Финансы
Бесплатный
Людмила Коваль
Статья опубликована в № 3638 от 25.07.2014 под заголовком: Доходные дома пайщиков

Сколько зарабатывают розничные пайщики ЗПИФов недвижимости

Стоимость готового жилья в Москве и Подмосковье в последнее время растет в среднем на 5% в год. Те же, кто вкладывает деньги в строительство квартир в Москве и Подмосковье через закрытые ПИФы, получили доход в несколько раз больше
Прибыль пайщиков должна расти вместе с домом
М. Стулов / Ведомости

В прошлом году ряд управляющих компаний активно привлекали розничных инвесторов на рынок недвижимости, предлагая им паи краткосрочных закрытых ПИФов, вкладывающих в строительство жилья, со сравнительно недорогим входным билетом - до 1 млн руб. Инвестиционная идея этих фондов, по словам управляющих, проста и понятна: квадратный метр жилья за период строительства от котлована до окончания строительно-монтажных работ дорожает в среднем на 20-25% в зависимости от объекта. Еще 5-7% стоимости добавляется после оформления права собственности. Купив оптом квартиры у застройщика на начальной стадии проекта, фонд к моменту завершения строительства продаст их с выгодой и распределит выручку среди пайщиков.

В конце 2012-го - 2013 г. такие фонды появились у УК «Сбербанк управление активами», УК «Промсвязь», УК «Евразия» (в рамках специального проекта «Квадратный метр» по инициативе ГК «Мортон»), «ГФТ капитал». Все они инвестировали средства клиентов в ликвидные квартиры в строящихся жилых домах в Москве и ближнем Подмосковье с хорошей транспортной доступностью. Управляющие прогнозировали, что доходность их фондов достигнет 15-20%, т. е. превысит ставки лучших рублевых вкладов (12% годовых в начале 2013 г.).

«Ведомости» решили проверить, чем обернулись вложения тех граждан, кто заглотил наживку управляющих. Тем более что в период работы закрытого фонда закон позволяет проводить дополнительное размещение паев, чтобы привлечь свежие деньги, например, для входа в новые объекты. Некоторые управляющие компании так и поступили.

Прогноз оправдывается

Оказалось, что некоторые фонды уже выплатили своим пайщикам 16-25% годового дохода, стоимость паев других ЗПИФов выросла примерно на столько же.

Одной из первых инвестиции в строящееся жилье через ЗПИФ розничным инвесторам предложила УК «Промсвязь». Для этого в декабре 2012 г. был создан ЗПИФ «Доступное жилье», в апреле - мае прошлого года - ЗПИФ «Доступное жилье 2», а в мае этого года - «Доступное жилье 3». Все фонды - с минимально возможным для ЗПИФа сроком в три года и входным билетом в 0,5 млн руб. Объекты инвестирования - квартиры в малоэтажных комплексах в 10 км от МКАД в Некрасовке, куда ведется новая линия метро.

Эта компания оказалась первой и в выплатах. «Первый наш фонд фактически уже завершен - досрочно, в мае этого года. Паи клиентов погашены - за полтора года вложения пайщиков увеличились на 37% (25% годовых) до налогообложения», - рассказал управляющий директор по доверительному управлению Промсвязьбанка Иван Гелюта.

Показать такую доходность фонд, по его словам, смог, в частности, благодаря повышенному спросу на недвижимость в Московском регионе этой зимой, когда фонд распродавал активы. Он ожидает, что доходность следующих фондов окажется ниже - 17-20% годовых.

«Промсвязь» рассчитывает завершить ЗПИФ «Доступное жилье 2» также досрочно, к концу этого года. К концу мая стоимость его паев выросла на 15,8% при стоимости чистых активов (СЧА) в 396 млн руб.

Паи другого, небольшого (СЧА - 35 млн руб.), фонда «НСКА новостройки» под управлением «ГФТ капитал» для частных инвестиций от 100 000 руб. подорожали с момента создания в конце 2012 г. на 27%.

Деньги с процентами уже получили назад и участники проекта «Мортона» «Квадратный метр». Чуть более года назад этот девелопер совместно с УК «Евразия» организовал постоянную продажу паев ЗПИФ «Мортон Кучино» на сумму, эквивалентную стоимости 1 кв. м в своих панельных новостройках, через компанию «М-финанс». Она по договору брала на себя обязательство выкупить паи у пайщика по цене, обеспечивающей доход не менее 8% и не более 20% годовых. «Но люди предпочитали покупать у нас целые квартиры на свои [средства] или даже в ипотеку под проценты, чем инвестиционные квадратные метры с гарантированным доходом. В месяц продавались лишь десятки или сотни таких метров», - сетует директор по информационной политике «Мортона» Игорь Ладычук. Поэтому, по его словам, в мае проект пришлось закрыть: «М-финанс» выкупила у вкладчиков пай по оговоренной стоимости квадратного метра, так что их доход составил 16% за год с небольшим. ЗПИФы «Мортон Кучино» и «Мортон Бутово» под управлением УК «Евразия» по-прежнему существуют, но уже не работают с физлицами, продолжает Ладычук. К июлю их чистые активы составляли 221 млн и 101 млн руб.

Больше всех - 1,3 млрд руб. привлекла в ЗПИФ «Жилая недвижимость» УК «Сбербанк управление активами». Этот фонд был запущен в мае прошлого года, а в декабре провел допэмиссию паев. Он, как и «НСКА новостройки», наполняет активы квартирами в разных объектах застройщиков с положительной кредитной историей в Сбербанке в Московском регионе. Среди проектов фонда - ЖК «Новое Бутово», «Правый берег», «Булатниково» и «Борисоглебское». Минимальный взнос - 1 млн руб. Фонд создан на три года. За год с 30 июня 2013 г. до 30 июня 2014 г. стоимость его паев выросла на 17%, отмечает управляющий директор «Сбербанк управление активами» Алексей Новиков.

По его словам, допэмиссий паев «Жилой недвижимости» больше не будет. Вместо этого УК создает дубликат - ЗПИФ «Жилая недвижимость - 2», который будет действовать до декабря 2017 г. Подписка на его паи на сумму от 1 млн руб. завершается сегодня.

Есть спрос

Судя по всему, показанные розничными ЗПИФами результаты вдохновили частных инвесторов. Гелюта говорит, что пайщики фонда «Доступное жилье» сожалели, что не успели реинвестировать в «Доступное жилье 3», размещение которого завершилось на несколько дней раньше погашения их паев. Третий фонд собрал запланированные 300 млн руб. за несколько дней.

Вчера к середине дня «Сбербанк управление активами» собрала в новый фонд более 1,5 млрд руб., в том числе от 500 физических лиц, средняя сумма инвестиций - 1,5-2 млн руб., но есть вложения и на 25 млн руб., а в декабрьскую эмиссию было привлечено 680 млн руб., радуется Новиков.

«Поскольку заинтересованность инвесторов в подобных фондах налицо, мы не исключаем запуска очередного фонда в будущем», - добавляет Новиков. А УК «Промсвязь» готовится предложить очередной закрытый фонд розничным клиентам уже в сентябре, сообщил Гелюта.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать