«Грозный-Сити» ведет переговоры с Marriott International об управлении отелем

С Marriott International ведутся переговоры о передаче отеля уровня 5 звезд "Грозный-Сити" (пр-т Кадырова, 1/16) под его управление, рассказал «Ведомостям» Мовсади Альвиев, гендиректор компании «Инкомстрой». Она занималась строительством "Грозного-сити" и в настоящий момент владеет гостиницей.

Отель на 303 номера работает в Грозном с 2012 г. и является самым большим на Северном Кавказе. Общая стоимость всего гостиничного комплекса, по данным девелопера, включая реставрацию площади и набережной, составила приблизительно $85 млн. Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию индустрии гостеприимства CBRE, отмечает, что на подобные отели затраты составляют $200 000-400 000 на номер.

Первоначальный расчет застройщика был, что все инвестиции окупятся к 2020 г. Но пришли к выводу, что необходимо привлекать оператора топ-уровня и позиционировать гостиницу как единственную подходящую для иностранцев и бизнесменов. Ожидается, что гостиница сможет повысить прибыльность за счет открытия новых ресторанов, конференц-залов и проведения различных мероприятий, включая свадьбы. «Год назад выбирали из нескольких международных компаний, изъявивших желание взять «Грозный Сити» под управление», - рассказал вице-премьер правительства Чеченской республики Хасан Хакимов. В поиске отельера помогает консалтинговая компания JLL.

"Для развития Чеченской республики и повышения ее инвестиционной привлекательности было важно, чтобы появился отель под управлением международного оператора, - пояснил он. - «Грозный-Сити» - самый большой и значимый отель, все иностранные туристы, приезжающие на Северный Кавказ, останавливаются здесь. Логично, что именно для этой гостиницы искали международного оператора».

Управление под международным брендом повышает загрузку отелей на 10-40%, поясняет Станислав Ивашкевич. «Наличие известного бренда не добавит гостинице международных клиентов, поскольку данное направление остается преимущественно ориентированным на внутренний спрос, - не согласна Марина Смирнова, партнер Cushman & Wakefield. - Но на среднюю цену продажи бренд повлияет положительно: на местном рынке это автоматически будет самый престижный отель».

Собственник ожидает, что средняя загруженность гостиницы будет в районе 70%, так как планируется снизить цены, улучшить сервис и превратить отель в главный отель на Севером Кавказе. О нынешнем уровне загрузки гостиницы данные не раскрываются.

Такая гостиница может зарабатывать в год около $8-9 млн, говорит Марина Смирнова. Соответственно, окупаемость проекта (без учета фактора дисконтирования) составит 10 лет. Примерно 10-15 лет, добавляет Ивашкевич.

Известно, что в октябре было подписано первое письмо о намерениях между основным подразделением гостиничной компании и «Инкомстроем» («Ведомостям» удалось ознакомиться с документами). В декабре 2013 г. было подписано предварительное соглашение с Marriott International, рассказал Мовсади Альвиев.

В Marriott International на запрос «Ведомостей» не ответили. Директор по развитию в России, странах СНГ и Восточной Европе Marriott International находится в отпуске, связаться с ним пресс-службе не удалось. В JLL отказались комментировать наличие договоренности между грозненской гостиницей и западным отельером. Станислав Ивашкевич знает, что переговоры между Marriott и чеченской стороной велись.

"Идея правительства Чеченкой республики - сделать Грозный центром Северного Кавказа, по статистике, это самый безопасный и наиболее динамично развивающийся город региона, - говорит Хакимов. - Сейчас готовится реконструкция аэродрома, строятся туристические центры федерального масштаба, республика развивается по всем направлениям. И предполагалось, что в этом году откроется и отель под международным брендом".

По его словам, Marriott уже весной собирался открыть отель под своим именем: основные принципы о сотрудничестве уже были подписаны, обсуждались технические вопросы; факт прихода Marriott в Грозный будет значительным событием и для оператора, и для Чеченской республики, отмечает вице-президент.

