На асфальте: Стоимость доверия

К объемам строительства жилья 2008 г. (было сдано 1,3 млн кв. м) Самарская область выйдет не раньше 2012 г., говорил в сентябре «Ведомостям» министр строительства области Павел Донской. В декабре пресс-служба министерства сообщила: по итогам января – октября в области сдано 592100 кв. м (59,2% от плана 2009 г.). Более половины – 350100 кв. м – введено в эксплуатацию за счет индивидуальных застройщиков. В минстрое уверены, что план 2009 г. по вводу 1 млн кв. м будет выполнен.

По наклонной

Продавать даже готовое жилье все сложнее. Хотя те, кто все же решится купить жилье в новостройке со сроком сдачи в 2011 г., сейчас заплатят на 30% меньше, говорят брокеры. Главное – чтобы застройщику хватило средств завершить объект и не обанкротиться.

Основной тренд этого года был заложен в ноябре – декабре 2008 г. Тогда застройщики и риэлторы, не желая снижать цены, резко уронили продажи. Покупатели отложили приобретение жилья до лучших времен и уже в первом полугодии продажи упали на 50–80%, говорил летом председатель правления ИСК «Волга-групп» Петр Сивожелезов. По словам директора по маркетингу СК «Эл-Траст» Вячеслава Рандаева, зимой и весной 2009 г. число сделок снижалось даже до 10–15% от докризисного уровня, летом ситуация начала выправляться, но объем продаж не превышал 30–40% от середины 2008 г., отмечает он.

Объемы строительства по области упали в 2,5 раза уже в январе – феврале. В Самаре снижение объемов строительства в 2,2 раза сохраняется и по итогам 10 месяцев этого года. Девелоперы, по их собственным заявлениям, все свободные средства направляли на стройку, отодвигая на второй план погашение кредиторской задолженности. О том, что строители активно используют бартер, расплачиваясь за бетон готовыми квартирами, «Ведомостям» в начале года рассказывали гендиректор СК «Портал» Игорь Михеев и гендиректор «Диссы» Максим Хвостов. Неплатежи со стороны соинвесторов (покупателей квартир по договору долевого участия) достигали 30–50%. Все эти факторы довели многие компании до заморозки объектов, а некоторых – и до суда.

Так, сейчас Самарский областной арбитражный суд рассматривает иск от Газбанка к одной из крупнейших строительных компаний Тольятти – «Лада-Дому» (100%-ная «дочка» «АвтоВАЗа»), говорится на сайте суда. Банк пытается взыскать со строителей около 210 млн руб. По данным сайта компании, до 2007 г. в течение 10 лет компания построила 620000 кв. м различных объектов, а в 2007–2011 гг. планировала ввести еще 300000 кв. м. Также, по собственным данным компании, размещенным на сайте, размер кредиторской задолженности на 5 ноября 2009 г. составлял 460,289 млн руб., убыток – 135,856 млн руб. Ни один из заявленных на этот год объектов не был сдан.

В сентябре в арбитраж также поступил иск от ВТБ к самарской ООО «Реал» на 122,3 млн руб., которые банк выдавал компании в середине 2008 г. под поручительство компании «Сальдо-Нова» (копия определения о назначении дела есть у «Ведомостей»). Из-за неплатежей банк хочет взыскать с компании кроме основной суммы долга проценты в 8,8 млн руб. и неустойку в 1,2 млн руб., говорится в материалах дела.

ИФНС по Ленинскому району Самары не разглашает сумму задолженности по налогам, из-за которой требует через суд признать банкротом ООО «Строительная компания ПЕ-ЕМ Строй». Получить комментарии в компании не удалось. Летом налоговики предъявляли подобные претензии к одному из крупнейших стройхолдингов в Самарской области – «Волга-групп». В августе, правда, арбитражный суд дело закрыл, решив, что сумма налоговых претензий невелика – всего 100000 руб., рассказывал ранее «Ведомостям» представитель компании.

Это признавал и Петр Сивожелезов. По его словам, компания во все свои проекты вкладывала собственные средства и в кризис столкнулась с понятной для всех проблемой нехватки оборотных средств. В результате почти на всех объектах компании (ЖК «Монблан», «Молодежный» и др., всего до 2011 г. планируют сдать 1 млн кв.м), кроме коттеджного поселка «Дубрава» (120 га, более 1200 коттеджей, инвестиции – 5 млрд руб.), работы в первой половине года были приостановлены. Летом медленными темпами компания начала возвращаться к достройке объектов.

