На асфальте: Споры о насущном

Едва ли не каждый аналитик, риэлтор или чиновник, к которому корреспондент «Ведомостей» обращался за последний месяц, предвосхищал беседу фразой: «Вы, наверное, о кризисе хотите спросить?» И, не дожидаясь вопроса, высказывал свою точку зрения. Представители администрации оптимистичны и считают, что не так страшен черт, как его малюют средства массовой информации. Аналитики и риэлторы, напротив, в большинстве своем пугают словами «стагнация» и «падение». А девелоперы вообще молчат. Видимо, есть о чем.

Молчание строителей

«Практически все застройщики подтверждают снижение объемов продаж», – заявил в октябре на ростовской конференции «Ведомостей» замминистра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Игорь Далаксакуашвили. По словам аналитика АН «Титул» Алексея Чумакова, спрос на жилье в Ростове в октябре сократился на 30% от среднего числа за последний год.

В сентябре по сравнению с августом продажи упали на 15–20%, а октябрь выдался в 2 раза хуже сентября, поделился исполнительный директор АН «Вант» (реализует жилье строительного концерна «Вант») Эдуард Кубарский. О том, что продажи заметно упали, говорит и заместитель гендиректора Южной строительной компании Владимир Шарлай. Представитель концерна «Покровский» признался «Ведомостям»: в сентябре ни одна квартира компании не была продана.

Реакцией застройщиков на сокращение спроса стало снижение цен. «Официально ростовские строительные компании снижают цены незначительно, но предлагают покупателям индивидуальные условия – договориться о скидке можно», – говорит Кубарский. Концерн «Вант», по его словам, в октябре – начале ноября снизил цены по отдельным объектам в пределах 7%.

Если информацией о ходе продаж девелоперы еще делятся, то признаться в недостатке финансовых ресурсов пока не решился никто. Хотя в неформальных беседах можно узнать много интересного. Говорят, что на ростовском рынке жилой недвижимости уже заморожен ряд проектов, что некоторые строительные компании продают не так давно доставшиеся с большим трудом и за большие деньги строительные участки – для того, чтобы закончить уже начатые объекты.

Тем не менее застройщики, которые не пытаются избежать контакта с прессой, уверяют: их планы пока не меняются. «Да, случился кризис ликвидности, но ничего пока не изменилось – дома будут сдаваться в заявленные сроки, а темпы строительства сохраняются», – говорит исполнительный директор ЦН «Нирлан» (строит жилье экономкласса) Андрей Маслов.

Инвесторы в тревоге

На рынке жилой недвижимости Ростова увеличение предложения сочетается с общим падением спроса. Многие частные инвесторы выставляют квартиры на продажу. Те, кто покупал жилье с целью вложения денег, сейчас ринулись от этой недвижимости избавляться, утверждает управляющий партнер АН «Парус» Михаил Денисов. «С 1999 г. рост цен на квартиры не останавливался: темпы менялись, но в любом случае жилье приносило ежегодно 30–40% прибыли, – говорит Денисов. – Такая доходность избаловала инвестиционных покупателей».

Но настал год 2008-й, современные инвесторы читают газеты и журналы, а там роста не только не обещают, но говорят о том, что цены будут падать. Ростовские инвесторы усомнились в надежности жилой недвижимости как источника прибыли и поспешили дать объявление: «Продам квартиру. Возможен торг».

Основное снижение цен сейчас происходит именно по квартирам, которые хозяева-инвесторы стараются как можно скорее продать, говорит Денисов. По его словам, если раньше инвесторы цены задирали, то сейчас наоборот – толкают вниз. «Условно говоря, квартира стоит 2 млн руб., быстро продать ее можно за 1,8 млн руб., для еще большего ускорения процесса владелец готов скинуть цену и до 1,7 млн руб.», – рассказал эксперт. Еще недавно инвестор, выставляя завышенную цену на свою недвижимость, рассуждал: если сегодня у меня по такой цене квартиру не купят, то через 2–3 месяца купят еще дороже. Сегодня он руководствуется новым правилом, кризисным: лучше уступить сейчас, чем потом продать еще дешевле.

Мнение о том, что цены на ростовском рынке жилья будут снижаться, явно популярнее, нежели обратная точка зрения. «Определенно цены упадут», – убежден гендиректор Macon Realty Group Илья Володько. Снижение стоимости жилой недвижимости на 25–30% уже к весне 2009 г. прогнозирует и Денисов.

Слово оптимистам

«Кризис – это способ оздоровления рынка», – убежден руководитель Агентства инвестиционного развития Ростовской области Игорь Бураков. В общих чертах позиция лагеря оптимистов выглядит так: да, рынок недвижимости лихорадит, но это вызвано скорее слухами, родившимися вокруг кризиса, нежели им самим.

«Народ сейчас наивно полагает, что завтра за бесценок будут квартиры продавать, а этого не будет», – говорит начальник отдела координации строительства департамента координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону Владимир Диденко. Именно из-за таких вот домыслов у строителей уже сегодня продаж нет, а значит, завтра строить будет не на что, категоричен Диденко. Подобные слухи очень сильно навредили строителям, считает он.

«Спрос остановился, потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, – говорит Маслов. – И это только благодаря тому, что откуда-то берутся сведения, что рынок упадет, и даже цифры – насколько упадет». Никаких предпосылок для того, чтобы снижались цены, нет, уверен эксперт. «Жилья на рынке будет меньше из-за кредитных проблем у многих застройщиков, потребность не будет насыщаться – с чего тут ценам падать?» – аргументирует он. По словам Маслова, сейчас идет естественная корректировка цен из-за нерешительности покупателя, который растерялся и не знает, что делать. «Это не на рынке кризис – кризис в головах», – уверяет Маслов.

«В сложившейся ситуации некоторые застройщики потерпят убытки, а той рентабельности, которая была раньше, больше не будет, – размышляет Чумаков. – Но это и хорошо: будут тщательнее прорабатывать проекты и грамотнее подходить к исследованиям рынка». Аналитик прогнозирует временную стагнацию на рынке и возобновление роста с лета – осени 2009 г. Настроен на лучшее и Маслов: «Через несколько месяцев спрос вернется, уже в конце ноября – декабре рынок оживится по сравнению с нынешним его состоянием».

Опасливые прогнозы

Кризис будет не системным, а кризисом отдельных компаний, считает Чумаков. «Кто-то из застройщиков, работающих по ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве...», перейдет на проектное финансирование, что в дальнейшем избавит их от рисков снижения спроса на рынке, – говорит эксперт. – А с кредитованием под залог серьезных проблем нет». К тому же меры, которые правительство принимает для поддержки банковского сектора, обязательно дадут позитивный эффект, уверен Чумаков.

Давать более детальные прогнозы участники рынка воздерживаются. «Что будет с рынком, предсказать невозможно», – признает Маслов. «Я не знаю точно, как все повернется: на 30 ли процентов упадут цены, и придется ли пик кризиса на конец зимы, – говорит Денисов. – Эти прогнозы плотно засели у людей в головах». Не берется ничего предсказывать и Володько, в случае если кризис усугубится.