Но переговоры затянулись. И неожиданно для собственника и властей республики этой весной оператор начал пересматривать условия договора. В связи с этим в июне в Грозный приезжало руководство Marriott по Европе. «У Marriott изначально была более высокая финансовая планка по сравнению с другими гостиничными брендами, но этим летом нам были предложены еще более суровые условия,- пояснил Мовсади Альвиев. - Сейчас их предложение рассматривают наши экономисты. Пока я не готов подписать договор в предложенной редакции, но мы продолжаем обсуждение».

Условия Marriott не отличаются от условий других операторов, но даже один и тот же оператор предлагает различные условия в зависимости от проекта и его заинтересованности в нем, поясняет Смирнова. Обычно на рынке оператор получает вознаграждение за свои услуги в размере 2,8-4,5% от всей выручки и 6-10% от скорректированной валовой операционной прибыли в зависимости от условий договора, рассказала она. В итоге получается 7-9% от выручки.

«При открытии нового отеля в новом для бренда регионе переговоры могут тянуться по нескольку лет, - комментирует Ивашкевич, - это нормально. Просчитывается каждая мелочь».

Возможно, руководство Marriott изменило свои планы в связи с накалившейся политической ситуацией, предположили несколько участников рынка гостиничной недвижимости. «Если бы затягивание открытия нового отеля было как-то связано с политической обстановкой, руководству «Инкомстроя» давно бы пришло официально письмо из США, - уверен Ивашкевич. - В данном случае это обычная волокита».

«Когда собственник впервые подписывает договор с международным оператором, всегда проговаривается много нюансов совместной работы, долго оттачиваются формулировки, - подтверждает Марина Смирнова. - Для Marriott это рискованный регион, не совсем понятна бизнес-модель, есть вопросы по вознаграждению оператора».

«Мы ищем компромисс и свободны рассматривать предложения иных операторов», - отметил гендиректор «Инкомстроя». - К нашей гостинице проявляют интерес и другие международные бренды». «Гостиница хорошая, ею интересовались Marriott Int., The Rezidor Hotel Group», - комментирует Станислав Ивашкевич. «Примерно два года назад Hilton Hotels не исключал возможности [взять на управление отель]», - вспоминает Марина Смирнова.

В Hilton Hotels не стали комментировать запрос «Ведомостей».

«Для компании Carlson Rezidor город Грозный представляет интерес c точки зрения развития новых гостиничных объектов, и мы видим здесь для себя перспективы», - комментирует Даррен Бланчард, старший директор по развитию бизнеса компании Carlson Rezidor. В последние годы экономика города и всего северокавказского региона развивается весьма динамично: идет интенсивное строительство, прилагаются усилия для создания малого и среднего бизнеса, создаются рабочие места и т. д. Все это способствует повышению внимания к региону и, как следствие, повышению въездного бизнес-туризма, а значит, способствует формированию спроса на качественные средства размещения и развития возможностей для создания гостиничных объектов международного уровня, уверен он.

В Jumeirah Group (ОАЭ) отметили, что компания заинтересована в дальнейшем развитии на территории России (на данный момент подписано пока одно соглашение об управлении отелем в Санкт-Петербурге, на Невском проспекте). Относительно развития на Северном Кавказе и в Грозном комментировать не стали, «мы заявляем о новых проектах только после того, как подписано соглашение об управлении», отметила Юлия Слуцкова, руководитель Группы по связям со СМИ по России и СНГ.

Регион интересен отельерам, утверждает Иван Кисеев, вице-президент департамента гостиничного бизнеса компании JLL, однако пока это преимущественно намерения. По его словам, спрос на размещение формируется за счет корпоративного и административного сегментов, доля туристов невелика.

Сроки открытия гостиницы под международным брендом пока не обозначены, пояснил Мовсади Альвиев, «мы надеемся в течение этого года отдать гостиницу под управление одному из ведущих международных операторов».