Политика выживания у всех компаний похожа: завершать проекты, которые находятся на высокой стадии готовности, замораживать «котлованы» и тотально снижать издержки, говорит председатель совета директоров СК «Портал» Марат Мухаметшин. В этом году «Портал» ввел в эксплуатацию поселок «Шале» (13 домов, в том числе 11 индивидуальных, а также многоквартирные на 21 и 13 квартир) и первую очередь жилого комплекса «Самара-Твинс» (75 квартир общей площадью 5755,3 кв. м). Но заморозил строительство бизнес-центра «Портал-плаза» (11000 кв. м). И, по словам Мухаметшина, вторую очередь комплекса «Самара-Твинс» (6858 кв. м) начнут строить не раньше весны – и то «если рынок будет способствовать».

Вячеслав Рандаев также говорит, что компания не будет начинать новых строек до оживления рынка. Иногородние проекты компании (офисные центры в Набережных Челнах, Москве, Воронеже, жилой комплекс в Рязани) сейчас в состоянии вялотекущего строительства, все силы брошены на достройку самарских объектов. Летом руководитель департамента строительства и архитектуры Самары Александр Бурнаев говорил о заморозке масштабных жилищных проектов «Эл-Траста» на ул. Болотной (ЖК «Изумрудный», 9,54 га) и СК «Гранд» (16,5 га). По словам Сивожелезова, на самарском рынке в течение года остановилось до 75% стройплощадок. По данным Самарастата, за январь – октябрь в Самаре при годовом плане в 520000 кв. м построено лишь 242210 кв. м.

Административные меры

По информации мэрии Самары, самая масштабная стройка года в областной столице ведется муниципальной СК «Ремжилуниверсал» в Куйбышевском районе вблизи поселка Кряж. Это ЖК «Озерный» (23500 кв. м жилья), куда будут переселять жителей ветхих и аварийных домов. В следующем году комплекс планируется сдать в эксплуатацию, а на его инфраструктуру из городского бюджета выделить 10 млн руб.

Выкуп квартир для расселения из аварийного жилья – основной механизм поддержки строительной отрасли и со стороны областных властей. Как сообщили «Ведомостям» в министерстве строительства области, в этом году для отселения выкуплено 939 квартир общей площадью около 50000 кв. м и стоимостью 2,05 млрд руб. (739,044 млн руб. выделено из Фонда содействия развитию ЖКХ, остальное – из областного бюджета).

В феврале и июле были проведены аукционы по выкупу 224 квартир для льготников Самары на 600 млн руб. За счет областного бюджета в Самаре власти приобрели около 12000 кв. м у компаний «Уран», «Град», «Трансгруз», «Дон», «Развитие предпринимательства» и «Экосинтез». В мае – июне на 838,774 млн руб. выкупили 638 квартир (30700 кв. м): в Самаре (на 95,462 млн руб.), Жигулевске (на 388,136 млн руб.) и шести районах области. В июле приобретено 77 квартир (3800 кв. м) в Кинеле и Чапаевске, а в августе выделено еще 49,9 млн руб. на выкуп 2800 кв. м.

100 млн руб. выделили из областного бюджета на субсидии юрлицам по возмещению затрат на коммунальную инфраструктуру при строительстве. А ставку аренды за земельные участки под строительство в Самаре на 2009 г. заморозили. Правда, в 2008 г., по данным участников рынка, ставки выросли в среднем на 10%. Но в конце 2009 г. областные власти могут принять решение о понижении на ближайшие два года ставок сразу в 4 раза, сообщили в минстрое. Все административные меры, по подсчетам областного министерства, позволили сохранить рабочие места для 7000 строителей и обеспечить работой 26 генподрядных организаций и более 100 субподрядчиков.

Правда, сами строители высказываются по поводу оказанной помощи сдержанно. Хвостов отмечает, что это начало разворота властей к строителям. С ним согласен и Олег Егоров из «Усадьбы». Но поддержка властей была бы более ощутима, если бы деньги вкладывали не в выкуп метров, а в субсидирование ипотечных ставок. В этом случае каждый государственный рубль принес бы до 10 руб. частных инвестиций строительному рынку, подсчитал он.

Вина цены

В 2008 г. Самарская область занимала по объемам выданных ипотечных кредитов (19 млрд руб.) 1-е место в Приволжском федеральном округе. По итогам января – сентября объем выданных кредитов снизился в 6,6 раза по сравнению с аналогичным показателем 2008 г. – до 2,5 млрд руб. Хуже дела обстоят только в Нижегородской области (в 7,4 раза – до 2,1 млрд руб.) и Башкирии (в 6,8 раза – до 2,1 млрд руб.).

