Особняки в Москве покупают без огласки

По данным Penny Lane Realty, в Москве в I квартале 2011 г. стабильно высоким был спрос на покупку офисов класса А и В и особняков с прилегающей территорией. Например, отдельно стоящее здание с прилегающей территорией на ул. Габричевского, 2 (900 кв. м) было продано за $2,5 млн, говорит Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty.

По данным компании «Миэль – коммерческая недвижимость», с 2008 по 2010 г. в сегменте офисной недвижимости было совершено всего около 20 сделок купли-продажи офисных особняков в центре Москвы. Срок экспозиции объектов, выставленных на продажу в 2010 г., составлял два-три месяца, а дисконт не превышал 10% от первоначальной цены.

Для сравнения: в 2008 г. особняки находились в экспозиции 11-25 месяцев и продавались на 30-60% дешевле заявленной цены. В 2009 г. срок экспозиции объектов уменьшился до 4-13 месяцев, а размер дисконта колебался в пределах 5-25%.

«Общий объем предложения особняков для сегмента офисной недвижимости физически ограничен, а потому такие объекты пользуются спросом», - говорит Юрий Тараненко, директор компании «Миэль - коммерческая недвижимость». Елена Денисова, директор отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle, подтверждает, что спрос есть всегда: «Но чаще всего сделки проводятся без консультантов по коммерческой недвижимости, предложение о продаже расходится по сарафанному радио среди партнеров и знакомых владельца». Слишком много нюансов, связанных с собственностью на такие здания (это могут быть объекты культурного наследия, либо были тяжбы с городом и т. п.), которые не выносятся на общее обозрение, объясняет Денисова. «Именно особняки сложнее всего найти без консультантов», – возражает Жуликов.

Несколько лет назад Coalco продала «Петровский дом» (площадь - 6000 кв. м) на Красноармейской ул. металлургической компании «Мечел» (по отзывам консультантов, почти вдвое дороже, чем купила сама). Сейчас на продажу выставлен офис ГК «Настюша». На особняк-новостройку в Денежном пер., д. 2, который принадлежит ООО «ДЕФФ-лайт» (входит в ГК «Настюша»), покупателей ищет «НДВ-недвижимость», которая реализует квартиры в ЖК «Царицыно». А девелопером этого проекта является «Настюша». Общая площадь здания - более 1400 кв. м, оно построено в 2005 г. и предлагается за $30 млн.

Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, называет три основные группы покупателей особняков. Это посольства, которым обычно нужны отдельно стоящие здания с огороженной территорией площадью до 3000 кв. м; российские финансово-производственные группы (около 2000 кв. м под центральные представительские офисы) и банки. «Бизнес покупателей может быть каким угодно», – говорит Денисова. Но в основном это россияне из ресурсодобывающих компаний: «Для западных компаний слишком много рисков».

На сегодня средний уровень арендных ставок на особняки внутри Садового кольца находится в пределах $700-1200 за 1 кв. м в год, средние цены продаж составляют $5500-12 000 за 1 кв. м – оценивают в «Миэле». Максимальные цены на особенные объекты доходят до $26 000-30 000 за 1 кв. м. По данным Penny Lane Realty, цена продажи особняков в пределах Садового кольца составляет $7000-10 000 за 1 кв. м, в пределах ТТК – $4000-8000 за 1 кв. м.