Итоги года: Не хватает новостроек
Падение цен на жилье достигало в этом году 30%, продажи сократились в разы, но к осени рынок оживился. А на рынке коммерческой недвижимости улучшений нет и не предвидитсяВ кредит не купить
На рынке потребительских кредитов сильнее всего пострадало жилищное кредитование. По данным Банка России, в Ростовской области на 1 октября его объем составил 2,2 млрд руб. против 12,4 млрд руб. на 1 октября 2008 г., в Краснодарском крае – 3 млрд руб. против 15 млрд руб. Руководитель ростовского офиса Городского ипотечного банка Максим Костюков говорит, что в первом полугодии основной задачей банка была не выдача новых ипотечных кредитов, а поддержание качества кредитного портфеля и минимизация просрочек.
За 11 месяцев в Ростовской области введено свыше 1,538 млн кв. м жилья (92,5% к аналогичному периоду 2008 г.), в Краснодарском крае – 3,09 млн кв. м (99,3%), по данным областной и краевой администраций. План на 2009 г. – 1,8 млн кв. м – будет выполнен, пообещал в конце ноября ростовский вице-губернатор Юрий Андриади. Руководитель департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Юрий Рысин ранее говорил, что для региона задача-максимум – выйти на прошлогодние показатели (3,8 млн кв. м). В начале года ожидания были более пессимистичными: вице-губернатор Кубани Алексей Агафонов предполагал, что темпы ввода жилья могут упасть до 26%.
Стройки встали
С сентября 2008 г. цены на первичном рынке жилья в Ростове снизились на 15% до 45 300 руб./кв. м, в Краснодаре – на 15,6% до 41 000 руб./кв. м. За 11 месяцев 2009 г. падение в Ростове составило 9,8%, в Краснодаре – 11,2%, подсчитали аналитики Macon Realty Group и агентства недвижимости (АН) «Титул». Но были предложения со скидками на квартиры до 25–30%, добавляет управляющая офисом АН «Риэлти» Ольга Леонтьева.
Тем не менее с начала кризиса продажи жилья сократились в разы, «особенно на первичном рынке как наиболее рискованном», говорит генеральный директор строительной компании «Юит Дон» Андрей Шумеев. Продажи корпорации «Девелопмент-юг» с августа 2008 г. снизились на 60%, констатирует ее президент Сергей Иванов. Плюс перенесены сроки строительства пяти объектов: и банки подняли процентные ставки по действующим кредитам компании с 10,5–14% до 19–24%, и дольщики далеко не все в состоянии вовремя делать взносы, объясняет он. В Ростовской области приостановлено строительство 29 домов площадью около 500 000 кв. м с более чем 2500 дольщиками (данные администрации), из них большая часть – объекты строительного концерна «Вант».
Однако поддержкой государства строители почти не пользовались, утверждая, что установленные Минрегионразвития цены для выкупа жилья ниже себестоимости: для области – 27 300 руб./кв. м в III–IV кварталах, для края – 30 450 руб./кв. м (см. также врез).
Осенняя оттепель
Признаки стабилизации на ростовском рынке недвижимости появились осенью: подрос спрос, падение цен приостановилось, отмечает генеральный директор «Титула» Евгений Сосницкий. Он объясняет это возвращением на рынок инвестиционных покупателей и оживлением ипотечного кредитования. В I квартале «Юит Дон» продала около 40 квартир, во втором – 60, а с III квартала покупают примерно по 18–20 квартир в месяц, рассказывает Шумеев. В Краснодаре спрос снова появился в июне, в сентябре значительно увеличились продажи, говорит генеральный директор Macon Realty Group Илья Володько.
Предпосылок как для снижения, так и для дальнейшего увеличения цен нет, считает руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.ру» Александр Пыпин. По его оценке, дефицит новостроек может подхлестнуть рост цен во второй половине 2010 г., но «существенно за уровень инфляции он не выйдет». По словам профильного чиновника в администрации Ростовской области, план по вводу жилья на 2010 г. до сих пор дорабатывается, но не исключено, что объем может быть сокращен до 1,5 млн кв. м с 1,8 млн кв. м в этом году. Получить прогноз на 2010 г. в администрации Краснодарского края не удалось.
Офисы и склады не нужны
В отличие от жилья на рынке коммерческой недвижимости в 2009 г. ничего обнадеживающего: спрос остается низким, девелоперы из-за проблем с финансированием не могут завершить проекты, едины в оценках опрошенные «Ведомостями» эксперты. По мнению директора АН «Парус» Максима Хмеля, в Ростове сильнее всего от кризиса пострадал сегмент офисной недвижимости. На 2010 г. отложен ввод бизнес-центров «Риверсайд-Дон» (строительный концерн «Единство», общая площадь – 23 500 кв. м), «Пять морей» (Строительные компании Мазанова, 37 000 кв. м), «Гвардейский» («Желдорипотека», 19 300 кв. м). «Заполнить готовящиеся к вводу бизнес-центры помогут только откровенно демпинговые цены», – считает Хмель. Нет спроса на офисы и в Краснодаре, говорит Володько. При этом, по его данным, в городе заявлены 13 новых бизнес-центров, шесть из них – класса А. В сложном положении оказались девелоперы, строящие в Краснодаре торговые комплексы: новые магазины городу сейчас не нужны, замечает управляющий партнер London Consulting & Management Company Дмитрий Золин. По его подсчетам, объем предложения качественной торговой недвижимости в Краснодаре находится на уровне 500 000 кв. м и по обеспеченности ею столица Кубани превосходит большинство крупных российских городов.
В этом году в Ростове и Краснодаре значительно сократился спрос и на складские площади, отмечают эксперты. «Около 50% спроса исходило от логистических операторов, которые в 2009 г. вслед за своими клиентами приостановили региональное развитие», – объясняет ведущий консультант отдела складских и индустриальных помещений Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko Елена Бушмина. Проекты логистических парков, заявленные в регионах девелоперами (ItellaNLC в Ростове, Parkridge Holdings и «Девелопмент-юг» в Краснодаре, Eastfield Park в Кореновске Краснодарского края) были заморожены, говорит Бушмина. За весь год ввели в марте лишь первую очередь логопарка Megalogix в Ростове на 100 000 кв. м.