Как глобальные тенденции меняют мегаполисы и девелоперские проекты

Покупатели будут больше заботиться об экологичности жилья и качестве среды вокруг
Глобализация и прогресс стремительно меняют мегаполисы /Максим Стулов / Ведомости

Больше небоскребов

По оценке ЦИАНа, по сравнению с советским периодом этажность домов в городах-миллионниках увеличилась в 2,2 раза, а по сравнению с застройкой 1990–2000 гг. – на 50%. За 30 лет российские мегаполисы подросли в два раза. И это не предел. Небоскребы появились даже в столичной программе реновации. «Города и дальше будут расти вверх», – уверен архитектор Сергей Чобан. Гендиректор «СМУ-6 инвестиций» Алексей Перлин согласен: «Инфраструктура также будет развиваться вертикально за счет наращивания этажности». Через 50 лет, на его взгляд, основная часть новостроек будет представлять собой автономные комплексы небоскребов со всей необходимой инфраструктурой внутри, что позволит отдыхать, заниматься спортом, работать, не покидая территории комплекса. «Сейчас в Москве молодые состоятельные люди предпочитают жить в небоскребах, им нравится бешеный ритм мегаполиса», – уверяет коммерческий директор Capital Group Петр Исаев (компания активно строит высотки).

Ожидать тотального наступления небоскребов все-таки не стоит, считает директор Urban Policy Institute Евгения Муринец: «В перспективе 20 лет высокие дома будут строить лишь в топ-10 российских агломераций. В целом по стране средняя этажность (до 5–6 этажей) сохранится из-за невысокой покупательной способности в регионах». Ряд экспертов и архитекторов настаивает, что плотная и комфортная застройка и не должна состоять из высоток. На смену угнетающим кварталам-колодцам должны прийти уютные комплексы средней этажности с закрытой территорией, сочетающие в себе весь спектр необходимых для полноценной жизни функций, размышляет руководитель архитектурного бюро GREN Катерина Грень. Дизайнер Екатерина Семихатова считает, что лет через 10-20 в моду могут войти уцелевшие пятиэтажки: «Они окажутся вполне стандартным жильем, в устоявшихся районах, где деревья будут выше крыши – то, что сейчас урбанисты и психологи называют одним из условий комфортной городской среды. И что немаловажно для густонаселенной Москвы, в микрорайончиках с пятиэтажками будет немноголюдно». «После появления новых видов транспорта и связи произойдет глобальная деурбанизация», – уверена Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». На ее взгляд, через 50 лет города в современном представлении вообще прекратят существование, а люди будут расселены небольшими сообществами, окруженными природным ландшафтом, до центров экономической, социальной и политической активности будут добираться высокоскоростным личным или общественным транспортом. На первый план выйдет обеспеченность каждого комьюнити инфраструктурой, делающей жизнь людей максимально автономной и комфортной. По похожей концепции во Владимирской области уже строится на частные инвестиции новый город Доброград.

Заказчики из соцсети

Григориос Гавалидис, руководитель GAFA Architects:

