Зарубежная недвижимость: Спекуляции на высотках
Европейские девелоперы возводят офисные высотные здания впрок, надеясь на спекулятивный спрос в недалеком будущем
10 самых высоких зданий Европы
В августе 2014 г. в Лондоне началось строительство офисной высотки Creechurch Place - по соседству с культовым лондонским небоскребом Gherkin. Пока что ни один метр здания из планируемых 25 000 кв. м не законтрактован арендаторами.
Девелоперы - Helical Bar и канадский фонд Healthcare of Ontario Pension Plan считают такой риск оправданным. «Спрос со стороны арендаторов, которым нужны новые современные офисы, будет оставаться сильным», - уверен исполнительный директор Helical Bar Джеральд Кей.
Спекулятивные проекты, к которым Лондон уже привык, распространяются и на другие европейские рынки. Это хороший знак: и девелоперы, и инвесторы верят в рост местной экономики и готовы принимать большие риски. По данным Deloitte, в Лондоне с 2011 г. большинство проектов строили «спекулянты». В I квартале 2014 г. 55% из строящихся 850 000 кв. м офисов были спекулятивными.
Инвесторы любят заключать контракты с потенциальными арендаторами заранее, поскольку это снижает риск того, что здание будет простаивать. Банки выдают кредиты на спекулятивные проекты неохотно - и гораздо дороже. Но есть инвесторы, которые готовы рисковать ради большего дохода и возможности работать в центре города.
Во Франции, экономика которой восстанавливается медленнее британской, тоже бум спекулятивного строительства. 61% офисных зданий, строительство которых началось в этом году, - спекулятивные проекты. В 2013 г. их было всего 24%, показывают данные консалтинговой фирмы DTZ.
Даже на традиционно осторожном немецком рынке происходят подобные изменения. В пяти крупнейших городах страны (Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурте, Мюнхене и Штутгарте) 44% офисных зданий, строительство которых должно завершиться в этом году, - спекулятивные проекты. По данным Colliers International, это самый большой показатель с 2008 г.
Девелоперы крупнейшего во Франкфурте спекулятивного проекта - высотки St. Martin решились на «иной подход», говорит представитель швейцарской инвестгруппы Hansa Сиро Барино. «Мы начинали строительство, когда офисных проектов было мало, и понимали, что, когда мы будем сдавать летом 2015 г. 23 000 кв. м, конкурентов у нас будет немного», - отмечает он.
Половина строящихся офисов во Франкфурте - это спекулятивные проекты и «спрос обычно достаточно высок, чтобы их оправдать», говорит аналитик CoStar Group Джастин Шуберт. Во II квартале в Штутгарте пустовало 13% офисов, это самый низкий уровень с 2005 г., показывают данные CBRE.
«Спекулятивных проектов становится больше и в Мюнхене, и в Гамбурге, - говорит Шуберт. - Таковых примерно половина офисов, которые будут сданы в Мюнхене в 2015-2016 гг.». Этим летом в Мюнхене фонды Art-Invest Real Estate и Salvis Consulting начали строить офисное здание Nove площадью 27 500 кв. м, не заключив ни одного контракта об аренде.
«Центральные районы будут и в дальнейшем привлекать спекулятивные инвестиции, поскольку здесь спрос более стабилен и разнообразен, чем в пригороде», - отмечает Джулиан Грапенйиссер, менеджер Quantum Projektentwicklung.
Для большинства спекулятивных проектов деньги дают банки. Но сейчас на этот рынок в поисках доходности выходят и менее традиционные инвесторы. С начала года европейские долговые фонды недвижимости привлекли для таких проектов 5,7 млрд евро. По данным Preqin, это рекорд с начала финансового кризиса.
Небанковские кредиторы охотнее принимают риски, связанные со спекулятивным строительством. «Мы получаем больше запросов от заемщиков на капитальный ремонт и спекулятивные проекты, - говорит старший управляющий директор Blackstone Real Estate Debt Strategies Роб Харпер. - Интереса сейчас больше. В правильных обстоятельствах у всего сообщества кредиторов будет больше возможностей».