Резкое падение объема кредитованная объясняется тем, что изначально Самарская область существенно опережала другие регионы России, говорит начальник управления продаж и клиентского обслуживания Первобанка Игорь Гржещук. Сейчас, по его мнению, сокращение объемов «вывело регион на среднестатистический уровень». Первоначальный взнос по ипотечным кредитам еще в 2008 г. установился на уровне 30% от стоимости приобретаемого жилья, и большинство банков с тех пор не пересматривали этот показатель. Такая величина первоначального взноса позволяет банкам нивелировать возможное падение стоимости недвижимости, снижая риски в случае невозврата заемщиком кредита, отмечает он.

А вот ставка ипотечного кредита в течение года падает, говорит Гржещук. В начале года она колебалась на уровне 19–30%, а в некоторых банках достигала 30%. Сейчас, в частности, в Первобанке ставка по рублевым кредитам – от 13,5% годовых, а ставки по программе кредитования АИЖК, которые снижаются вслед за ставкой рефинансировании, в настоящее время находятся на беспрецедентно низком уровне – от 9,05%, отмечает Гржещук. По его мнению, в ближайшие 2–3 месяца тенденция снижения ставок по ипотеке продолжится.

Оживает не только сектор ипотеки, но и рынок в целом, отмечает Хвостов. Осеннее возрождение покупательского спроса остановило падение цен, уровень которых летом достиг себестоимости строительства (по данным Ассоциации строителей России, средняя себестоимость строительства 1 кв. м в Самаре – 31024 руб. – «Ведомости»), говорит Егоров. Рынок начал ощущать небольшой дефицит домов в высокой степени готовности, что и подтолкнуло цены вверх. Самые дешевые предложения сейчас можно найти в строящихся объектах на стадии котлована, отмечает Хвостов.

С ним согласен заместитель директора Поволжского центра развития Андрей Савельев. Дома со сроком сдачи в 2009 г. с начала года почти не подешевели: в январе 1 кв. м в них стоил в среднем по Самаре 45000 руб., а в ноябре – 44000 руб., говорит он. Новостройки с начала года подешевели на 12%, на ноябрь 2009 г. их средняя цена составляла 35773 руб. за 1 кв. м. А вот на квартиры в домах, которые будут вводиться через 1,5–2 года, цена упала на 12,4% – с 33000 до 29000 руб. за 1 кв. м, отмечает он.

Более ощутимым падение цен было на вторичном рынке жилья. Директор агентства недвижимости «Арбат» Сергей Канухин оценивает его в 20–24%. По мнению управляющей отделом жилой недвижимости АН «Визит» Олеси Карпенко, стоимость некоторых объектов снизилась на 25–30%. Но объекты, выставленные «по разумной цене и не имеющие серьезных недостатков», подешевели не более чем на 10–15%, отмечает Карпенко.

Сергей Канухин говорит, что самая дорогая недвижимость по-прежнему находится центральных районах города – Ленинском и Самарском. Цена за1кв. м здесь может быть на 15–30% выше по сравнению с Промышленным и Советским районами, согласна с ним Олеся Карпенко.

По данным агентства GED Analytics, в октябре метры на вторичном рынке жилья в Самаре начали даже прибавлять в цене. Местные брокеры говорят об обратном. Демпинговые предложения можно найти и на первичном рынке. Так, например, СК «Портал» не увеличивала цену с лета, а в декабре на квартиры на нижних этажах элитного ЖК «Портал-Билдинг» она снижает стоимость с 64000 до 55000 руб. за 1 кв. м, сообщили в пресс-службе компании.

По мнению Олега Егорова, весной 2010 г. повышения цен на первичном рынке можно ожидать, если курс рубля останется стабильным. Нынешнее увеличение спроса Карпенко объясняет постепенной стабилизацией экономической ситуации и сезонной активностью: «В преддверии нового года многие люди стараются решить отложенные в течение года жилищные вопросы».

Если повышения цен так и не произойдет, самарские строительные компании ожидают массовые банкротства, говорит Егоров. А Савельев считает, что разворот на повышение однозначно произойдет только тогда, когда снова начнут расти доходы населения или смягчатся условия получения ипотечных кредитов. «Но основная масса экономистов значительного улучшения экономических условий раньше середины 2010 г. не ожидает», – заявляет эксперт.