Cоцсеть поможет девелоперам найти заказчиков, а будущим жителям – идеальных соседей. Вместе с Рустамом Керимовым из архитектурного бюро «АТОМ аг» и Станиславом Нови из sapiens.media мы придумали социальную сеть InTribe.Me, дословно можно перевести как «включи меня в племя». Это система-гибрид, что-то среднее между CIAN, Tinder и Facebook. Сервис, который позволяет находить близких по духу людей для совместной аренды, но что еще более важно – покупки жилья.
Первоначальная идея была в том, чтобы просто свести друг с другом людей со схожими взглядами, чтобы они могли скинуться на аренду дома или пространства для работы и творчества, например мастерскую. Так будет дешевле и позволит сэкономить средства на необходимую инфраструктуру, соответствующую специфическим потребностям конкретной группы. Исследование зарубежного опыта коммун, коворкингов и кобилдинга показало: сейчас так создается множество домов, например, в Швеции, где сообщество выступает заказчиком.
Мы рассуждали примерно так. Сейчас, покупая квартиру, человек мало на что влияет: он выбирает из предложений, сформированных маркетологами, из того, что есть в продаже. Маркетолог решает сразу за 700, скажем, будущих жильцов – что им нужно. Человек, покупая квартиру, не выбирает соседей, не знает, кто будет жить рядом. Более того, люди стали более замкнутыми, общаются в социальных сетях и мессенджерах и мало встречаются в жизни. Однако те же технологии соцсетей, которые разобщают людей, могут их объединить в реальности. Помочь найти единомышленников, которым необходимо для комфортной жизни то же, что и вам, или людей, которые вам интересны и с которыми можно заниматься совместными проектами. Музыкантам нужна общая студия и хорошая звукоизоляция квартир, семьям с детьми – богатая детская инфраструктура, людям, увлекающимся спортом, – расположение возле стадиона и большие келлеры для хранения снаряжения. Для сборщиков мотоциклов и автомастеров – гараж, для кондитеров – большая кухня, для которой они купят или возьмут в аренду профессиональные духовые шкафы, для айтишников – коворкинг на пять рабочих мест и т. д. Популярных и востребованных сценариев жизни десятки.
Мы представили проект InTribe на выставке «Арх Москва» в мае 2019 г. Представители девелоперов говорили: «О, это реально круто и поможет нам грамотнее формировать техзадание, получать более точную аналитику спроса для проектирования и строительства». Сейчас анализ делают, но поверхностно, не учитывая многих факторов. И никто не рассматривает историю квартир после заселения – сколько объединили, сколько человек там живет и как и т. д. Социальная сеть позволит анализировать рынок по большему числу параметров, узнавать потребности людей более точно, а значит, формировать даже самое смелое техзадание без лишних рисков: оно сразу будет отвечать на спрос конкретной группы людей, которые уже заранее готовы платить за такой продукт.
Если шагнуть еще дальше, то сообщество может образовать кооператив и построить себе жилье по вкусу самостоятельно, возможно наняв застройщика, как это делается в Австрии, Швеции, Швейцарии. Самое время переосмыслить фразу «Вся власть народу!» – жильцы сами решают, что им нужно, архитектор придает форму, а девелопер строит.
Когда мы покупаем, к примеру, смартфон, нам нужна не коробка, а софт: программы, информация, сервисы. То же самое и здесь – мы переносим акцент с оболочки на ее наполнение. Будущие жители смогут авансировать девелопера с участком (здесь пока не рассматривается сам механизм инвестирования, законодательная база) под совершенно определенный замысел. При такой схеме намного проще планировать наполнение первых этажей и общественных зон. Сегодня мы делаем в основном так называемые БКФН – помещения без конкретного функционального назначения. Зная запрос более точно, можно будет заранее спроектировать то, что нужно именно здесь: фитнес, магазин, ресторан или детский клуб.
Жестких рамок по одному проекту нет. Дома и жилые комплексы могут быть заселены смешанными типами сообществ, что даже лучше, так как подобное взаимодействие дает старт новым интересным проектам. Например, Стас и Рустам соседи по дому и идея InTribe пришла им именно благодаря такому добрососедству.
В перспективе нас вполне может ждать новая волна миграции внутри города: из среды спонтанного навязанного соседства – в сообщества по интересам, созданные специально для удобной совместной жизни. На первое место в этом случае выходят не локация или принадлежность к определенному социальному статусу, а именно текущие потребности людей, специфика их работы, образа жизни и система ценностей. Конечно, такой подход вряд ли применим к проектированию массового жилья.

Меньше личного

Еще один тренд – сокращение личного пространства и увеличение общественного. Звучат прогнозы, что из-за перенаселенности городов личные помещения, как в фантастических фильмах, могут и вовсе сократиться до санузла и кровати. 

Горожане все прагматичнее относятся к собственности. «Люди, которые через 5–7 лет станут основными покупателями недвижимости, не хотят переплачивать за бесполезные метры и доказывать свой статус с помощью дорогих квартир», – говорит Исаев. По его мнению, из-за высоких налогов и стоимости жилья горожане добровольно уменьшат количество личных метров, взамен требуя больше общественных пространств: «Незачем будет покупать 200 кв. м, чтобы позвать на праздник родню и близких. Проще будет собрать их в общем парке в зоне барбекю». В комфорт-классе площади квартир сокращаются стремительно и неумолимо, поскольку только так можно «зацепить» до трети оставшегося платежеспособного спроса. 

Концепция минимализма – концентрация только на самом важном – становится все более значимой для современного человека, а слоган Less is more – все более актуальным, уверен Лукаш Качмарчик, партнер и главный архитектор Blank Architects. «Человек стоит перед выбором – большая квартира на окраине или маленькая ближе к центру, и часто он делает выбор в пользу меньшей площади, рассчитывая на близость транспортной, социальной и развлекательной инфраструктуры», – говорит он. По мнению Качмарчика, компенсировать размеры квартир призваны эргономичная планировка и тот самый минимализм. «Небольшое количество вещей и многофункциональные пространства: кухни-столовые, кухни-кабинеты, прихожие-шкафы – позволят жить на меньшей площади и не чувствовать себя стесненным. Сезонные вещи хранятся в кладовых, для стирки есть прачечные самообслуживания, общие зоны гостиной и кухни, террасы и балконы для отдыха. Для проживания гостей можно арендовать на определенный срок, например на неделю, специальные гостевые комнаты. Тогда не придется беспокоиться о том, как разместить их на ночь», – описывает возможные сценарии архитектор. По его прогнозам, «соотношение жилое/общее в перспективе будет 70% на 30%, и доля общих пространств будет увеличиваться».

Курс на многофункциональность

Для девелоперов предусмотреть все сценарии и предугадать предпочтения разных групп населения на несколько лет вперед – задача непростая. Чтобы снизить риски, многие застройщики все чаще делают ставку на многофункциональность проектов. Речь идет уже не о нескольких зданиях с квартирами, магазинами и офисами в той или иной пропорции, а о том, как сочетать проект с окружающей застройкой и сбалансировать все функции. 

