Финансы
Бесплатный
Эмма Терченко| Наталья Ищенко|Антон Филатов

Греф увидел ипотеку под 5% в недалеком будущем

Девелоперы с нетерпением ждут таких ставок, банкиры считают их преждевременными

Ставки ипотеки скоро могут снизиться до 5%, заявил президент-председатель правления Сбербанка Герман Греф. «Что касается ставок по ипотеке, они будут падать в зависимости от инфляции. На сегодня, если инфляция составляет 3%, я думаю, что ставка в 5% не за горами», - сказал он (цитата по ТАСС).

Ипотечные ставки в России и так находятся на историческом минимуме. Средневзвешенная ставка кредитов на жилье в августе составила 10,58%, следует из данных ЦБ.

За восемь месяцев этого года госбанк выдал ипотеки на 738,12 млрд руб., сообщил его представитель. Сбербанк во многом определяет движение ипотечных ставок и, как правило, первым снижает проценты. В этом году он четырежды снижал ставки жилищных кредитов. В августе ставки снизились на 0,6–2 п. п., первоначальный взнос – на 5 п. п. Базовая ставка, от которой Сбербанк рассчитывает остальные свои ставки ипотеки, теперь 9,5% годовых.

Далеко ли до 5%?

«Ставки по ипотеке находятся на исторических минимумах. Ожидаем их дальнейшего снижения с учетом уменьшения уровня инфляции и ключевой ставки», - заявил Андрей Осипов, руководитель департамента ипотечного кредитования ВТБ — ближайшего конкурента Сбербанка на рынке ипотеки.

Сейчас цифра 5% выглядит преждевременной, говорит директор дирекции ипотечного кредитования ТКБ Вадим Пахаленко: «Помимо инфляции важную роль играют и другие факторы, главный из которых – стоимость фондирования. Для того чтобы ипотечный бизнес оставался разумно прибыльным, необходимо, чтобы маржинальность не отличалась сильно от текущего уровня».

Не надо забывать, что банки несут затраты на оценку заемщиков, отчисляют средства в резервы и т. д., напомнил Пахаленко. «С точки зрения привлечения фондирования крупнейшие игроки с госучастием, конечно, имеют преимущество перед частными игроками, однако издержки более или менее одинаковы для всех», - считает банкир.

Не слишком ли мало?

«Трудно давать конкретный прогноз, скорее очевидно лишь то, что ипотечная ставка в ближайшее время будет снижаться. Вопрос в другом: готово ли население размещать средства на рублевых депозитах под 2-3% годовых?» - рассуждает зампред правления «Российского капитала» Михаил Березов. При таких ставках 5% по ипотеке вполне возможны, но вряд ли такие вклады будут интересны клиентам, полагает он: «Тем более что подобные проценты сейчас и у депозитов в валюте, которые могут оказаться более привлекательными для населения. Инфляция уже и сейчас составляет 3-3,5% годовых, но ставки вкладов до сих пор держатся в основном в промежутке 6-8%».

Правда, при таких низких ставках ипотеки надо будет особенно серьезно задуматься о том, что делать с процентным риском по этим кредитам, говорит Березов. По его словам, инструментов хеджирования длинных ставок ипотеки на рынке не существует. «Возможно, если ставки станут действительно настолько низкими, станет более популярной ипотека с плавающей ставкой. Что тоже опасно, поскольку в этом случае банк перекладывает процентный риск на заемщика», - полагает Березов.

Надежда рынка

Девелоперы уже ждут, когда прогноз Грефа станет реальностью. «При сохранении инфляции на уровне 3% снижение ставки ипотечных кредитов до 5% вполне реально. Такое снижение ставок по ипотечным продуктам позволит сделать жилье доступнее для более широкого круга покупателей и позитивно скажется на темпах роста строительной и смежных с ней отраслей», - полагает вице-президент ГК ПИК Александр Прыгунков.

Снижение ставки ипотеки на 2% дает рост количества заемщиков на 15-20%, приводит цифры гендиректор застройщика Tekta Group Роман Сычев: «Поскольку 70-80% ипотечных заемщиков покупают квартиру в новостройке, то рост спроса на первичном рынке жилья мы оцениваем на уровне 3-5%». Нельзя исключать, что ставка ипотеки опустится до 5%, но это не произойдет в ближайший год, уверен гендиректор девелопера Level Group Кирилл Игнахин: «Поэтому все-таки более реальный прогноз, на мой взгляд, это ставки около 6-7% в ближайшие 2-3 года».

В этом году в Москве всплеск покупательской активности на первичном рынке произошел в апреле и августе – как раз в то время, когда крупнейшие банки анонсировали снижение ставок, делится наблюдениями Игнахин. «Поэтому ставка 5% действительно могла бы стать хорошим подспорьем для рынка, особенно на фоне растущей доступности жилья в Москве – появления проектов по ценам 100 000-130 000 руб. за кв. м», - рассуждает он.

Благодаря ставке ниже 10% годовых, указывало АИЖК в опубликованном в начале июля обзоре, к концу 2018 г. выдача ипотеки может удвоиться по сравнению с 2016 г. и достигнуть рекорда – 2,5–3 трлн руб. Прогноз агентства на 2017 г. – 1,8 трлн руб., сказал летом гендиректор АИЖК Александр Плутник, оговариваясь, что это «более чем реально».

С введением программы государственного субсидирования ипотечной ставки ипотека стала основным драйвером спроса в новостройках, отмечали в августовском исследовании аналитики «Миэль-новостроек». В 2015-2016 гг. это распространялось в основном на массовый сегмент, а сейчас аналогичная ситуация и в бизнес-классе, писали они. За январь - март 2017 г. доля ипотечных сделок составляла 38,3% в общей структуре, а во II квартале показатель вырос до 43,4%, сообщали эксперты со ссылкой на данные Росреестра.

Взгляд властей на квартирный вопрос в России