Зарубежная недвижимость: Спекуляции на высотках
Европейские девелоперы возводят офисные высотные здания впрок, надеясь на спекулятивный спрос в недалеком будущем
10 самых высоких зданий Европы
№ 10 Torre Bankia - Мадрид, Испания (250 м) 45 этажей. Было построено для энергетической компании Repsol, которая впоследствии переехала в другой офис. № 9 MesseTurm - Франкфурт, Германия (256,6 м) Второе по высоте здание Германии насчитывает 63 этажа. Открыто в 1990 г. Основание здания небольшое - всего 1681 кв. м. № 8 Башня Commerzbank - Франкфурт, Германия (258,7 м) Здесь расположен головной офис Commerzbank площадью 121 000 кв. м, в нем есть зимний сад. С учетом антенны высота здания - 300,1 м. № 7 «Стамбульский сапфир» - Стамбул, Турция (261 м) 54-этажный «Сапфир» с 2011 г. стал частью бизнес-квартала «Левент». Включает в себя жилье и магазины. № 6 «Триумф-палас» - Москва, Россия (264,1 м) 57-этажное здание было построено в 2006 г. Это самое высокое жилое здание в Европе, вмещающее 1000 квартир премиум-класса. Иногда его называют восьмой сталинской высоткой. № 5 «Башня на набережной» - Москва, Россия (268,4 м) Этот офисный комплекс состоит из трех зданий, соединенных первым этажом. Самое высокое из них - «Блок С». № 4 «Город столиц» - Москва, Россия (301,6 м) «Город столиц» был построен в 2009 г. Состоит из двух небоскребов. Более высокий - «Башня «Москва», пониже - «Башня «Санкт-Петербург». Включает офисы, апартаменты премиум-класса, фитнес-центры, магазины, рестораны и конференц-залы. № 3 «Башня «Евразия» - Москва, Россия (308,9 м) В башне сочетается классический и современный дизайн, в ней размещены офисы, квартиры, отель и развлекательные центры. Подземная парковка вмещает в себя более 1000 машин. № 2 The Shard - Лондон, Великобритания (309,6 м) Расположен над станцией London Bridge, построен в 2013 г. Контракт на строительство составил 435 млн фунтов. № 1 «Меркурий сити тауэр» - Москва, Россия (338,8 м) Это 75-этажное здание (плюс пять подземных этажей) было построено в 2012 г. В нем есть жилые и коммерческие помещения. Источник: WSJ
В августе 2014 г. в Лондоне началось строительство офисной высотки Creechurch Place - по соседству с культовым лондонским небоскребом Gherkin. Пока что ни один метр здания из планируемых 25 000 кв. м не законтрактован арендаторами.
Девелоперы - Helical Bar и канадский фонд Healthcare of Ontario Pension Plan считают такой риск оправданным. «Спрос со стороны арендаторов, которым нужны новые современные офисы, будет оставаться сильным», - уверен исполнительный директор Helical Bar Джеральд Кей.
Спекулятивные проекты, к которым Лондон уже привык, распространяются и на другие европейские рынки. Это хороший знак: и девелоперы, и инвесторы верят в рост местной экономики и готовы принимать большие риски. По данным Deloitte, в Лондоне с 2011 г. большинство проектов строили «спекулянты». В I квартале 2014 г. 55% из строящихся 850 000 кв. м офисов были спекулятивными.
Инвесторы любят заключать контракты с потенциальными арендаторами заранее, поскольку это снижает риск того, что здание будет простаивать. Банки выдают кредиты на спекулятивные проекты неохотно - и гораздо дороже. Но есть инвесторы, которые готовы рисковать ради большего дохода и возможности работать в центре города.
Во Франции, экономика которой восстанавливается медленнее британской, тоже бум спекулятивного строительства. 61% офисных зданий, строительство которых началось в этом году, - спекулятивные проекты. В 2013 г. их было всего 24%, показывают данные консалтинговой фирмы DTZ.
Даже на традиционно осторожном немецком рынке происходят подобные изменения. В пяти крупнейших городах страны (Берлине, Дюссельдорфе, Франкфурте, Мюнхене и Штутгарте) 44% офисных зданий, строительство которых должно завершиться в этом году, - спекулятивные проекты. По данным Colliers International, это самый большой показатель с 2008 г.
Девелоперы крупнейшего во Франкфурте спекулятивного проекта - высотки St. Martin решились на «иной подход», говорит представитель швейцарской инвестгруппы Hansa Сиро Барино. «Мы начинали строительство, когда офисных проектов было мало, и понимали, что, когда мы будем сдавать летом 2015 г. 23 000 кв. м, конкурентов у нас будет немного», - отмечает он.
Половина строящихся офисов во Франкфурте - это спекулятивные проекты и «спрос обычно достаточно высок, чтобы их оправдать», говорит аналитик CoStar Group Джастин Шуберт. Во II квартале в Штутгарте пустовало 13% офисов, это самый низкий уровень с 2005 г., показывают данные CBRE.
«Спекулятивных проектов становится больше и в Мюнхене, и в Гамбурге, - говорит Шуберт. - Таковых примерно половина офисов, которые будут сданы в Мюнхене в 2015-2016 гг.». Этим летом в Мюнхене фонды Art-Invest Real Estate и Salvis Consulting начали строить офисное здание Nove площадью 27 500 кв. м, не заключив ни одного контракта об аренде.
«Центральные районы будут и в дальнейшем привлекать спекулятивные инвестиции, поскольку здесь спрос более стабилен и разнообразен, чем в пригороде», - отмечает Джулиан Грапенйиссер, менеджер Quantum Projektentwicklung.
Для большинства спекулятивных проектов деньги дают банки. Но сейчас на этот рынок в поисках доходности выходят и менее традиционные инвесторы. С начала года европейские долговые фонды недвижимости привлекли для таких проектов 5,7 млрд евро. По данным Preqin, это рекорд с начала финансового кризиса.
Небанковские кредиторы охотнее принимают риски, связанные со спекулятивным строительством. «Мы получаем больше запросов от заемщиков на капитальный ремонт и спекулятивные проекты, - говорит старший управляющий директор Blackstone Real Estate Debt Strategies Роб Харпер. - Интереса сейчас больше. В правильных обстоятельствах у всего сообщества кредиторов будет больше возможностей».