Испанские банки начали распродажу скопившейся недвижимости

Испанские банки предлагают клиентам льготные условия по ипотечным кредитам на покупку жилья (вплоть до кредита на 100% его стоимости), находящегося в собственности у банка. По оценкам Moody's Investors Service, стоимость недвижимости, отчужденной за долги у неплательщиков по ипотечным кредитам, на балансе испанских банков составляет около 100 млрд евро. В преддверии проверок европейских регуляторов банки чистят балансы, так как содержать эту недвижимость дорого, а регуляторы требуют увеличить денежные резервы, и стремятся избавиться от таких активов.

"У банков скопились тысячи домов на балансе, от этого объема жилья они сейчас пытаются избавиться", - подтверждает Джудит Леон, 32-летний программист из Барселоны. Джудит и ее молодой человек давно задумывались о покупке собственного жилья, но до сих пор считали, что им это не по карману. Однако недавно они обратились в Caixabank, одну из крупнейших кредитных организаций страны, которая специализируется на займах физлицам. Сотрудник банка предложил им кредит на сумму 100% от стоимости дома, которым владеет Caixabank.

Сейчас подобные условия предлагают пять крупнейших банков страны, включая Banco Santander и Banco Bilbao Vizcaya Argentaria SA (BBVA): они финансируют до 100% от цены сделки, в которой объектом купли-продажи выступает принадлежащий им дом. При этом банки готовы кредитовать лишь до 80% от стоимости дома, которым владеет другой собственник. Покупая банковскую недвижимость в кредит, заемщики могут сэкономить и на процентных ставках - по этим кредитам они составляют 0,24 до 3% в зависимости от банка, сообщают "тайные покупатели" - сотрудники консалтинговых компаний. Например, Bankia SA предлагает профинансировать 100% стоимости дома, что находится в собственности банка, при ставке 1,5%.

Представители BBVA, Caixabank, Banco Popular Espanol SA и Banco Sabadell SA подтвердили, что теперь их ипотечные программы стали более лояльными и предполагают пониженные ставки при покупке банковской недвижимости: такая практика помогает им избавиться от жилья неплательщиков. Но конечные условия кредитования для каждого заемщика индивидуальны и рассчитываются на основании кредитного риска, который присваивается каждому обратившемуся. Также учитывается, пользовался ли заемщик другими продуктами банка и насколько успешно. Представитель Santander отказался от комментариев. В то же время банкиры, а также аналитики и риэлторы говорят, что со времени финансового кризиса банки существенно ужесточили процедуру андеррайтинга (оценки рисков), хотя до кризиса охотно выдавали кредиты, сумма которых была больше, чем стоил сам дом, чтобы клиентам хватило на мебель и бытовую технику.

Несмотря на все усилия банков объемы выдачи ипотечных кредитов снижаются. В прошлом году банки выдали 197 641 кредитов, что на 28% ниже, чем в 2012 г., отмечается в материалах Национального института статистики. Объем рисковых ипотечных кредитов (на сумму более 80% от стоимости недвижимости) также незначительно изменился: во II квартале 2013 г. их доля составляла 17,4% от общего объема кредитов, в III квартале - 12%, в IV квартале - 14%, говорится в отчете Банка Испании.

Распродажа банковских активов ударила по местному рынку недвижимости: теперь агентам и собственникам труднее избавиться от своих активов. "Банки сейчас продают жилье вместо того, чтобы продавать деньги", - говорит Марифе Эстесо, риэлтор из города Аликанте. Она утверждает, что многим собственникам приходится снижать цены, чтобы конкурировать с кредитными организациями. Аналитик Citigroup Стефан Недялков предупреждает: банки играют на рынке недвижимости и рассчитывают на восстановление макроэкономики, однако риски такой кредитной политики по-прежнему велики. Если их надежды не оправдаются, то банки вновь столкнутся с массовыми дефолтами заемщиков и эта недвижимость опять вернется к ним.

Сейчас многим покупателям приходится платить за новое жилье наличными. Кредиты на покупку квартир и домов, которые не находятся в собственности банков, получить не так просто, утверждают источники WSJ. Так, в январе 2014 г. за 67% домов, которые были проданы в стране, покупатели внесли наличные. Такого не было даже до кризиса: например, в I квартале 2007 г., за наличные было куплено лишь 37% всех испанских домов, отмечает национальная нотариальная палата. "Многие покупатели и хотели бы взять ипотеку, но не могут. Тогда приходится искать другие источники финансирования или нести живые деньги", - подтверждает Фернандо Энсинар, глава отдела исследований местного портала о недвижимости idealista.com.

Перевела Юлия Петрова