «Олимпстроя». Строительство на том или ином участке связано с высокими рисками, поэтому реализацией крупных проектов в основном занимаются крупные федеральные девелоперы, у которых есть административный ресурс», – рассказывает Алексей Кудрявцев.

Местные же девелоперы отмечают катастрофическую нехватку в городе хороших участков под строительство. «На рынке Сочи предложения, устраивающие инвестора, появляются очень редко. И на каждое находится много покупателей. Соответственно, цена «хорошо упакованной» земли (т. е. участков, переведенных в нужную категорию и имеющих все необходимые согласования) растет опережающими рынок темпами», – рассказал президент ИГ «Покров» Николай Крайнов.

По мнению опрошенных «Ведомостями» аналитиков, неопределенность на земельном рынке, завышенные цены на объекты недвижимости и зачастую низкое качество новых проектов привели к тому, что многие девелоперы заняли выжидательную позицию. Сказать, какие проекты действительно выйдут в жизнь, а какие останутся только на бумаге, можно будет не ранее чем через год-два, говорит Зарубин.