Как полагает Перлин, поскольку к 2070 г. основная часть работ будет выполняться дистанционно, люди станут выбирать новостройки с коворкингами или другими формами пространства для удаленной работы. Первые эксперименты в РФ уже проводятся. ГК «Кортрос» с 2006 г. строит в Екатеринбурге район «Академический» как «город будущего» (уже введено более 2 млн кв. м жилья). Чобан в качестве прообразов кварталов будущего называет Сколково в Подмосковье и Иннополис возле Казани: здесь созданы благоприятные условия для жизни, учебы и работы. На его взгляд, такие многофункциональные жилые кварталы будут чаще внедряться в структуру городов, нежели располагаться автономно. Это удобнее для горожан и выгодно девелоперам. 

С некоторыми модными трендами, о которых говорят сейчас российские эксперты, уже успели поэкспериментировать за рубежом, но получилось не всегда удачно (см. врез).

Экология и экономия

Как считает гендиректор Level Group Кирилл Игнахин, в ближайшие годы приоритетом для покупателей станут экология, сокращение потребления ресурсов, уменьшение отходов. Уже разрабатываются проекты домов, которые обеспечиваются электричеством, теплом и горячей водой с помощью автономных источников энергии – в будущем это станет нормой. 

По мнению Перлина, городские кварталы будут развиваться с учетом таких важных трендов как ресурсосбережение, снижение вредных выбросов, переход на возобновляемые источники энергии. Например, уже сейчас в крупных городах Швеции бюро Kjellgren Kaminsky Architecture планирует разместить на крышах домов теплицы, солнечные батареи и ветряные мельницы, призванные полностью удовлетворить все потребности жителей в пище и энергии. В Подмосковье Kaskad Family экспериментирует с солнечными модулями на крышах коттеджей и рассчитывает на поправки в федеральный закон «Об электроэнергетике» в части развития микрогенерации.

По мнению Грень, покупатель будет больше обращать внимание на инженерные системы, уровень безопасности, благоустройства, инфраструктуры ЖК. А беспокойство, связанное с высотой потолков, пройдет, считает Муринец. «Во многих развитых мировых агломерациях, таких как Лондон, Токио или Милан, высота в новых зданиях даже меньше ввиду дороговизны строительства и/или высотных ограничений в том или ином месте. Но люди там покупают не высоту потолков, а качество строительства, удобство жизни, выраженное в сервисах, и, конечно, локацию. В городах-миллионниках мира высота потолков – примерно от 2,2 м в коридорах и от 2,6 в комнатах, но  много сервисов и услуг и достаточно высокий уровень жизни, чтобы высота потолков была определяющей. В будущем и мы успокоимся на этот счет», – объясняет она.

Роботы атакуют

«Строительный сегмент пока нельзя назвать флагманом цифровизации по сравнению с другими отраслями, но очевидно, что в течение 3-6 лет всем компаниям придется перестроить бизнес-процессы, – уверена Юлия Артемова, директор департамента Kontakt InterSearch Russia. – Жесткая конкуренция заставляет искать любые способы, позволяющие уменьшать себестоимость работ и ускорять процесс строительства. Все это влечет полное изменение структуры, сокращение персонала с определенными обязанностями, изменение функционала других сотрудников и появление новых должностей». По ее данным, строительные компании уже приступили к оптимизации процессов документооборота, автоматизации динамического ценообразования (речь идет о системе, которая анализирует корреляцию спроса и предложения), а на смену проектировщикам приходят ИТ-специалисты, умеющие работать с BIM-технологиями. «Показательно, что чаще всего BIM-менеджерам нет и 30 лет», – отмечает Артемова. На этапе внедрения Business Intelligence сейчас находятся MR Group, «Кортрос», «Инград» и т.д., рассказала она.  

Переход мобильной связи на формат 5G ускорит развитие систем умного города и летательных аппаратов, применяемых для строительства. Сейчас, по данным Business Insider, более 20% коммерческих беспилотников в США используются в секторе недвижимости. На нулевом цикле благодаря данным, полученным с квадрокоптера, инженер может дистанционно рассчитать объем вынутой из котлована почвы. С помощью дронов, оснащенных умными камерами, создают 3D-модели строящихся ЖК, доставляют вверх грузы, монтируют на высоте легкие конструкции, производят остекление, охраняют стройматериалы и оборудование. «В долгосрочной перспективе роботы, скорее всего, заменят рабочих на стройплощадке», – считает Игнахин. «Новые технологии в строительстве позволят сократить неэффективные рабочие кадры. Почти все девелоперы уже используют дроны, а начальники строительных участков не выпускают из рук планшеты, куда оперативно заносят информацию об этапах строительства. Это также позволяет контролировать количество людей на объекте и ответственность генподрядчика», – говорит Артемова. 

Мария Литинецкая не исключает, что через 50 лет застройщиков поглотят hi-tech-корпорации, которые будут специализироваться на создании и внедрении новых технологий во всех сферах, в том числе и строительстве. Кардинальные изменения ожидаются и на рынке стройматериалов. Как считают специалисты, через 50 лет закончится соревнование панели и монолита. «Победят новые технологии, над созданием которых сейчас работают множество НИИ. Но никуда не денется старая головная боль девелоперов – себестоимость и скорость», – резюмирует Исаев.