На воздухе: Глобальная дача

В Петербурге в мае прошел 63-й Всемирный конгресс ФИАБСИ. 550 специалистов со всего мира – девелоперы, брокеры, консультанты, инвесторы – собрались в отеле Corintia, чтобы обсудить актуальные проблемы рынка недвижимости. Мне выпало вести круглый стол с заковыристым названием «Анализ и новые тенденции на рынке недвижимости и вторые дома».

Основная часть мероприятия походила на промоакцию: спикеры наперебой и взахлеб расхваливали свою страну или регион, доказывая, что инвестировать надо именно к ним, что для успешного человека не иметь апартаментов на Манхэттене просто неловко, а прилично жить на российскую пенсию лучше всего в Болгарии. И т. д.

Однако в ходе дискуссии обсуждались и действительно серьезные проблемы, начиная (традиционно) со спора о терминах и классификации.

В международной практике, когда говорят о рынке вторых домов, как правило, имеют в виду покупку недвижимости нерезидентами. То есть если парижанин покупает виллу в Ницце, он в статистику не попадает, а если на Корсике – то попадает. Или житель Нью-Йорка, приобретая домик в Вайоминге, оказывается не учтен маркетологами, а если в Канаде – это уже другое дело. Что странно. Потому что в Петербурге, например, реальных владельцев зарубежной недвижимости, возможно, несколько тысяч. А собственников или совладельцев вторых домов типа фазенды, дачи или хоть бытовки на 6 сотках – чуть ли не 2,5 млн.

Заказник для инвестора

Российские чиновники обычно с недоумением и негодованием говорят о том, что вот, мол, новый квартал, а в нем половина окон не освещено. «Инвесторы скупили!» (слово «инвестор» в этом контексте имеет явно негативный оттенок).

Сьюзен Гринфилд, вице-президент и управляющий директор компании Brown Harris Stevens, считает это знаком притягательности объекта. «Многие люди покупают второе жилье на Манхэттене и проводят в нем от нескольких дней до нескольких месяцев. Окна во многих кондоминиумах остаются темными – их покупают, но в них не живут постоянно», – объясняет она. Манхэттен называют столицей мира, и покупатели со всего света соревнуются за право обладать жильем на этом небольшом острове (13,5 мили в длину, 3,5 – в ширину). Тем более что выбор ограничен.

«Здесь мало жилой недвижимости, – говорит Сьюзен Гринфилд. – Всего на Манхэттене 725 000 жилых квартир, но 450 000 сдается в аренду. И только 275 000 можно купить. 185 000 – кооперативы, еще 90 000 квартир расположено в кондоминиумах». Есть еще 5200 таунхаусов, но из них лишь 1900 предназначено для одной семьи (с отдельным входом), потому что до последнего времени преобладала тенденция переделки односемейных домов в многоквартирные. Владельцы не спешат расставаться с недвижимостью, и за каждым привлекательным вариантом идет настоящая охота. Именно таунхаус на Манхэттене выбрала Мадонна для своих нью-йоркских апартаментов.

Специфическая особенность манхэттенских сделок – большая доля операций с наличными. Кредит здесь используется существенно реже, чем в среднем по США. «Иностранные клиенты тоже предпочитают оплачивать сразу», – говорит Гринфилд.

Факторы притягательности очевидны: Манхэттен – один из центров экономической жизни, здесь крупнейшая биржа, здесь редакции ведущих СМИ, рекламные агентства, новые технологии, мода, архитектура. Бродвей, наконец. Google инвестирует $3 млрд, приобретая офисное здание, которое занимает целый квартал в районе 60-й улицы.

Рядом с Манхэттеном, на острове Рузвельта, начинают строить кампус для двух крупных вузов в качестве конкурентного ответа Кремниевой долине. «Среди моих клиентов много родителей студентов. Дети учатся, живут на съемной квартире, потом ее сдают в аренду. Кстати, крупнейшая сделка в этом году – продажа квартиры у Центрального парка за $88 млн. Российский миллиардер (Дмитрий Рыболовлев, владелец компании «Уралкалий». – «Ведомости») купил у Центрального парка квартиру для своей дочери, которая учится в Бостоне, – продолжает Сьюзен Гринфилд. – Среди иностранных покупателей преобладают инвесторы или те, для кого инвестиционный мотив хотя и не является основным, но все же значим. Происхождение денег отследить невозможно. Турок приобретает четыре квартиры на четыре разные компании; все они принадлежат некоему фонду, зарегистрированному на Багамах. И об этом знаю только я».

Кстати, интересен и обратный вариант. «Постоянные жители Манхэттена покупают второе жилье там, куда они сами могут поехать на уикэнд. Например, в Хэмптоне. Или на юге – Флорида, Карибское море. Или даже в таких экзотических для ньюйоркца местах, как Лондон, Париж. Если есть возможность и есть такие деньги», – говорит риэлтор. В общем, Манхэттен – заветная цель для инвесторов, для тех, кто претендует на заметную роль в глобальной экономике или шоу-бизнесе.

Суровые соседи

Эскизную картинку рынка Прибалтики для участников конференции ФИАБСИ скупыми мазками набросал Айгарс Зариньш, президент международного чаптера FIABCI-Baltic. По его словам, обычно Латвия, Литва, Эстония рассматривают как единый рынок, иногда даже присоединяют к скандинавским странам.

Падение в кризис получилось чувствительным: в Латвии жилье подешевело на 72%, в Литве – на 39%, в Эстонии – на 41,4%. Рынок восстанавливается медленно: рост от нижней точки составил 27% в Латвии, 36% в Эстонии и всего 5% в Литве. В Латвии примерно 6000–7000 квартир, полученных банками в качестве залогов по невыплаченным ипотечным кредитам, вернулось на рынок.

Одна из мер активизации рынка – предоставление вида на жительство. «Квартиры в Риге охотно покупают предприниматели из России и Казахстана, – говорит Айгарс Зариньш. – Они готовы платить 100 000–150 000 евро, чтобы получить вид на жительство, что автоматически дает шенгенскую визу. За последние 1,5 года 172 млн евро было вложено, 1670 видов на жительство получено в результате покупки жилья. В курортной Юрмале, в новых проектах в центре Риги 46% квартир куплено иностранцами».

В Эстонии 17% недвижимости покупают иностранцы, в основном финны, и не только в городах, но и на удаленных хуторах. В одном из новых проектов старого Таллина (Pagari, 1) 90% жилья приобрели иностранцы. Всего в Таллине строится около 90 новых жилых комплексов. В Вильнюсе – 27 новых проектов, только 2% покупают иностранцы. Популярны Паланга, Нида, т. е. курорты.

По мнению Зариньша, преимущества Прибалтики – те же, что и в советское время (близко, нет проблемы языка), плюс Шенген и свободный доступ в Европу. Но инвесторов отпугивают последствия кризиса и глубина падения рынка (отважных это, напротив, привлекает). В Латвии можно было выплатить первый взнос, а через полгода продать жилье за двойную цену. Это продолжалось несколько лет, но такая ситуация уже не вернется.

Хороша страна Болгария

«Клиентов сосчитать трудно, но определить тенденции можно», – говорит об особенностях российского спроса на зарубежную недвижимость Татьяна Родионова, вице-председатель международного комитета РГР. Устойчивый интерес россиян ко второму жилью за границей она объясняет просто: люди тянутся к теплу, желательно, чтобы рядом было море или озеро, а вокруг – субтропическая зелень. «У нас же этого катастрофически не хватает. На чистом патриотизме удержать людей за Полярным кругом (или даже на 60-й параллели) довольно сложно. Поэтому ближе к концу карьеры многие рассматривают вариант зарубежной покупки, – рассуждает Родионова. – Люди не столько покупают объекты, сколько реализуют мечты».

По данным портала prian.ru, за последние пять лет в предпочтениях россиян отмечены довольно существенные коррективы. Самые радикальные перемены случились в двух категориях. Доля тех, кто хотел бы потратить на зарубежную недвижимость менее 20 000 евро, увеличилась с 16 до 33%. И примерно так же сократилась группа тех, кто готов раскошелиться на сумму от 100 000 до 200 000 евро: в 2007 г. их было 36%, в 2012 г. стало 17%.

Кроме того, кризис довольно жестко прошелся и по России: жилье в Москве подешевело на 15%, в Екатеринбурге – на 17%, в Петербурге – на 22%. У тех, кто сохранил средства, появилась возможность в дополнение к городскому жилью прикупить что-то еще.

Существенно изменились цели. В 2008 г. из тех, кто интересуется зарубежной недвижимостью, 32% рассчитывали купить домик для проведения отпуска, 37% рассматривали варианты с ПМЖ, 26% планировали инвестиции. Далее следовали такие мотивы, как образование, престиж и проч. В 2012 г. картина выглядит иначе. Доля «отпускных» претендентов сократилась до 24%, доля планирующих приобрести ПМЖ выросла до 48%. Инвесторы практически исчезли или трансформировались: 9% хотели бы таким путем сохранить деньги.

«Может показаться, что все хотят уехать. Не беспокойтесь – люди, которые имеют хорошую прибыль здесь, думают о переезде потом, в пожилом возрасте. Кто не находит себе здесь применения и готов ехать – у тех, как правило, нет денег», – говорит Родионова.

Перечень критериев, значимых для выбора места, меняется меньше. Важна транспортная доступность (насколько легко и быстро можно добраться), приветствуется расположение у моря, озера или в курортной зоне. Более весомым стал такой фактор, как экономическая и политическая стабильность. На заре рынка россияне полагали, что везде, кроме России, стабильность гарантирована. Оказалось, что это не так. Существенно важны стоимость (тут включается природная склонность к риску: «Успеть купить в Испании») и наличие развитой инфраструктуры (в России ее не хватает). Далее следуют: комфортность визового режима (этот фактор более важен, чем раньше); интерьер, отделка, комплектация, бассейн; наконец, условия кредитования и возможность заработать на покупке (условия сдачи в аренду).

«У людей нет иллюзий: прибыльность инвестиций в России выше, чем в Европе. В Петербурге доходность от сдачи жилья в аренду – 10–11% годовых, налог на доход – 13%, но его многие не платят», – заметила Родионова.

Географические предпочтения у богатых и просто обеспеченных не совпадают. Первое место в рейтинге популярности prian.ru с 2008 г. занимает Болгария (23,01%). Далее следуют Испания (12,33%) и Германия (11,38%). Уже в первой тройке – полный набор: недорогой домик у моря для тихой жизни на пенсии – это Болгария. Рискованная попытка приобрести недвижимость на дне (но у нас ведь и японские машинки после наводнения покупают) – Испания. Вложения в стабильность с явным прицелом на возможный переезд – Германия. Запросы на Италию и Черногорию, Финляндию и США, Чехию, Францию, Турцию уместились в диапазоне от 3 до 5%. Несмотря ни на что, Болгария остается лидером. Это одна из немногих стран, где наш человек может прилично жить на государственную пенсию. Плюс язык, плюс еще советский опыт.

Премиальный покупатель готов тратить от 1 млн до 5 млн евро, и там уже работают другие резоны. И другая география: Франция, Англия, Италия, Швейцария, Штаты. Лишь 16% покупателей доверяют российским международным агентам. 44% готовы обращаться к риэлторам страны пребывания, 22% ищут жилье в строящихся комплексах и стараются напрямую связаться с девелоперами.

Патриотизм как опыт

Как связаны между собой активность на зарубежном направлении и состояние локального рынка внутри страны? Если граждане все больше и все охотнее приобретают домики в Бургасе или Лаппеенранте, значит ли это, что части дохода лишится девелопер, который строит коттеджный комплекс в Токсово? Не обязательно.

Возможна и такая версия: и дачку в Токсово, и домик в Бургасе приобретают люди одного сословия, близкого уровня доходов. Они редко стоят перед необходимостью выбора «или – или». Скорее всего так: если в каком-то из этих сегментов наметился подъем, то это просто означает, что государство чуть разжало тиски, в которых удерживает (для надежности) мелких и средних предпринимателей. И с большой вероятностью рост вскоре начнется и в другом сегменте.

«Такой выбор возникает редко, – считает гендиректор компании «Этика девелопмент» Сергей Михайлов. – И преимущественно в сегменте сезонных домов. Есть небольшая конкуренция между Карельским перешейком и южной частью Финляндии, не более того».

«Люди, которые купили недвижимость за рубежом, вовсе не исключаются из круга наших клиентов, – считает советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева. – Наоборот, многие приобрели опыт, который подталкивает их вернуться к отечественным вариантам. Наездились, настоялись в пробках на границе, столкнулись с весьма серьезными ограничениями: в Финляндии, например, довольно сложно построить то, что хочешь, именно там, где хочешь. Есть регламент. У нас с этим попроще».

В текущем предложении на популярных сайтах можно найти около 12 000 зарубежных вариантов. В Петербургском регионе в загородном сегменте примерно столько же домовладений предлагают в коттеджных поселках. По ассортименту рынки сопоставимы, по объему сделок различаются примерно на порядок: несколько сотен продаж в год – в зарубежном сегменте, несколько тысяч – в загородном.

Динамика спроса на зарубежное жилье будет зависеть от благосостояния пенсионеров, от увеличения числа фрилансеров и людей свободных профессий. Впрочем, ровно те же факторы работают и в дачном сегменте.